ανακοπή έξωσης – Η άμυνα του ενοικιαστή στην έξωση – Προϋποθέσεις ευδοκίμησης

ανακοπή έξωσης

ανακοπή έξωσης – Η σελίδα μας φιλοξενεί άρθρο που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα κεφάλαιο την 25-8-2012 και αποτελεί το δεύτερο από τα τρία μέρη του θέματος διαταγή απόδοσης – διαταγή πληρωμής όπως αυτά προσαρμόστηκαν στις αλλαγές που επέφερε ο νόμος για τη δίκαιη δίκη.

Δείτε τη δημοσίευση εδώ.

Η άμυνα του ενοικιαστή στην έξωση – Ανακοπή προϋποθέσεις ευδοκίμησης.

Η πρώτη ερώτηση του ενοικιαστή προς τον δικηγόρο του όταν του επιδίδεται η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι « Και τώρα τι κάνουμε?». Είναι μια εύλογη ερώτηση τη στιγμή που ο ενοικιαστής δεν έχει πληρώσει τα μισθώματα, ενώ ταυτόχρονα έχει παρέλθει άπρακτη και η προθεσμία των 15 ημερών από την εξώδικη όχληση του ιδιοκτήτη για την καταβολή των οφειλομένων.

Η απάντηση στο ερώτημα είναι «καταθέτουμε και επιδίδουμε ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου». Η απάντηση αυτή είναι γενική και πρακτικά αφήνει τον ενοικιαστή με πολλά ερωτηματικά.

Στο παρόν άρθρο θα εξηγήσουμε τα περιστατικά εκείνα τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν λόγο ανακοπής, ο οποίος θα μπορούσε να είναι βάσιμος ώστε να τελικώς να ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου και να επανέλθει ο ενοικιαστής στο μίσθιο.

Οι λογοι ανακοπής που θα μπορούσαν να ευδοκιμήσουν σχετίζονται με την τήρηση των ουσιαστικών προϋποθέσεων για την έκδοση της διαταγής απόδοσης από τη πλευρά του ιδιοκτήτη.

Ειδικότερα οι λόγοι της ανακοπής ευδοκιμούν στην περίπτωση κατά την οποία :

