Ναι, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η ύπαρξη συμβολαίου και η μεταγραφή του δεν αποκλείουν την απόκτηση δικαιωμάτων από τρίτο με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον αποδεικνύεται η απαιτούμενη νομή για είκοσι χρόνια.

Η ΑΠ 618/2026 του Γ΄ Πολιτικού Τμήματος, η οποία δημοσιεύθηκε στις 27 Απριλίου 2026, εξετάζει μια χαρακτηριστική περίπτωση: οι αγοραστές απέκτησαν ακίνητο με συμβόλαιο το 2001, αλλά τα δικαστήρια δέχθηκαν ότι το 2003 συμπληρώθηκε έκτακτη χρησικτησία υπέρ άλλων προσώπων. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης και τους πρόσθετους λόγους, αφήνοντας σε ισχύ την απόφαση του Εφετείου.

Η απόφαση έχει πρακτικό ενδιαφέρον για όποιον αγοράζει ακίνητο, κληρονομεί περιουσία ή διαπιστώνει ότι άλλος χρησιμοποιεί επί χρόνια ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιό του.

Το βασικό ερώτημα είναι: ποιος ασκεί πραγματικά εξουσία στο ακίνητο, με ποια ιδιότητα και για πόσο χρόνο;

Τι συνέβη στην υπόθεση της ΑΠ 618/2026;

Η διαφορά αφορούσε ακίνητο που είχε αποκτηθεί με συμβόλαιο το 1953. Η ιδιοκτήτρια είχε υποσχεθεί να το δωρίσει στην ανιψιά και βαφτιστήρα της, χωρίς όμως να ολοκληρωθεί η συμβολαιογραφική μεταβίβαση πριν από τον θάνατό της το 1982.

Μετά τον θάνατο, διαμορφώθηκαν δύο διαφορετικές διαδρομές: η κληρονομική και συμβολαιογραφική αλυσίδα των τίτλων από τη μία και η πραγματική άσκηση νομής από την άλλη.

Χρόνος	Κρίσιμο γεγονός
1982	Πεθαίνει η αρχική ιδιοκτήτρια, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η δωρεά.
1983	Κατά τις δικαστικές παραδοχές, η ανιψιά αρχίζει να ασκεί συγκεκριμένες πράξεις νομής με διάνοια κυρίου.
1994	Η ανιψιά μεταβιβάζει συμβολαιογραφικά την ψιλή κυριότητα στον γιο της, παρακρατώντας την επικαρπία, χωρίς να έχει ακόμη συμπληρώσει χρησικτησία.
2001	Ο σύζυγος της αποβιώσασας, έχοντας ολοκληρώσει τις κληρονομικές πράξεις που αναφέρει η απόφαση, πωλεί το ακίνητο στους ενάγοντες.
2003	Συμπληρώνεται, σύμφωνα με την κρίση των δικαστηρίων, η εικοσαετία: η μητέρα αποκτά επικαρπία και ο γιος ψιλή κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία.
2006	Εκδηλώνονται ενέργειες των αγοραστών και ακολουθεί αντιδικία για τη νομή.
2026	Ο Άρειος Πάγος απορρίπτει την αναίρεση κατά της εφετειακής απόφασης.

Το ιδιαίτερο στοιχείο είναι ότι η εικοσαετία συμπληρώθηκε μετά την αγορά του ακινήτου. Η μεταβίβαση του 2001 δεν απέτρεψε, στα συγκεκριμένα περιστατικά, τη συνέχιση της νομής που είχε αρχίσει το 1983.

Τι είναι η έκτακτη χρησικτησία ακινήτου;

Η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί τρόπο απόκτησης κυριότητας μέσω νομής επί εικοσαετία, κατά το άρθρο 1045 ΑΚ.

Η απόφαση εξηγεί ότι η νομή περιλαμβάνει δύο στοιχεία:

• Τη φυσική εξουσίαση του ακινήτου: πραγματικές ενέργειες επάνω σε αυτό.
• Τη διάνοια κυρίου: άσκηση αυτής της εξουσίας σαν το ακίνητο να ανήκει σε εκείνον που το νέμεται.

Για την έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται καλή πίστη. Απαιτούνται, όμως, οι νόμιμες προϋποθέσεις και η απόδειξή τους.

Η απλή πάροδος είκοσι ετών δεν αρκεί. Πρέπει να αποδειχθεί νομή με το απαιτούμενο περιεχόμενο και για τον κρίσιμο χρόνο.

