Διαχειριστής Πολυκατοικίας – Δικαιώματα – Υποχρεώσεις Συνιδιοκτητών- Κανονισμός – Αποθεματικά

Η οριζόντια ιδιοκτησία προϋποθέτει οικοδομή και ορόφους, ενώ η κάθετη προϋποθέτει περισσότερες οικοδομές οι οποίες είναι χτισμένες σε ενιαίο οικόπεδο.

Δικαιώματα συνιδιοκτητών

Ο κάθε συνιδιοκτήτης της οροφοκτησίας δικαιούται μαζί με τους υπόλοιπους να συντάξουν κανονισμό, με τον οποίο να ρυθμίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους όπως αυτά απορρέουν από την συγκατοίκηση και συνιδιοκτησία κατ’ορόφους.

Κανονισμός

Ο κανονισμός αυτός αφότου μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο-Κτηματολόγιο, δεν θεσπίζει κανόνες ουσιαστικού δικαίου, αλλά για τους συμβαλλόμενους θα μπορούσαμε να πούμε ότι επέχει θέση νόμου και τους δεσμεύει αυτούς και τους μετέπειτα αγοραστές των συγκεκριμένων διαμερισμάτων

Με το κανονισμό ρυθμίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις αναφορικά με τα αδιαίρετα μέρη της οικοδομής σε σχέση με της αυτοτελείς και χωριστές ιδιοκτησίες. Οι περιορισμοί και οι απαγορεύσεις που θεσπίζονται με τον κανονισμό έχουν το χαρακτήρα της δουλείας και δεσμεύουν και τους επόμενους αγοραστές.

Αν δεν καταρτίστηκε κανονισμός

Αν δεν καταρτίστηκε κανονισμός ο κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει απόλυτη και ανενόχλητη χρήση ανεξάρτητα από το ποσοστό του διαμερίσματός του στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής.

Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας

Είναι το ένα από τα δύο όργανα της πολυκατοικίας. Το άλλο είναι η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

Αρμοδιότητες

Είναι εντολοδόχος ων συνιδιοκτητών, του εκπροσωπεί σε κάθε δικαστήριο και παρίσταται δικαστικά και εξώδικα σε όποιες διαφορές προκύπτουν αναφορικά με την διαχείριση της οικοδομής.
Οι βασικότερες αρμοδιότητες του είναι
1) Η συγκέντρωση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας,
2) ο καταμερισμός τους ανάλογα το ποσοστό συνιδιοκτησίας
3) η φροντίδα για την εξόφλησή τους.
4) Η είσπραξη των οφειλών από τα διαμερίσματα
5) Η τήρηση σχετικού αποθεματικού ταμείου έκτακτων αναγκών.
6) Η συνεχής επίβλεψη των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων της οικοδομής και η διόρθωση των σχετικών ζημιών και βλαβών που προέκυψαν.
7) Επιμέλεια και πιστή τήρηση του κανονισμού της οικοδομής.
7Α) Τήρηση των σχετικών χρονοδιαγραμμάτων σύγκλησης της γενικής συνέλευσης.

Αμοιβή διαχειριστή.
Αμοιβή δεν δικαιούται διότι σύμφωνα με το νόμο πρόκειται για άμισθη ενολή. Όταν όμως ανατίθεται η διαχείριση σε εταιρία παροχής κοινοχρήστων καταρτίζεται σχετική σύμβαση και προφανώς ορίζεται και αμοιβή. Εάν σε κάθε περίπτωση αυτό προβλέπεται από το κανονισμό τότε δικαιούται αμοιβής.

Διορισμός
Διορίζεται με απόφαση της γενικής συνέλευσης και απολύεται επίσης με την πλειοψηφία των μερίδων σε ποσοστό των συνιδιοκτητών.

Αν δεν ορίστηκε διαχειριστής και δεν συμφωνούν οι συνιδιοκτήτες
Σε αυτή τη περίπτωση υπάρχει δυνατότητα διορισμού προσωρινού διαχειριστή με βάση δικαστική απόφαση (Ασφ.Μέτρα)

Ποια είναι η τύχη του αποθεματικού για τον ιδιοκτήτη που φεύγει;

Κανονικά προβλέπεται επιστροφή των χρημάτων του αποθεματικού για τον ιδιοκτήτη που φεύγει. Έτσι, ο διαχειριστής είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει στο παλαιό ιδιοκτήτη τα χρήματα και να τα ζητήσει από το νέο.

Ώρες κοινής ησυχίας
Οι ώρες αυτές διαφοροποιούνται αναλόγως με το θερινό ή χειμερινό ωράριο, όπως αυτό καθορίζεται για τις περιόδους της ισημερίας και έπειτα.
κοινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής:
θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00.
χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30.

Έλεγχος διαχείρισης.
Στον κανονισμό της οικοδομής συνήθως αναφέρεται ότι κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητά από το διαχειριστή την επίδειξη σχετικών εγγράφων και παραστατικών αναφορικά με τα έξοδα – έσοδα που προέκυψαν σε συγκεκριμένη διαχειριστική περίοδο. Σε διαφορετική περίπτωση ή σε περίπτωση άρνησης του διαχειριστή για επίδειξη εγγράφων αρμόδια είναι τα πολιτικά δικαστήρια. Βέβαια προηγουμένως μπορεί η γενική συνέλευση να τον υποχρεώσει για επίδειξη εγγράφων. Στη πράξη για την αποφυγή παρεξηγήσεων καλό είναι να αναρτώνται σε σχετικό δημόσιο πίνακα τα έξοδα έτσι ώστε ο κάθε ένας να μπορεί να υπολογίσει τη συμμετοχή του.