Αναπροσαρμογή του μισθώματος σε μικρότερο ποσό από το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο. Δικαίωμα του ενοικιαστή που κατέβαλε το αρχικό συμφωνηθέν ενοίκιο να εκδώσει απόφαση για την επιστροφή της διαφοράς στην ίδια αγωγή με το αίτημα για μείωση του ενοικίου.

 Αναπροσαρμογή του μισθώματος σε μικρότερο ποσό από το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο. Δικαίωμα του ενοικιαστή που κατέβαλε το αρχικό συμφωνηθέν ενοίκιο να εκδώσει απόφαση για την επιστροφή της διαφοράς στην ίδια αγωγή με το αίτημα για μείωση του ενοικίου.

αναπροσαρμογή του μισθώματος. Στην Ελλάδα του 2016 λόγω των οικονομικών δεδομένων είναι πλέον σπάνιες οι περιπτώσεις ενοικιαστών που καταβάλλουν πλέον τα ενοίκια στους ιδιοκτήτες τους και είναι συνεπείς και στις λοιπές υποχρεώσεις μιας ιδιοκτησίας.

Κάποιοι από αυτούς οι οποίοι είναι συνεπείς και πληρώνουν τις υποχρεώσεις τους για μεγάλα χρονικά μισθωτικά διαστήματα, επιχείρησαν να έρθουν σε μια συναινετική συμφωνία με τον ιδιοκτήτη προκειμένου να μειωθεί το μίσθωμα που ήδη καταβάλλουν.

Οι περισσότεροι από αυτούς τους ενοικιαστές είχαν συμφωνήσει τις μισθώσεις τις λεγόμενες “καλές” εποχές με διαφορετικά οικονομικά δεδομένα και με την πάροδο των ετών και πλέον με τα capital control τα δεδομένα με τα οποία είχαν συμφωνήσει τους όρους της μίσθωσης έχουν αλλάξει δραματικά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες (στατιστικά) συμφώνησαν σε σημαντικές μειώσεις ενοικίων, ιδίως για τους μακροχρόνιους και συνεπείς ενοικιαστές, με το σκεπτικό ότι δεν θα βρούν εύκολα καλοπληρωτές καθώς επίσης και ότι μετα υπάρχοντα δεδομένα είναι πάρα πολύ δύσκολο να ενοικιάσεις με καλούς όρους εκ νέου και σε σύντομο χρονικό διάστημα ένα διαμέρισμα σε προφίλ ενοικιαστών παρόμοιο με ένα καλοπληρωτή.

Έτσι, οι πλειονότητα των μισθώσεων αναθεωρήθηκε συναινετικά από ιδιoκτήτες και ενοικιαστές. Υπήρξε και μια μερίδα ιδιοκτητών όμως που λόγω των αυξημένων υποχρεώσεών τους είχαν συνδέσει το ύψος του ενοικίου τους με την πληρωμή αυτών των υποχρεώσεων.

Ετσι δυσκολεύονταν να πάρουν την απόφαση να μειώσουν το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Όταν όμως την ίδια στιγμή ο ενοικιαστή είχε επενδύσει ένα σημαντικό κεφάλαιο στην διαμόρφωση του μισθίου και δεν ήθελε να αποχωρήσει και για εμπορικούς σκοπούς, τότε ο μόνος δρόμος του ήταν η δικαστική οδός για την αναπροσαρμογή του μισθώματος λόγω ραγδαίας αλλαγής των οικονομικών συνθηκών, που δεν είχαν και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν όταν καταρτίστηκε η σύμβαση.

Χρησιμοποιούμε κυρίως αόριστο χρόνο, δεδομένου ότι όσες αγωγές αναπροσαρμογής μισθωμάτων έχουν γίνει,  αφορούσαν κυρίως τις περιόδους απο το 2010 μέχρι και το 2015 περίπου, δεδομένου ότι για τις νέες μισθώσεις που καταρτίζονται στο μεσοδιάστημα αυτό, το ενοίκιο αναπροσαρμόζεται στα τωρινά χρηματοοικονομικά δεδομένα και έτσι η κατάθεση μιας τέτοιας αγωγής είναι άνευ αντικειμένου.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει μια πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία δέχθηκε τη δυνατότητα ενός συνεπούς ενοικιαστή όχι μόνο να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα προς τα κάτω, αλλά επιπλέον να διεκδικήσει μέσω της ίδιας της απόφασης ΑΚΟΜΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΧΕΣΗ ΣΕ ΒΑΡΟΥΣ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΕΠΙΠΛΕΟΝ ΠΟΣΑ ΠΟΥ ΚΑΤΕΒΑΛΕ με βάση την αρχική συμφωνία σε σχέση με το ποσό που έπρεπε να καταβάλει λόγω της μείωσης του ενοικίου.