Αντίστοιχα, το ότι κάποιος καθαρίζει ένα ακίνητο ή κρατά τα κλειδιά δεν απαντά από μόνο του στο ζήτημα της κυριότητας. Χρειάζεται να διευκρινιστεί αν ενεργεί για τον εαυτό του ως κύριος ή για λογαριασμό άλλου.

Ποιες πράξεις νομής έκριναν την υπόθεση;

Το δικαστήριο αξιολόγησε συνδυαστικά συγκεκριμένες ενέργειες και αποδεικτικά στοιχεία.

Για την ανιψιά δέχθηκε, μεταξύ άλλων, ότι:

• Επισκεπτόταν συχνά το ακίνητο από τις αρχές του 1983.
• Το επιτηρούσε.
• Το καθάριζε από αγριόχορτα.
• Είχε κλειδί της εισόδου.
• Φύτεψε ελαιόδενδρα.
• Αντέδρασε όταν τρίτο πρόσωπο εκρίζωσε τα δένδρα.
• Εμφανιζόταν ως δικαιούχος σε διοικητικές πράξεις που αφορούσαν το ακίνητο.

Συνεκτιμήθηκε επίσης η καταβολή ΤΑΠ από τον γιο της και η προηγούμενη αντιδικία με τρίτο πρόσωπο, η οποία είχε λήξει με συμβιβαστική δήλωση.

Τα στοιχεία αυτά δεν αντιμετωπίστηκαν ως μεμονωμένα “εισιτήρια” απόκτησης κυριότητας. Αξιολογήθηκαν ως σύνολο, σε συνάρτηση με τη διάρκεια και τον χαρακτήρα της εξουσίασης.

Αρκεί να καθαρίζω ένα οικόπεδο;

Όχι από μόνο του.

Ο καθαρισμός μπορεί να αποτελεί ένδειξη νομής όταν εντάσσεται σε συνολική συμπεριφορά ιδιοκτήτη. Μπορεί, όμως, να γίνεται από εργάτη, συγγενή ή πρόσωπο που έχει αναλάβει απλώς τη φροντίδα του ακινήτου.

Για παράδειγμα, η ανάθεση σε γείτονα να καθαρίζει περιοδικά ένα οικόπεδο δεν ταυτίζεται με παραδοχή ότι το νέμεται για δικό του λογαριασμό. Η ιδιότητα με την οποία ενεργεί και τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία είναι καθοριστικά.

Αρκεί η πληρωμή φόρων ή τελών;

Στην υπόθεση η πληρωμή ΤΑΠ συνεκτιμήθηκε μαζί με τις πράξεις νομής. Η απόφαση δεν δέχθηκε ότι η πληρωμή ενός τέλους αρκεί αυτοτελώς για την απόκτηση ακινήτου.

Η ίδια προσοχή απαιτείται όταν παρουσιάζονται φορολογικές δηλώσεις ή άλλα έγγραφα ως δήθεν πλήρης απόδειξη ιδιοκτησίας: πρέπει να εξετάζεται τι ακριβώς αποδεικνύουν και πώς συνδέονται με την πραγματική κατάσταση.

Γιατί δεν προστάτευσε τους αγοραστές το συμβόλαιο του 2001;

Το Εφετείο δέχθηκε ότι οι αγοραστές έγιναν συγκύριοι του ακινήτου το 2001, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας.

Παράλληλα, όμως, δέχθηκε ότι συνεχιζόταν η νομή της άλλης πλευράς, η οποία είχε αρχίσει το 1983. Η εικοσαετία συμπληρώθηκε το 2003 και κατέλυσε, κατά τις παραδοχές της απόφασης, τη συγκυριότητα των αγοραστών.

Η υπόθεση δείχνει ότι ο έλεγχος τίτλων και ο έλεγχος της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου πρέπει να γίνονται μαζί.

Πριν από αγορά χρειάζεται να εξετάζεται:

• Ποιος χρησιμοποιεί ή επιτηρεί το ακίνητο.
• Ποιος έχει τα κλειδιά και ελέγχει την πρόσβαση.
• Αν τρίτος το περιφράσσει, καλλιεργεί ή εκμισθώνει.
• Με ποια αιτία βρίσκεται εκεί.
• Αν υπάρχουν παλιές διαφορές ή δικαστικές ενέργειες.
• Αν ο πωλητής μπορεί πράγματι να παραδώσει το ακίνητο όπως συμφωνείται.

