πλειστηριασμοί α κατοικίας και πως να προστατευθείτε από το ειδησεογραφικό portal capital.gr – Τι ισχύει για τους πλειστηριασμούς α κατοικίας και το νόμο κατσέλη όπως δημοσιεύθηκε στο capital.gr

πλειστηριασμοί α κατοικίας

O νόμος Κατσέλη και η τελευταία ευκαιρία να ενταχθείτε – Ερωτοαπαντήσεις εδώ

Δείτε εδώ το άρθρο στο ειδησεογραφικό portal capital.gr

Δείτε το άρθρο και εδώ

πλειστηριασμοί α κατοικίας

Του Νίκου Σιαμάκη

Σαρωτικές αλλαγές έρχονται στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας αλλά και στα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, δύο κορυφαία ζητήματα που απασχολούν και προβληματίζουν το σύνολο της ελληνικής κοινωνίας.

Το πρώτο πακέτο μέτρων εστιάζεται στους όρους και τις προϋποθέσεις για τη προστασίας της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με το Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών αλλά και το νόμο Κατσέλη, ενώ τα δεύτερο αφορά στο τρόπο με τον οποίο θα ρυθμιστούν τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, για τα οποία, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των οφειλετών, θα ακολουθήσουν πλειστηριασμοί ακόμη και πρώτης κατοικίας. Δεν πρέπει όμως να ξεχνάμε ότι έχουν ήδη επέλθει ριζικές αλλαγές στη διαδικασία των πλειστηριασμών όπως αυτή αποτυπώνεται στο νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

Πολλαπλές κατασχέσεις

Σύμφωνα με τις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει κυρίως στο ΚΠολΔ που θα ισχύει από 1-1-2016 κυρίως στα κεφάλαια της εκτέλεσης:

Α) Θα επιτρέπονται πολλαπλές κατασχέσεις των πιστωτών στο ίδιο ακίνητο και θα μπορεί ο καθένας να εκπλειστηριάζει το ίδιο ακίνητο.

Β) η τιμή πρώτης προσφοράς θα γίνεται στο ύψος της υποτιμημένης σήμερα εμπορικής αξίας.

Γ) Αλλάζουν τα προνόμια και η ικανοποίηση στο πίνακα κατάταξης για το πλειστηρίασμα.

Δ) Ο οφειλέτης θα υφίσταται μια μοναδική – (fast track) διαδικασία πλειστηριασμού με την άμυνά του κατά της εκτέλεσης να περιορίζεται σημαντικά με δικαστήρια ασφαλιστικών μέτρων και όχι ειδικής ή τακτικής διαδικασίας.

Ε) Ο οφειλέτης θα μπορεί με ένα και μοναδικό ένδικο μέσο ανακοπής (Ασφαλιστικά μέτρα) να σταματήσει τις διαδικασίες του πλειστηριασμού χωρίς άλλες δυνατότητες πλην μιας εφέσεως για ορισμένες περιπτώσεις.

ΣΤ) Τα δικαστήρια των ασφαλιστικών μέτρων (που συνεδριάζουν χωρίς καν τη παρουσία γραμματέα) θα πρέπει να εκδίδουν αποφάσεις σε πάρα πολύ σύντομο χρονικό διάστημα (ακόμη και 48 ωρών) εφόσον επίκειται ο πλειστηριασμός ή σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα εφόσον υπάρχει χρόνος (που δεν υπάρχει πάντα σε μια διαδικασία πλειστηριασμού)

Ζ) Υπάρχει πλέον η δυνατότητα οι υποψήφιοι πλειοδότες να επισκέπτονται το κατασχεθέν ακίνητο πριν πλειοδοτήσουν και να το επιθεωρούν.

Η) Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο ή το κατέχει ο πρώην ιδιοκτήτης ως νέος μισθωτής με ιδιοκτήτη την τράπεζα ή κάποιο άλλο fund τότε μετά τη κατακύρωση υφίσταται έξωση με συντετμημένες διαδικασίες.