Α) η μίσθωση του ακινήτου κατά την έκδοση της διαταγής απόδοσης δεν ήταν ενεργής. Όταν αναφερόμεαστε σε μίσθωση εννοούμε τόσο την αστική (μίσθωση κατοικίας), όσο και την εμπορική (μίσθωση καταστήματος). Δηλαδή η μίσθωση δεν θα πρέπει να έχει λυθεί με οποιονδήποτε τρόπο, διότι σε αυτή τη περίπτωση δε μπορεί να εκδοθεί διαταγή πληρωμής και εφόσον εκδοθεί ακυρόνεται μετά από άσκηση ανακοπής. Προσοχή! Εάν ο ενοικιαστής παρέδωσε τα κλειδιά στον ιδιοκτήτη και ο τελευταίος τα παρέλαβε ανεπιφύλακτα η μίσθωση λύθηκε. Το ίδιο ισχύει εάν πριν την κατάθεση της αίτησης για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής είχε καταγγείλει τη μίσθωση με οποινδήποτε τρόπο. Ενεργός είναι μίσθωση όσο διαρκεί ο συμβατικός χρόνος.
Β) η μίσθωση δεν αποδείχθηκε με έγγραφα. Η μίσθωση πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως. Σε περίπτωση που η μίσθωση είχε συναφθεί προφορικά δεν χωρεί έκδοση διαταγής απόδοσης. Προσοχή! Σε περίπτωση κατά την οποία έχει μεν καταρτιστεί εγγράφως η μίσθωση, ωστόσο δεν προσκομίζεται το μισθωτήριο συμβόλαιο επειδή λ.χ. ο ιδιοκτήτης δεν τήρησε αντίγραφο, ενώ δεν κτατέθηκε στην εφορία, τοτε δεν χωρεί έκδοση διαταγής απόδοσης.
Γ) η καθυστέρηση της καταβολής των μισθωμάτων δεν έγινε από δυστροπία, αλλά πρόκειται για απλή υπερημερία του ενοικιαστή στην καταβολή του μισθώματος λόγω κάποιου εξαιρετικού λόγου που εμπόδισε τον ενοικιαστή να προβεί στη συμφωνηθείσα καταβολή στη συγκεκριμένη δήλη ημέρα που είχε οριστεί.. Ο όρος δυστροπία είναι τεχνικός και πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης αξιώνει την απόδοση του μισθίου χωρίς καταγγελία της μίσθωσης.
Δ) η αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης κατατέθηκε πριν παρέλθουν 15 ημέρες από την εξώδικη όχληση για την καταβολή των μισθωμάτων.
Ε) η αίτηση δεν περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία κατά τη σύνταξή της. Μην ξεχνάμε ότι η αίτηση για έκδοση διαταγής πληρωμής αποτλεί δικόγραφο, οπότε πρέπει να περιέχει όλα εκείνα τα απαραίτητα στοιχεία που ορίζει ο νόμος.
ΣΤ) η αίτηση δεν επικαλείται την προσαγωγή αποδεικτικών εγγράφων. Συχνά στη πράξη από παραδρομή πολλές αιτήσεις δεν αναφέρουν ως περιεχόμενο τα έγγραφα που προσκομίζονται προκειμένου να συνεκτιμηθούν από το δικαστή και να εκδοθεί τελικά η διαταγή απόδοσης. Σε αυτή τη περίπτωση απαιτείται η επίκληση όλων των εγγράφων με τα οποία αποδεικνύεται τόσο ο λόγος της απόδοσης όσο και η τήρηση των ουσιαστικών και τυπικών προϋποθέσεων έκδοσης της διαταγής.
Ζ) η αίτηση κατατέθηκε σε δικαστήριο χωρίς δικαιοδοσία για έκδοση διαταγής απόδοσης.
Η) η διαταγή απόδοσης επιδόθηκε στην αλλοδαπή ή επιδόθηκε με τη διαδικασία της άγνωστης διαμονής του ενοικιαστή.
Θ) η αίτηση κατατεθεί σε αναρμόδιο δικαστήριο, οπότε ο δικαστής απορρίπτει την αίτηση ως απαράδεκτη αφού λείπει η απαιτούμενη δικονομική προϋπόθεση. Αν αυτό παραβλεφθεί ο λόγος της ανακοπής είναι σίγουρα βάσιμος.

Σε γενικές γραμμές όταν συντρέχουν οι παραπάνω προ¨ποθέσεις εγείρονται βάσιμοι λόγοι ανακοπής, οι οποίοι εξεταζόμενοι από το δικαστήριο της ανακοπής για την ουσιαστική τους βασιμότητα, οδηγούν τελικώς στην ευδοκίμηση της ανακοπής και πρακτικά στην ακύρωση της διαταγής απόδοσης και την επαναφορά του ενοικιαστή στο μίσθιο. Η συγκεκριμένη διαδικασία είναι μια μεγάλη νίκη του ενοικαιστή και αντίστοιχα μια μεγάλη ήττα του ιδιοκτήτη, ο οποίος μετά από όλα αυτά βρίσκεται σε ιδιαίτερα δυσχερή θέση.
Καλό θα ήταν να τονίσουμε ότι οι λόγοι ανακοπής στη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι συγκεκριμένοι και πρέπει να προβάλλονται με ιδιαίτερη προσοχή διότι σε διαφορετική περίπτωση κατατίθεται μια ανακοπή χωρίς ουσιαστικά κάποιον βάσιμο λόγο που θα οδηγούσε στην ευδοκίμησή της και τελικώς στην ακύρωση της διαταγής απόδοσης.