Ένα συμβόλαιο περιγράφει τη δικαιοπραξία. Η αυτοψία και η έρευνα της χρήσης του ακινήτου βοηθούν να διαπιστωθεί εάν υπάρχει πραγματική κατάσταση που μπορεί να επηρεάσει την ασφάλεια της αγοράς.

Τι σημαίνει η απόφαση για ακίνητα από κληρονομιά;

Στην υπόθεση έγινε δεκτό ότι ο σύζυγος της αποβιώσασας απέκτησε ως κληρονόμος τη νομή του ακινήτου με τον θάνατό της, σύμφωνα με το άρθρο 983 ΑΚ.

Ωστόσο, το δικαστήριο έκρινε ότι στη συνέχεια δεν αποδείχθηκε από την πλευρά του η συνέχιση εμφανών πράξεων νομής με τον απαιτούμενο τρόπο, ενώ η ανιψιά ενεργοποιήθηκε πραγματικά στο ακίνητο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε κληρονόμος που καθυστερεί την αποδοχή κληρονομιάς χάνει το ακίνητο. Ούτε ότι η απουσία του, από μόνη της, δημιουργεί κυριότητα τρίτου.

Το πρακτικό ζήτημα είναι διαφορετικό: η κληρονομική προέλευση του δικαιώματος δεν καταργεί την ανάγκη να ελέγχεται ποιος νέμεται το ακίνητο και τι ακριβώς κάνει σε αυτό.

Για κληρονόμους που ζουν μακριά ή στο εξωτερικό, έχει ιδιαίτερη σημασία η τακτική ενημέρωση για την κατάσταση του ακινήτου και η σαφής τεκμηρίωση οποιασδήποτε ανάθεσης φύλαξης ή φροντίδας.

Η υπόσχεση δωρεάς δεν ήταν τίτλος κυριότητας

Η αρχική ιδιοκτήτρια είχε εκφράσει την πρόθεσή της να δωρίσει το ακίνητο στην ανιψιά της. Υπήρχε μάλιστα ιδιόγραφο σημείωμα στην πίσω όψη φωτογραφίας.

Η μεταβίβαση, όμως, δεν ολοκληρώθηκε πριν από τον θάνατό της.

Η ανιψιά δεν δικαιώθηκε επειδή η προφορική υπόσχεση ή το σημείωμα υποκατέστησαν το συμβόλαιο δωρεάς. Η υπόσχεση αξιολογήθηκε στο πλαίσιο της εξήγησης της συμπεριφοράς της, ενώ η κτήση των δικαιωμάτων στηρίχθηκε στην αποδειχθείσα χρησικτησία.

Η διάκριση έχει σημασία σε οικογενειακές διαφορές όπου προβάλλεται ότι «μου το είχε υποσχεθεί» ή «όλοι γνώριζαν ότι θα μου το άφηνε».

Η πρόθεση μελλοντικής μεταβίβασης και η νόμιμη απόκτηση κυριότητας είναι διαφορετικά ζητήματα.

Πώς απέκτησαν επικαρπία και ψιλή κυριότητα με χρησικτησία;

Το 1994 η μητέρα μεταβίβασε στον γιο της την ψιλή κυριότητα, παρακρατώντας την επικαρπία.

Το δικαστήριο δέχθηκε ότι τότε δεν είχε ακόμη συμπληρωθεί η χρησικτησία της και, συνεπώς, δεν είχε δικαίωμα να μεταβιβάσει την κυριότητα με τον τρόπο αυτό.

Η κρίση, όμως, δεν σταμάτησε στο συμβόλαιο του 1994. Εξετάστηκε η συνέχεια της νομής:

• Πριν από το συμβόλαιο, η μητέρα νεμόταν το ακίνητο με διάνοια κυρίου.
• Μετά το συμβόλαιο, συνέχισε τις πράξεις εξουσίασης για τον εαυτό της ως επικαρπώτρια και για λογαριασμό του γιου της ως ψιλού κυρίου.
• Με τη συμπλήρωση της εικοσαετίας το 2003, κρίθηκε ότι αποκτήθηκαν τα αντίστοιχα δικαιώματα.

Δεν πρόκειται για γενικό κανόνα ότι κάθε μεταβίβαση από μη κύριο γίνεται έγκυρη επειδή πέρασε ο χρόνος. Στη συγκεκριμένη υπόθεση εξετάστηκε η μεταγενέστερη κτήση εμπράγματων δικαιωμάτων μέσω χρησικτησίας και η συνέχεια της νομής.