Με απλά λόγια ο ενοικιαστής μετά την άσκηση της αγωγής του, με την οποία ζητούσε αναπροσαρμογή του μισθίου προς τα κάτω εξακολουθούσε να πληρώνει το υψηλότερο ενοίκιο με βάση την αρχική συμφωνία. Ταυτόχρονα όμως ζήτησε από το δικαστήριο ότι σε περίπτωση που δεχθεί τη μείωση του ενοικίου να υποχρεωθεί ο ιδιοκτήτης να του επιστρέψει την καταβληθείσα διαφορά με την απειλή ακόμη και κατάσχεσης.

Ωστόσο, επειδή μια απόφαση που δέχεται μείωση ενοικίου έχει όπως λέμε νομικά “διαπλαστικό” αποτέλεσμα, αυτό πρακτικά σημαίνει ότι μέχρι να εκδοθεί απόφαση εφετείου ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος – προκειμένου να μην του γίνει έξωση – να πληρώνει το αρχικώς συμφωνημένο μίσθωμα.

Μετά την τελεσιδικία της αποφάσεως όμως ΔΕΝ του δινόταν η δυνατότητα με την ίδια αγωγή να διεκδικήσει τη διαφορά παρά μόνο με νέα αγωγή. Ο Άρειος Πάγος αποφάσισε όμως διαφορετικά.

Ειδικότερα, το εφετείο δεν δέχθηκε αυτή τη δυνατότητα ενώ ο Άρειος Πάγος αναίρεσε την εφετειακή απόφαση με το σκεπτικό ότι μπορεί ο ενοικιαστής να ζητήσει με καταψηφιστικό αίτημα σε βάρος του ιδιοκτήτη την επιστροφή της διαφοράς.

Έτσι, ο ενοικιαστής – εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν του επιστρέψει την διαφορά – έχει το δικαίωμα με μία τελεσίδικη και καταψηφιστική αγωγή να προβεί σε κατάσχεση σε βάρος του ιδιοκτήτη προκειμένου να διεκδικήσει τα όσα επιπλέον χρήματα ήταν υποχρεωμένος να καταβάλει με βάση την αρχική συμφωνία που τελικώς μείωσε η δικαστική απόφαση.

Μάλιστα, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει τα χρήματα αυτά νομιμοτόκως από την ημέρα που επέδωσε την αγωγή. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι εάν η αντιδικία μέχρι τον Αρειο Πάγο διήρκεσε επιεικώς 7 χρόνια, θα μπορεί να ζητήσει τις διαφορές των ποσών με τόκους 7 ετών.

Σύμφωνα με την απόφαση του Αρείου Πάγου:

Περαιτέρω, στην αγωγή για αναπροσαρμογή του μισθώματος σε μικρότερο ποσό από το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο (αγωγή μειώσεως του μισθώματος), επειδή η απόφαση που θα αναπροσαρμόζει σε μικρότερο ποσό (μειώνει) το μίσθωμα είναι διαπλαστική και ισχύει από της τελεσιδικίας της, σε περίπτωση που έχει προκαταβληθεί το μίσθωμα του μισθίου πριν από την τελεσίδικη αναπροσαρμογή του στο μικρότερο ποσό, ο μισθωτής που προκατέβαλε το μεγαλύτερο μίσθωμα πριν από την μείωση και αναπροσαρμογή του στο μικρότερο ποσό, δικαιούται να απαιτήσει την επιστροφή της διαφοράς του ποσού μεταξύ του μεγαλύτερου μισθώματος που προκατέβαλε και του μικρότερου μισθώματος που οφείλει μετά την τελεσιδικία της αποφάσεως αναπροσαρμογής και μάλιστα από της επιδόσεως της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος και εφεξής ως αχρεωστήτως καταβληθέν μίσθωμα κατά τις διατάξεις του άρθρου 904 του Α.Κ. και μάλιστα μπορεί να σωρεύσει και σχετικό καταψηφιστικό αίτημα στην αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ` εφαρμογή του άρθρου 69 παρ. 1 περ. δ` του Κ.Πολ.Δ.

Με βάση τα ανωτέρω επιβραβεύεται μια συμπεριφορά ενοικιαστών που αποτελούν είδος προς εξαφάνιση, αλλά δεν προστατευόταν έναντι των πρακτικών διατήρησης υψηλών μισθωμάτων που συμφωνήθηκαν σε άλλες – οικονομικά – εποχές χωρίς να λαμβάνουν πλέον υπόψη τους τις ραγδαίες οικονομικές εξελίξεις της χώρας.

αναπροσαρμογή του μισθώματος