Οδηγός Εξώσεων – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε είτε είστε ιδιοκτήτης είτε ενοικιαστής.

Οδηγός εξώσεων. Η απόδοση των ακινήτων από τους ενοικιαστές στους ιδιοκτήτες έχει πάρει τη μορφή χιονοστιβάδας το τελευταίο χρονικό διάστημα, εξαιτίας κυρίως της αδυναμίας των ενοικιαστών να τηρήσουν τους όρους της συμφωνημένης μίσθωσης. Εκείνο όμως που εξοργίζει τους ιδιοκτήτες είναι – εκτός των άλλων – τα υπέρογκα χρέη των ενοικιαστών τους προς τη ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ, κοινόχρηστα, δημοτικά τέλη κλπ.

Τα τελευταία χρέη δε, αποτελούν και το «Δούρειο Ιππο» των ιδιοκτησιών, αφού ο ιδιοκτήτης προκειμένου να χρησιμοποιήσει το ακίνητό του (νέα μίσθωση ή ιδιόχρηση) πρέπει να αποπληρώσει στο σύνολό του το ως άνω χρέος.

Η διαδικασία της απόδοσης του μισθίου αποτελεί θεσμό του ΚΠολΔ, με άση τον οποίο επιτυγχάνεται ταχύτερη ανάκτηση του μισθίου από τον ιδιοκτήτη σε σχέση με τη γνωστή στην αγορά αγωγή εξώσεως.

Διαβάστε ακόμη:

 ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΜΕ ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ η διαδικασία της έξωσης συνεχίζει ακόμη και μετά την εκπρόθεσμη πληρωμή των οφειλομένων από τον ενοικιαστή σύμφωνα με απόφαση του Αρείου Πάγου. Ταυτόχρονα η διαδικασία της έξωσης συνεχίζει καθώς οικονομική δυσχέρεια δεν αποτελεί λόγο μη πληρωμής του ενοικίου, σύμφωνα με το ίδιο ως άνω σκεπτικό.

Τι γίνεται σε περίπτωση που έχετε την τύχη μεν να κληρονομήσετε ένα ακίνητο, αλλά την ατυχία δε ο θανών να το είχε μισθώσει σε δύστροπο ενοικιαστή;

Ακούστε τη διαδικασία της έξωσης σε 1 λεπτό.

Ποια η διαφορά της διαταγής αποδόσεως του μισθίου και της αποδόσεως (του μισθίου) κατόπιν ασκήσεως αγωγής.

Οι σημαντικότερες διαφορές εντοπίζονται στα ακόλουθα σημεία :

Α) Η διαταγή αποδόσεως είναι εκτελεστός τίτλος κατά τους όρους του νόμου, δηλαδή εκτελείται άμεσα, σε σχέση με την αγωγή εξώσεως, όπου απαιτείται, κατάθεση, επίδοση, συζήτηση, αναβολές εκδίκασης, ένδικα μέσα για την τελεσιδικία της.

Β)Στη διαταγή αποδόσεως, ΔΕΝ καλείται ο μισθωτής και εκδίδεται χωρίς τη κατάθεση προτάσεων από τη πλευρά του, ενώ δίδεται η δυνατότητα άσκησης ανακοπής από την πλευρά του τελευταίου που δεν κλήθηκε κατά την έκδοσή της. Στην αγωγή εξώσεως μπορεί να παρασταθεί και ο μισθωτής.

Γ) Στην αγωγή εξώσεως, υπάρχει η δυνατότητα παράθεσης των εκατέρωθεν ισχυρισμών, με προσδιορισμό δικασίμου, με αναβολές, με την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης να επιδέχεται εφέσεως και των λοιπών ενδίκων μέσων, ενώ η διαδικασία προσδιορισμού δικασίμου καθιστά τη διαδικασία και την εκτελεστότητα της απόφασης ιδιαίτερα χρονοβόρα.

Ποιες προϋποθέσεις απαιτούνται για την έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου;

1) Ενεργός μίσθωση (να μην έχει λήξει η μίσθωση. Εάν έχει λήξει οφείλεται αποζημίωση χρήσης και όχι μίσθωμα)

2) Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης.(μισθωτήριο συμβόλαιο – Προφορική μίσθωση = ΔΕΝ χωρεί διαταγή αποδόσεως)

3) Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία

4) Έγγραφη όχληση του μισθωτή(με εξώδικο που απευθύνεται σε αυτόν από τον ιδιοκτήτη – διότι η επίδοση με τον τρόπο αυτό αποτελεί τύπο συστατικό) τουλάχιστον δέκα πέντε ημέρες (15νθήμερο) πριν την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου.