Γιατί δεν αρκούσε η καταμέτρηση του ακινήτου;

Η απόφαση αναφέρει ότι είχε γίνει καταμέτρηση από μηχανικό το 2001 για τις ανάγκες της αγοράς.

Γενικότερα, η καταμέτρηση και η ανάθεση τοπογραφικού διαγράμματος μπορούν, ανάλογα με τις περιστάσεις, να αξιολογηθούν ως πράξεις σχετικές με τη νομή.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση, όμως, η καταμέτρηση του 2001 δεν κρίθηκε ότι αναπλήρωνε την έλλειψη εμφανών πράξεων νομής του δικαιοπαρόχου των αγοραστών.

Επίσης, οι ενέργειες αλλαγής λουκέτου και καθαρισμού δεν είχαν προσδιοριστεί χρονικά από τη μάρτυρα μηχανικό. Το δικαστήριο τις συνέδεσε με τις ενέργειες των αγοραστών το 2006, δηλαδή μετά τη συμπλήρωση της εικοσαετίας.

Το πότε έγινε μια ενέργεια μπορεί να είναι εξίσου σημαντικό με το ότι έγινε.

Τι έκρινε ο Άρειος Πάγος για την έναρξη της χρησικτησίας;

Οι εναγόμενοι είχαν επικαλεστεί νομή από το 1971. Το Εφετείο δέχθηκε ότι αποδείχθηκε νομή από το 1983.

Οι αγοραστές υποστήριξαν ότι έτσι το δικαστήριο δέχθηκε ισχυρισμό που δεν είχε προταθεί.

Ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αιτίαση. Έκρινε ότι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο ισχυρισμός συνεχούς νομής από το 1971 περιλάμβανε και το βραχύτερο διάστημα 1983–2003, το οποίο αρκούσε για την εικοσαετία.

Επομένως, το δικαστήριο περιόρισε τον ισχυρισμό στο μέρος που θεώρησε αποδεδειγμένο.

Αυτό έχει πρακτική σημασία για την απόδειξη: η αμφισβήτηση της αρχικής χρονολογίας που προβάλλει ο αντίδικος δεν αρκεί, εάν αποδεικνύεται άλλο κρίσιμο διάστημα που συμπληρώνει τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Η απόφαση δεν επιτρέπει, πάντως, αυθαίρετη αλλαγή οποιασδήποτε ιστορικής βάσης. Η κρίση της αφορά το συγκεκριμένο περιεχόμενο της ένστασης και τα περιστατικά της υπόθεσης.

Πρακτικός οδηγός: τι να κάνετε αν τρίτος διεκδικεί το ακίνητό σας

1. Συγκεντρώστε ολόκληρη την αλυσίδα των τίτλων

Ο φάκελος πρέπει να περιλαμβάνει τους τίτλους κτήσης, τις μεταγραφές ή καταχωρίσεις, τα κληρονομικά έγγραφα και τα διαθέσιμα τοπογραφικά.

Δεν αρκεί η αποσπασματική εξέταση μόνο του τελευταίου συμβολαίου.

2. Καταγράψτε την πραγματική κατάσταση

Ελέγξτε ποιος έχει πρόσβαση, ποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο και ποιες εγκαταστάσεις, περιφράξεις ή καλλιέργειες υπάρχουν.

Συγκεντρώστε νόμιμα διαθέσιμα στοιχεία, χωρίς μονομερείς ενέργειες που μπορεί να δημιουργήσουν νέα αντιδικία.

3. Φτιάξτε χρονολόγιο της νομής

Για κάθε περίοδο καταγράψτε:

• Ποιος ενεργούσε.
• Τι ακριβώς έκανε.
• Με ποια ιδιότητα.
• Ποιος το γνωρίζει από προσωπική αντίληψη.
• Ποιο έγγραφο ή άλλο στοιχείο το επιβεβαιώνει.

Η γενική φράση «το είχαμε πάντα δικό μας» δεν περιγράφει τις συγκεκριμένες πράξεις που χρειάζεται να εξεταστούν.

4. Ξεχωρίστε τη φροντίδα από τη νομή για ίδιο λογαριασμό

Εάν άλλος φροντίζει το ακίνητο με εντολή ή άδειά σας, αναζητήστε τα στοιχεία που αποδεικνύουν αυτή τη σχέση.

Μην θεωρείτε δεδομένο ότι η οικογενειακή σχέση εξηγεί από μόνη της κάθε χρήση του ακινήτου.