Θ) Θα μπορεί ο ιδιοκτήτης πριν το πλειστηριασμό εφόσον βρει αγοραστή και υπό τη πίεση του πλειστηριασμού να εκποιήσει το ακίνητό του με άδεια δικαστηρίου και με δέσμευση του τιμήματος.

Όλα τα παραπάνω έχουν ήδη ψηφιστεί και αναμένεται να ισχύσουν από το νέο έτος. Τα αμέσως προηγούμενα σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα κριτήρια για τη προστασία της πρώτης κατοικίας και τη ρύθμιση των κόκκινων δανείων θα οδηγήσουν σε ένα μαζικό έλεγχο στις αξίες των ακινήτων που θα συγκεντρωθούν όπως φαίνεται σε ξένα funds. Βέβαια το ζήτημα των κόκκινων δανείων και της πώλησης τους σε ξένα funds έχει μετατεθεί για τον Δεκέμβριο.

Τα κριτήρια για την πρώτη κατοικία

Οι αλλαγές που ψηφίστηκαν, έχουν να κάνουν με τον καθορισμό κριτηρίων για την προστασία της πρώτης κατοικίας(σε συνδυασμό Κώδικα Δεοντολογίας, νόμος Κατσέλη) και ειδικότερα:

– Όσοι είναι ενταγμένοι στο νόμο Κατσέλη και για όσους θα καταθέσουν μέχρι το τέλος του έτους αίτηση υπαγωγής θα ισχύσουν οι παλιοί κανόνες προστασίας. Ο νέος νόμος θεώρησε δεδομένο ότι ο αριθμός των υπαρχόντων αιτήσεων θα παραμείνει στα ίδια με τα σημερινά επίπεδα. Από σήμερα μέχρι και το τέλος του έτους υπάρχει αρκετός χρόνος για να “μπλοκάρουν” τα ειρηνοδικεία από νέες αιτήσεις που θα εκμεταλλευτούν το παλαιό καθεστώς..

– Ο νόμος χαρακτηρίζει “φτωχό” κάποιον που έχει εισόδημα από 8.180 άγαμος έως 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια και αντικειμενική αξία κατοικίας από 120.000 έως 220.000 ευρώ αντίστοιχα και εύπορο κάποιον που έχει εισόδημα από 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 ευρώ για δύο άτομα και για κάθε παιδί έως τρία παιδιά 5.714 ευρώ και αντικειμενική αξία κατοικίας από 180.000 έως 280.000 ευρώ αντίστοιχα.

– Το δικαστήριο στη μεν πρώτη θα καθορίζει το ύψος της δόσης σε συνάρτηση με το εισόδημα, τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, το πόσο συνεργάσιμοι είναι οι δανειολήπτες και τη μη επιδείνωση της θέσης των πιστωτών. Εάν κρίνει ότι το ποσό που θα καταβληθεί υπολείπεται των δυνατοτήτων, θα επεμβαίνει το δημόσιο (δυνητικά) και θα καλύπτει τη διαφορά αυτή, υπό την προϋπόθεση της μέγιστης δυνατής συνεισφοράς του δανειολήπτη. Προσοχή! Η διαφορά αυτή θα κεφαλαιοποιείται στις υπολειπόμενες δόσεις όταν η προστασία του δημοσίου θα πάψει να υφίσταται, ενώ από τη διατύπωση του νόμου γίνεται κατανοητό ότι η προστασία αυτή είναι δυνητική και μόνο για κατατεθείσες αιτήσεις μέχρι την 31-12-2016, ενώ αναφέρεται η τριετής και μόνο μετέπειτα προστασία.