Τί γίνεται σε περίπτωση που πληρωθούν τα μισθώματα από τον ενοικιαστή εντός των 15 ημερών της εξωδίκου οχλήσεως;

Σε αυτή τη περίπτωση η διαδικασία της έξωσης σταματάει.

Πότε μπορεί να εκκινήσει και πάλι η διαδικασία της έξωσης και με ποιο τρόπο;

Η διαδικασία μπορεί να εκκινήσει την επόμενη φορά που θα εμφανιστεί δυστροπία, ΑΛΛΑ ΑΥΤΗ ΤΗ ΦΟΡΑ ΧΩΡΙΣ ΤΗΝ ΑΠΟΣΤΟΛΗ  ΔΕΥΤΕΡΗΣ ΕΞΩΔΙΚΟΥ.  Πρακτικά, η διαταγή απόδοσης εκδίδεται με μόνη την αρχική όχληση, λόγω επαναλαμβανόμενης δυστροπίας.

Πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη – Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης

Ο ιδιοκτήτης κερδίζει χρόνο, αφού εφοδιάζεται με εκτελεστό τίτλο σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό το δικονομικό πλεονέκτημα του δίνει τη δυνατότητα να προβεί σε αντικατάσταση της κλειδαριάς του μισθίου και την ανάκτηση της χρήσης του καταστήματος-ιδιοκτησίας του εφόσον βέβαια περάσουν άπρακτες οι προθεσμίες που τάσσει ο νόμος γιa την άμυνα του μισθωτή.

Πως γίνεται στην πράξη η εκτέλεση της διαταγής αποδόσεως.

Αμέσως μετά την έκδοση της διαταγής αποδόσεως επιδίδεται αντίγραφο από το απόγραφο με επιταγή προς εκτέλεση. Ο δικαστικός επιμελητής έχει τη δυνατότητα να μεταβεί στο ακίνητο μίσθιο, να αποβάλλει τον μισθωτή και κάθε άλλον που έλκει δικαιώματα από αυτόν και να εγκαταστήσει τον εκμισθωτή αλλάζοντας και κλειδαριά. Προσοχή απαιτείται με τα πράγματα που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο κατά την αποβολή του μισθωτή. Η διαταγή απόδοσης αποκτά εκτελεστότητα 20 ημέρες μετά την επίδοσή της στο οφειλέτη.

Ποια η τύχη των πραγμάτων που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο;

Προσοχή απαιτείται με τα πράγματα που έχει εγκαταστήσει μέσα στο μίσθιο ο ενοικιαστής. Σε αυτή τη περίπτωση, διενεργείται απογραφή από το δικαστικό επιμελητή των πραγμάτων που εντοπίστηκαν μέσα στο μίσθιο, στη συνέχεια ορίζεται μεσεγγυούχος των αντικειμένων αυτών (οποιοδήποτε πρόσωπο), ο οποίος είναι και υπεύθυνος για την τύχη αυτών μέχρι την ανάληψή τους από τον μισθωτή. Τα πράγματα μπορεί ο ιδιοκτήτης ή οποιοσδήποτε τρίτος να τα εγκαταλείψει 6 μήνες μετά την εκτέλεση της έξωσης με δικαστικό επιμελητή.

Πως μπορεί να αμυνθεί ο μισθωτής – οφειλέτης.

Ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής με αντικείμενο ελέγχου το κύρος και τη νομιμότητα εκδόσεως της διαταγής αποδόσεως. Εξετάζεται δηλαδή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την νόμιμη έκδοσή της διαταγής. Η ανακοπή ασκείται με κατάθεση και επίδοση όπως και η αγωγή εντός 15 εργασίμων ημερών από την παραλαβή της. ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ είναι να γνωρίζουν οι μισθωτές ότι η άσκηση της ανακοπής Δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής, δηλαδή ακόμη και αν ασκηθεί ανακοπή ο εκμισθωτής μπορεί να αποβάλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο μίσθιο. Η αναστολή επέρχεται με χωριστό δικόγραφο αναστολής εκτέλεσης – διαδικασία ασφ. Μέτρων και με συγκεκριμένες προϋποθέσεις πιθανολόγησης ευδοκίμησης της ανακοπής.