5. Ελέγξτε εγκαίρως τη νομική ενέργεια που απαιτείται

Η αντίδραση εξαρτάται από το στάδιο της διαφοράς, τον χρόνο νομής, τους τίτλους και το είδος της προσβολής.

Δεν πρέπει να θεωρείται ότι μια τηλεφωνική διαμαρτυρία, η τοποθέτηση πινακίδας ή ένα εξώδικο έχουν αυτομάτως όλες τις συνέπειες που χρειάζονται για την προστασία της κυριότητας ή τη διακοπή χρησικτησίας.

Τι πρέπει να προσέχουν οι μάρτυρες και τα αποδεικτικά στοιχεία;

Η απόφαση αναδεικνύει τη σημασία των συγκεκριμένων περιγραφών.

Ένας μάρτυρας πρέπει να μπορεί να εξηγήσει, με βάση όσα πραγματικά γνωρίζει, ποιος επισκεπτόταν το ακίνητο, ποιος το καθάριζε, ποιος είχε πρόσβαση και σε ποια περίοδο αναφέρεται.

Δεν απαιτείται, όπως αναφέρει η απόφαση, ημερολογιακή καταγραφή κάθε επιμέρους πράξης στην αγωγή. Αυτό όμως δεν καταργεί την ανάγκη σαφούς ιστορικού και απόδειξης.

Η αοριστία ως προς τη διάρκεια και τη συχνότητα των ενεργειών μπορεί να αποδυναμώσει την αποδεικτική εικόνα.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί να χαθεί ακίνητο παρότι υπάρχει συμβόλαιο;

Ναι, εφόσον τρίτος αποκτήσει δικαιώματα με χρησικτησία και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Στην ΑΠ 618/2026 η κρίσιμη εικοσαετία συμπληρώθηκε μετά το συμβόλαιο αγοράς.

Πόσα χρόνια απαιτούνται για έκτακτη χρησικτησία;

Το άρθρο 1045 ΑΚ προβλέπει εικοσαετή νομή. Χρειάζεται, όμως, να αποδεικνύεται και το απαιτούμενο περιεχόμενο της νομής.

Χρειάζεται συμβόλαιο για έκτακτη χρησικτησία;

Η έκτακτη χρησικτησία δεν στηρίζεται υποχρεωτικά σε συμβόλαιο μεταβίβασης. Η κτήση θεμελιώνεται στις προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος.

Αν καθαρίζω ένα ακίνητο, γίνομαι ιδιοκτήτης;

Όχι αυτομάτως. Εξετάζονται η ιδιότητα με την οποία ενεργείτε, η διάρκεια και το σύνολο των περιστατικών.

Η πληρωμή ΤΑΠ αποδεικνύει κυριότητα;

Στη συγκεκριμένη υπόθεση συνεκτιμήθηκε μαζί με άλλα στοιχεία. Δεν αντιμετωπίστηκε ως αυτοτελής και επαρκής τίτλος κυριότητας.

Χάνω το κληρονομιαίο ακίνητο αν αργήσω να κάνω αποδοχή;

Όχι μόνο για αυτόν τον λόγο. Η απόφαση εξετάζει τη συνολική κατάσταση της νομής και τη χρησικτησία τρίτων, όχι μια αυτόματη απώλεια λόγω καθυστέρησης της αποδοχής.

Αρκεί μια υπόσχεση δωρεάς;

Η υπόσχεση δεν υποκατέστησε στην υπόθεση την απαιτούμενη μεταβίβαση. Τα δικαιώματα αναγνωρίστηκαν στη βάση της χρησικτησίας.

Μπορούν να αποκτηθούν επικαρπία και ψιλή κυριότητα με χρησικτησία;

Η απόφαση δέχθηκε τέτοια κτήση με βάση τις συγκεκριμένες πράξεις, τη συνέχεια της νομής και τη συμπλήρωση της εικοσαετίας.

Η απόφαση εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο μεταξύ συγκληρονόμων;

Δεν πρέπει να μεταφέρεται μηχανικά σε κάθε τέτοια διαφορά. Η ίδια επισημαίνει την ιδιαιτερότητα της γνωστοποίησης της αποκλειστικής νομής όταν υπάρχει νόμιμη σχέση κοινωνίας. Η ιδιότητα κάθε προσώπου χρειάζεται χωριστό έλεγχο.