Για τη δεύτερη κατηγορία “εύπορων” δανειοληπτών εκτός του ότι το δημόσιο δεν θα συνεισφέρει έστω και δυνητικά στη κάλυψη της δόσης, εκτός του ότι ισχύουν όλα τα προηγούμενα, προστίθεται ως επιπλέον υποχρέωση ότι το δικαστήριο θα αξιολογεί την δυνατότητά τους για αποπληρωμή του δανείου σε βάθος 20ετίας. Σε περίπτωση που το δικαστήριο κρίνει ότι ο οφειλέτης δεν θα τα καταφέρει τότε ο φάκελος πηγαίνει στη νομική υπηρεσία της τράπεζας και από εκεί κατευθείαν σε πλειστηριασμό ή εκχώρηση του δανείου σε funds με ανεξέλεγκτες συνέπειες. Βέβαια θα δίνεται “τύποις” η δυνατότητα για δήθεν αναδιάρθρωση με δήθεν συμφωνία του δανειολήπτη. Το δήθεν αναφέρεται στο γεγονός ότι δεν θα γίνει καμία διαπραγμάτευση τη στιγμή που η τράπεζα θα είναι διαπραγματευτικά πανίσχυρη έχοντας τη δυνατότητα του πλειστηριασμού ανά πάσα στιγμή και ένα δανειολήπτη να έχει ως επιλογή το “take it or leave it” σε προδιατυπωμένη συμφωνία.

Ποιο είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα που δημιουργεί ο νέος νόμος; Ότι περιορίζει και κατευθύνει το δικαστή σε ένα πολύ στενό πλαίσιο αξιολόγησης μιας κατάστασης, χωρίς να του δίνει περιθώρια ευρύτερης αξιολόγησης κατά περίπτωση.

Το μόνο ίσως παρήγορο είναι ότι θα ληφθούν για τις δόσεις υπόψη οιεμπορικές αξίες των ακινήτων που θα καθοριστούν από ειδικό εκτιμητή, αν και πρακτικά είναι αδύνατον το γεγονός – αν και αφέθηκε να εννοηθεί – ότι οι τράπεζες θα επωμιστούν τη ζημιά μεταξύ της διαφοράς αντικειμενικής με εμπορική αξία του ακινήτου ως προς το ύψος του τελικώς καταβαλλόμενου ποσού από τον δανειολήπτη.

Προσοχή! Πρέπει να σημειωθεί ότι οι προϋποθέσεις (βασικές και ποιοτικές)πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά διαφορετικά ο οφειλέτης δεν προστατεύεται.

Με βάση αυτές τις δύο διαφοροποιήσεις έχει διαμορφωθεί η προστασία της κατοικίας του είτε μέσω του νόμου Κατσέλη είτε μέσω του Κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αυστηροποιούνται ακόμη περισσότερο σε σχέση με αυτά που αρχικά εξαγγέλθηκαν τα κριτήρια για τη προστασία της πρώτης κατοικίας.

– Ευτυχώς μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώθηκαν αυτά που συζητούνταν περί κριτηρίου προστασίας ως προς το ύψος των χρεών του οφειλέτη. Δηλαδή εάν είχε τεθεί ένα όριο χρεών 120.000 ευρώ, εάν κάποιος δανειολήπτης είχε κάτω ή πάνω από το όριο αυτό θα έχει διαφορετική μεταχείριση ως προς τη προστασία της κατοικίας του. τι ισχύει για τους πλειστηριασμούς

Μέσα σε όλα αυτά αυστηροποιούνται και τα πλαίσια για κατασχέσεις και πλειστηριασμούς τόσο από τα ασφαλιστικά ταμεία όσο και από τις εφορίες που θα δεσμεύουν ότι υπόλοιπα υπάρχουν ακόμη και σε κοινούς τραπεζικούς λογαριασμούς με ανήλικα τέκνα ή φοιτητών.

Με βάση τα ανωτέρω είναι βέβαιο ότι θα ζήσουμε πρωτόγνωρες καταστάσεις αποπομπής ιδιοκτητών από τα σπίτια τους με διαδικασίες εξπρές, αφού τα βασικά κριτήρια (εισόδημα και αντικειμενική αξία) εμπλουτίστηκαν και από πάρα πολύ αυστηρά ποιοτικά κριτήρια (συνεργάσιμος δανειολήπτης, μη επιδείνωση της θέσης του πιστωτή, εύλογες δαπάνες διαβίωσης, δυνατότητα μελλοντικής αποπληρωμής των δόσεων), τα οποία χαλαρώνουν ακόμη περισσότερο την όποια προγενέστερη προστασία.

* Ο κ. Νίκος Σιαμάκης είναι δικηγόρος

πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας,πλειστηριασμοί α κατοικίας