Τι γίνεται εάν ενοικιαστής και ιδιοκτήτης ΔΕΝ συμφωνούν με το ύψος των οφειλομένων μισθωμάτων.

Με την καταβολή των μισθωμάτων εντός δέκα πέντε ημερών από την κοινοποίηση της όχλησης ματαιώνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής αποδόσεως. Εάν όμως υπάρχει διαφωνία ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, εάν τα καταβληθέντα από το μισθωτή υπολείπονται από αυτά που ζήτησε με την όχληση του ο εκμισθωτής τότε εκδίδεται, μεν, διαταγή αποδόσεως, αλλά το ύψος των οφειλομένων διερευνάται από το δικαστήριο κατόπιν ασκήσεως ανακοπής από το μισθωτή που θα προβάλλει τη σχετική ένσταση.

Τι εννοούμε όταν λέμε έξωση express. (έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)

Με τον όρο αυτό (διαταγή για απόδοση μισθίου – νομικός όρος) εννοούμε τη διαδικασία που έχει θεσπίσει ο νομοθέτης έτσι ώστε ένας ιδιοκτήτης μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα να μπορέσει να εκδώσει μια απόφαση που θα του δίνει τη δυνατότητα να προβεί σε έξωση σε βάρος του ενοικιαστή του.

Ποια είναι η διαδικασία και ποιες οι προϋποθέσεις στη πράξη.(έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)

Απαραίτητα δικαιολογητικά για την αποδοχή της διαδικασίας είναι α) το αντίγραφο μισθωτηρίου (ΟΧΙ ΜΟΝΟ Η ΘΕΩΡΗΣΗ ΣΤΟ TAXIS) που έχει καταρτιστεί μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή για την απόδειξη της έγγραφης συμφωνίας και την εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από τον ενοικιαστή, β)τη δήλωση καταχώρησης της μίσθωσης στο σύστημα taxis και γ) εξώδικος δήλωση η οποία έχει επιδοθεί προς τον ενοικιαστή πριν από 15 ημέρες. Απαραίτητη επίσης προϋπόθεση είναι η μη καταβολή των ενοικίων από τον ενοικιαστή λόγω δυστροπίας του άπαξ ή κατ’επανάληψη.

Στην πράξη αποστέλλεται μιας εξώδικος δήλωση προς τον ενοικιαστή με βάση την οποία ο ιδιοκτήτης δίδει προθεσμία (όπως ορίζει ο νόμος) 15 ημερών στον ενοικιαστή να άρει τη δυστροπία και να αποπληρώσει τις οφειλές του από τη μη καταβολή των οφειλομένων ενοικίων. Το χρονικό αυτό διάστημα είναι καταλυτικό για τον ενοικιαστή διότι εάν δεν πληρώσει τα οφειλόμενα ή τα πληρώσει την 16^η, 17^η κ.ο.κ ημέρα ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην κατάθεση της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.

Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζει ο οφειλέτης ότι στη συγκεκριμένη διαδικασία ΔΕΝ κλητεύεται να πει τις απόψεις του, ούτε έχει δυνατότητα να πληροφορηθεί εάν ο ιδιοκτήτης κατέθεσε ή όχι διαταγή απόδοσης. Ο οφειλέτης το πληροφορείται μόλις του επιδοθεί η απόφαση, ημερομηνία κατά την οποία ξεκινάνε οι προθεσμίες για την άσκηση των νομίμων δικαιωμάτων του.

Αμέσως μετά την άπρακτη περίοδο των 15 ημερών ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου σε βάρος του δύστροπου ενοικιαστή του. Η αίτηση και η απόφαση χρονικά εκδίδονται αναλόγως της διαδικασία και του φόρτου εκάστοτε δικαστηρίου, αλλά κατά μέσο όρο απαιτούνται 2 εβδομάδες. Αμέσως μετά επιδίδεται η απόφαση στον ενοικιαστή ο οποίος έχει 15 ημέρες για να καταθέσει την ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκτελέσει την απόφαση και να προβεί σε έξωση του ενοικιαστή μετά την πάροδο 20 ημερών από την επίδοσή της σε αυτόν.