Ο Άρειος Πάγος επανεξέτασε ποιος μάρτυρας έλεγε την αλήθεια;

Δεν πραγματοποίησε νέα δίκη επί των αποδείξεων. Έλεγξε τις συγκεκριμένες αναιρετικές αιτιάσεις και έκρινε ότι η εφετειακή απόφαση είχε επαρκή, σαφή και μη αντιφατική αιτιολογία.

Νομικός έλεγχος πριν από αγορά ή διεκδίκηση ακινήτου

Η ΑΠ 618/2026 αναδεικνύει την ανάγκη συνδυασμού τίτλων, πραγματικής κατάστασης και αποδείξεων για τη διαδρομή της νομής.

Για τον αγοραστή, αυτό σημαίνει έρευνα πριν από την υπογραφή. Για τον κληρονόμο, παρακολούθηση και προστασία της περιουσίας. Για όποιον αντιμετωπίζει διεκδίκηση, έγκαιρη οργάνωση του φακέλου και επιλογή της κατάλληλης νομικής ενέργειας.

Η Siamakis and Partners Law Firm παρέχει νομική υποστήριξη στον έλεγχο τίτλων, στις αγοραπωλησίες και στις διαφορές κυριότητας, νομής και χρησικτησίας.

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση
Κάθε υπόθεση έχει ιδιαιτερότητες που χρήζουν προσοχής. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.

Adverse Possession in Greece: Can You Lose Property Despite Having a Deed?

Yes, under specific conditions. A purchase deed and its registration do not prevent a third party from acquiring rights through extraordinary acquisitive prescription, commonly described in English as adverse possession, where the required possession for twenty years is established.

Greek Supreme Court judgment 618/2026, issued by the Third Civil Division and published on 27 April 2026, examines a telling example: the buyers acquired a property by deed in 2001, but the courts found that other persons completed the required period of adverse possession in 2003. The Supreme Court dismissed the cassation appeal and its additional grounds, leaving the Court of Appeal’s judgment in place.

The decision is relevant to anyone buying property, inheriting real estate or discovering that someone else has been using their plot or agricultural land for years.

The central question is: who actually exercises control over the property, in what capacity and for how long?

What happened in Supreme Court case 618/2026?

The dispute concerned a property acquired by deed in 1953. Its owner had promised to give it to her niece and goddaughter, but the notarial transfer was not completed before the owner died in 1982.

After her death, two separate developments unfolded: the inheritance and subsequent chain of title on one side, and the actual exercise of possession on the other.

Year	Key event
1982	The original owner dies without having completed the gift.
1983	According to the courts’ findings, the niece begins exercising specific acts of possession with the intention of acting as owner.
1994	The niece executes a deed transferring bare ownership to her son while retaining usufruct, although she has not yet completed the period required for acquisitive prescription.
2001	The deceased owner’s husband, having completed the inheritance formalities described in the judgment, sells the property to the claimants.
2003	The courts find that the twenty-year period is completed: the mother acquires usufruct and her son bare ownership through extraordinary acquisitive prescription.
2006	The buyers take steps concerning the property, followed by litigation over possession.
2026	The Supreme Court dismisses the cassation appeal against the Court of Appeal’s judgment.

The distinctive feature is that the twenty-year period was completed after the property had been purchased. On the particular facts, the transfer in 2001 did not prevent the continuation of possession that had begun in 1983.

What is extraordinary acquisitive prescription under Greek law?

Extraordinary acquisitive prescription is a means of acquiring ownership through twenty years of possession, under Article 1045 of the Greek Civil Code.

The judgment explains that possession comprises two elements:

• Actual control over the property: physical acts relating to it.
• The intention to act as owner: exercising that control as though the property belongs to the person possessing it.

Good faith is not required for extraordinary acquisitive prescription. The statutory conditions must nevertheless be met and proved.

The passage of twenty years alone is insufficient. Possession of the required nature must be established throughout the relevant period.

Similarly, maintaining a property or holding its keys does not, on its own, determine ownership. It must be established whether the person acts on their own behalf as owner or on behalf of someone else.

Which acts of possession mattered in this case?

The court assessed specific conduct and supporting evidence together.

Among other findings, it accepted that the niece:

• Frequently visited the property from the beginning of 1983.
• Supervised it.
• Cleared weeds.
• Held a key to the entrance.
• Planted olive trees.
• Took action when another person uprooted those trees.
• Was identified as a rights holder in administrative acts concerning the property.

The court also considered the son’s payment of the municipal property levy, known as TAP, and earlier litigation with a third party that had ended in a settlement declaration.

