Μίσθωση κατοικίας

Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και τις εξώσεις EXPRESS με το νόμο 4055/2012

Το ζήτημα της μίσθωσης κατοικίας είναι διαχρονικό, ενώ τη φετινή χρονιά είναι τόσο επίκαιρο όσο ποτέ, δεδομένου ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν παγώσει λόγω οικονομικής κρίσης και η πληθώρα ολοκαίνουριων κατοικιών καλύπτει με περίσσευμα τη ζήτηση για κατοικία.

Η βασική σχέση που δημιουργείται με την ενοικίαση ενός συγκεκριμένου χώρου είναι μεταξύ του ιδιοκτήτη εκμισθωτή, του ανθρώπου που θα εγκατασταθεί στην κατοικία που λέγεται μισθωτής και της κατοικίας που αφορά το αντικείμενο της συμφωνίας.

Από τις ερωτήσεις που μου κάνατε (τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές) και έχω συγκεντρώσει προκύπτουν τα συγκεκριμένα ερωτήματα με τις αντίστοιχες απαντήσεις :

1) Ποιες είναι οι βασικές υποχρεώσεις του εκμισθωτή και του μισθωτή;
Η βασική υποχρέωση του εκμισθωτή είναι να επιτρέπει τη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή σύμφωνα με τα ορισθέντα στην μεταξύ του συμφωνία.
Η βασική υποχρέωση του μισθωτή είναι να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα και να κάνει χρήση του μισθίου σύμφωνα με τα οριζόμενα.

2) Γιατί πρέπει να καταβληθεί «εγγύηση»;
Το χρηματικό ποσό που δίδεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μισθώσεως και αποκαλείται κατά τις συναλλαγές «εγγύηση» στηρίζεται στη συμφωνία των μερών κατά το άρθρο 361 ΑΚ και συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ιδίου του οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας.

3) Τι γίνεται εάν η κατοικία παρουσιάζει κάποιο ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του;
Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος-ενοικίου ή να καταγγείλει τη σύμβαση ή υπό προϋποθέσεις να ζητήσει και αποζημίωση.

4) Πότε θεωρείται ότι γίνεται κακή χρήση του μισθίου ;
Ο μισθωτής θεωρείται ότι μεταχειρίζεται το μισθιο όχι όπως συμφωνήθηκε και όταν μεταχειρίζεται τούτο κατά τρόπο αντίθεο προς ρητό απαγορευτικό όρο σύμβασης. Η προηγούμενη δε έγγραφη ή προφορική διαμαρτυρία του εκμισθωτή, μπορεί να περιέχεται και στην προς απόδοση του μισθίου ασκηθείσα και ως καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης ισχύουσα αγωγή.

5) Τι γίνεται σε περίπτωση που δε καταβάλλονται τα μισθώματα;
Σε περίπτωση πρόωρης λύσης της μίσθωσης λόγω καταγγελίας αυτής για καθυστέρηση μισθώματος ο εκμισθωτής έχει κατά του μισθωτή αξίωση αποζημίωση για το διαφυγόν κέρδος, ήτοι το μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης, που απώλεσε εξαιτίας της πρόωρης λύσης της.

6) Τι ισχύει για τις φθορές στο μίσθιο και για τις τυχόν επιπλέον κατασκευές που έκανε ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης;
Ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το μίσθιο, όπως το παρέλαβε, χωρίς φθορές, πέραν από εκείνες που αποτελούν τις συνήθεις της χρήσης του. Σε περίπτωση που ο μισθωτής αδυνατεί να το αποδώσει στην κατάσταση που το παρέλαβε λόγω καταστροφής του μισθίου εξ αμελείας του ιδίου ή των συνοίκων του, οφείλει να αποζημιώσει τον εκμισθωτή μη την αξία του μισθίου (θετική ζημία) και το ισόποσο των μισθωμάτων που θα στερηθεί ο ανωτέρω εφόσον δε μπορεί να εκμεταλλευτεί το ακίνητό του.
Σε περίπτωση που τα επιπλέον δεν έχουν ρυθμιστεί διαφορετικά, δηλαδή να αποπληρωθούν από τον ιδιοκτήτη, τότε ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να τα αφαιρέσει και να τα πάρει μαζί του.

Η μίσθωση κατοικίας είναι μία σχέση νομικά που εμφανίζει τα προβλήματά της στην πράξη, δεδομένου ότι τα προτυπωμένα κείμενα των περιπτέρων που υπογράφουν τα δύο μέρη έχουν μείνει 30 χρόνια πίσω στις διατάξεις προαστασίας του ενοικιοστασίου…. Σε γενικές γραμμές αυτά ισχύουν στις ενοικιάσεις κατοικιών, ενώ σε περίπτωση που έχει ανακύψει ζήτημα διαφορετικό από τα ανωτέρω….παρακαλώ ΖΗΤΕΊΣΤΕ ΤΗ ΓΝΩΜΗ ΜΟΥ.