These matters were not treated as individual acts automatically conferring ownership. They were assessed collectively, alongside the duration and nature of possession.

Is clearing a plot enough?

Not on its own.

Clearing land may indicate possession where it forms part of a broader pattern of conduct as owner. However, the work may also be performed by a contractor, relative or person simply entrusted with looking after the property.

For example, asking a neighbour to clear a plot periodically is not equivalent to acknowledging that the neighbour possesses it on their own behalf. The capacity in which the person acts and the supporting evidence are crucial.

Is paying taxes or municipal charges enough?

In this case, payment of TAP was considered alongside the acts of possession. The judgment did not hold that paying a charge is independently sufficient to acquire property.

The same care is required when tax declarations or other documents are presented as conclusive proof of ownership: their precise evidential value and connection with the actual situation must be examined.

Why did the 2001 purchase deed not protect the buyers?

The Court of Appeal accepted that the buyers became co-owners in 2001, each holding an undivided half-share.

At the same time, it found that the other side’s possession, which had begun in 1983, continued. The twenty-year period was completed in 2003 and, on the findings of the judgment, extinguished the buyers’ co-ownership.

The case demonstrates that title due diligence and examination of the property’s actual circumstances should be conducted together.

Before a purchase, the following should be investigated:

• Who uses or supervises the property.
• Who holds the keys and controls access.
• Whether another person fences, cultivates or rents it out.
• The basis on which that person is there.
• Whether there have been earlier disputes or court proceedings.
• Whether the seller can actually deliver possession as agreed.

A deed records the legal transaction. A site inspection and investigation into the property’s use help establish whether circumstances exist that could affect the security of the purchase.

What does the judgment mean for inherited property?

The court accepted that the deceased owner’s husband acquired possession as her heir upon her death, under Article 983 of the Greek Civil Code.

However, it found that the subsequent continuation of visible acts of possession on his part had not been established in the required manner, while the niece began exercising actual control over the property.

This does not mean that every heir who delays formal acceptance of an inheritance loses the property. Nor does an heir’s absence, by itself, create ownership rights for someone else.

The practical issue is that acquiring rights through inheritance does not remove the need to establish who possesses the property and what they actually do there.

For heirs living far away or abroad, regular updates on the property’s condition and clear documentation of any arrangement for its supervision or maintenance are particularly important.

The promise of a gift was not a title deed

The original owner had expressed her intention to give the property to her niece. There was even a handwritten note on the back of a photograph.

The transfer was never completed before her death.

The niece did not succeed because the oral promise or handwritten note replaced the required deed of gift. The promise was considered as part of the explanation for her conduct, while the acquisition of rights rested on the adverse possession established by the evidence.

This distinction matters in family disputes involving statements such as “she promised it to me” or “everyone knew she intended to leave it to me”.

An intention to transfer property in the future and the lawful acquisition of ownership are different matters.

How were usufruct and bare ownership acquired through adverse possession?

In 1994, the mother executed a deed transferring bare ownership to her son while reserving usufruct—the right to use the property and enjoy its benefits.

The court accepted that she had not yet completed the required period of acquisitive prescription and therefore did not have the ownership right she purported to transfer.

However, the assessment did not end with the 1994 deed. The continuation of possession was also examined:

• Before the deed, the mother possessed the property with the intention of acting as owner.
• After the deed, she continued exercising control on her own behalf as usufructuary and on behalf of her son as bare owner.
• When the twenty-year period was completed in 2003, the court found that the corresponding rights had been acquired.

This is not a general rule that every transfer by a non-owner becomes valid simply because time passes. The case concerned the subsequent acquisition of property rights through acquisitive prescription and the continuity of possession.

Why was measuring the property insufficient?

The judgment records that an engineer measured the property in 2001 for the purposes of the purchase.

In general, measuring land and commissioning a survey may, depending on the circumstances, be relevant acts when assessing possession.

In this case, however, the 2001 measurement was not considered sufficient to make up for the absence of visible acts of possession by the buyers’ predecessor in title.

The engineer who gave evidence also did not specify when the lock was changed and the property cleared. The court connected those steps with the buyers’ actions in 2006, after the twenty-year period had already been completed.

When an act took place may be just as important as the fact that it occurred.

What did the Supreme Court decide about when possession began?

The defendants had claimed possession from 1971. The Court of Appeal found that possession had been proved from 1983.

The buyers argued that the court had therefore accepted a factual contention that had not been pleaded.

The Supreme Court rejected this argument. In the circumstances, it held that the claim of continuous possession from 1971 also encompassed the shorter period from 1983 to 2003, which was sufficient to complete twenty years.

The court had therefore confined the pleaded contention to the part it considered proved.

This has practical evidential significance: challenging the initial date alleged by the opposing party may not be enough if another relevant period satisfying the legal requirements is established.

The judgment does not, however, permit arbitrary changes to the factual basis of any claim or defence. Its reasoning concerns the particular defence and facts before the court.

Practical guide: what to do if someone else claims your property

1. Gather the complete chain of title

The file should include acquisition deeds, registration records, inheritance documents and available surveys.

Reviewing only the most recent deed in isolation is insufficient.

2. Record the actual situation

Establish who has access, who uses the property and what structures, fencing or cultivation exist.

Gather lawfully available evidence without taking unilateral steps that could create a new dispute.

3. Build a possession timeline

For each period, record:

• Who acted.
• What exactly they did.
• In what capacity.
• Who knows about it from personal observation.
• Which document or other evidence supports it.

A general statement that “it was always ours” does not describe the specific acts that need to be examined.

4. Distinguish caretaking from possession on one’s own behalf

If someone looks after the property on your instructions or with your permission, identify the evidence establishing that arrangement.

Do not assume that a family relationship, by itself, explains every use of the property.

5. Assess the necessary legal action promptly

The appropriate response depends on the stage of the dispute, the duration of possession, the title documents and the nature of the interference.

A telephone complaint, a sign or a formal extrajudicial notice should not be assumed automatically to produce every legal effect required to protect ownership or interrupt acquisitive prescription.

What matters in witness testimony and supporting evidence?

The judgment highlights the importance of specific descriptions.

A witness should be able to explain, based on what they actually know, who visited the property, who maintained it, who had access and which period they are describing.

As the judgment notes, a claim need not provide a calendar entry for every individual act of possession. This does not remove the need for a clear factual account and supporting proof.

Vagueness about the duration and frequency of the activities may weaken the evidence.

Frequently asked questions

Can I lose property even though I have a deed?

Yes, if another person acquires rights through adverse possession and the legal requirements are met. In Supreme Court case 618/2026, the relevant twenty-year period was completed after the purchase deed.

How many years are required for extraordinary acquisitive prescription?

Article 1045 of the Greek Civil Code provides for twenty years of possession. The required nature of that possession must also be established.

Is a deed required to acquire ownership through extraordinary acquisitive prescription?

Not necessarily. Acquisition rests on the conditions prescribed by law rather than requiring a transfer deed.

Do I become the owner if I maintain a property?

Not automatically. The capacity in which you act, the duration and the overall circumstances must be assessed.

Does payment of TAP prove ownership?

In this case, it was considered alongside other evidence. It was not treated as an independent and sufficient title to ownership.

Will I lose inherited property if I delay formal acceptance of the inheritance?

Not for that reason alone. The judgment examines the overall circumstances of possession and acquisition by third parties, rather than automatic loss arising from delayed acceptance.

Is a promise to give someone property sufficient?

The promise did not replace the required transfer in this case. The rights were recognised on the basis of acquisitive prescription.

Can usufruct and bare ownership be acquired through adverse possession?

The judgment accepted such acquisition on the basis of the particular acts, the continuity of possession and completion of the twenty-year period.

Does the judgment apply in exactly the same way between co-heirs?

It should not be applied mechanically to every such dispute. The judgment itself identifies the special significance of notifying the others of exclusive possession where a legally recognised relationship of co-ownership exists. Each person’s legal capacity requires separate assessment.

Did the Supreme Court reconsider which witness was telling the truth?

It did not conduct a fresh trial of the evidence. It examined the specific grounds of cassation and held that the Court of Appeal’s judgment contained sufficient, clear and consistent reasoning.

Legal review before buying or claiming property

Supreme Court judgment 618/2026 highlights the need to examine title documents, the property’s actual circumstances and the evidence showing how possession developed over time.

For buyers, this means investigation before signing. For heirs, it means monitoring and protecting inherited property. For anyone facing an ownership claim, it means promptly organising the evidence and choosing the appropriate legal action.

Siamakis and Partners Law Firm provides legal assistance with title due diligence, property transactions and disputes concerning ownership, possession and acquisitive prescription.

Book an appointment for personalised legal guidance
Every case has unique circumstances that require careful attention. Book an appointment online and receive guidance tailored to your specific situation.