Πολλοί ενοικιαστές νομίζουν ότι εάν μείνουν μέσα στο σπίτι δεν μπορεί να τους βγάλει κανείς. Ωστόσο αυτή η πρακτική είναι λανθασμένη αφού κατά την ημερομηνία εκτέλεσης της απόφασης ο δικαστικός επιμελητής μαζί με η παρουσία κλειδαρά, αντικαθιστά την κλειδαριά και προβαίνει σε απογραφή του περιεχομένου του σπιτιού, εφόσον ο ενοικιαστής έχει αφήσει μέσα πράγματα. Εάν δεν απομακρύνεται καλείται η αστυνομία και τον απομακρύνει νομίμως.

Το πρόβλημα με τη διαταγή πληρωμής. (έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)

Η νέα διαδικασία της έξωσης δίνει την εξουσία στον ιδιοκτήτη να εκδώσει ταυτόχρονα με την έξωση express και διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα στην ίδια απόφαση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να προβεί σε κατάσχεση και αμέσως μετά σε πλειστηριασμό όλων των πραγμάτων αξίας του ενοικιαστή που βρίσκονται πλέον κλειδωμένα μέσα στο σπίτι ή στο επαγγελματικό γραφείο.

Χαρακτηριστική περίπτωση τέτοιας ενέργειας αποτέλεσε στο πρόσφατο παρελθόν έξωση και διαταγή πληρωμής σε βάρος ενοικιαστή που διέθετε στεγνοκαθαριστήριο, όπου αμέσως μετά την έξωση κατασχέθηκαν τα ειδικά μηχανήματα (πλυντήρια, στεγνωτήρια κλπ. ) τα οποία μετά τον πλειστηριασμό τους αγοράστηκαν από πλειοδότες και μείωσαν την απαίτηση του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, ο ενοικιαστής απώλεσε τη κυριότητά τους και τη χρήση τους.

Το ζήτημα των εξόδων της όλης διαδικασίας.(έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)

Μπορεί ο νομοθέτης να προέβλεψε μια ταχεία διαδικασία απόδοσης και έξωσης για τους δύστροπους ενοικιαστές, εκείνο ωστόσο που δεν εξασφάλισε η κάλυψη του κόστους πληρωμής των εξόδων της διαδικασίας από τους ιδιοκτήτες. Με άλλα λόγια ο ιδιοκτήτης, που τις περισσότερες φορές είναι ζημιωμένος από τη μη καταβολή μισθωμάτων για μεγάλα χρονικά διαστήματα, αν και τα ποσά αυτά θα τα φορολογηθεί με πολύ υψηλούς πλέον συντελεστές, είναι αυτός που θα κληθεί να πληρώσει τη διαδικασία έξωσης προπληρώνοντας τα δικαστικά έξοδα τα οποία μεταφέρει ως βάρος στον ενοικιαστή. Βέβαια, τα έξοδα αυτά προστίθενται στα ήδη υπάρχοντα και ο ιδιοκτήτης απλώς έχει να λαμβάνει από τον ενοικιαστή. Στη πράξη από προσωπική εμπειρία όμως μόνο το 5% των ενοικιαστών ανταποκρίνεται στην καταβολή ή τουλάχιστον διαθέτει περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να εκποιηθούν για να πληρωθούν οι οφειλές. Όλοι οι υπόλοιποι συνήθως εξαφανίζονται η νύχτα, αφήνοντας εκτός από τα απλήρωτα ενοίκια και ζημιές μέσα στο σπίτι που αυξάνουν το κόστος επισκευής και τη ζημιά του ιδιοκτήτη.

Η μη φορολόγηση των μισθωμάτων από την εφορία. (έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)

Εφόσον ο ιδιοκτήτης καταθέσει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης ή διαταγής πληρωμής ενοικίων ή αγωγή μισθωμάτων ή αγωγή απόδοσης, τότε του δίδεται η δυνατότητα να μην φορολογηθεί τα ενοίκια που δεν πληρώθηκε. Αντίγραφο του δικογράφου αυτού πρέπει να προσκομίσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. φορολογίας εισοδήματός του, έτσι ώστε όταν θα ανοίξουν τα πεδία του Ε2 της φορολογικής δήλωσης να του δοθεί η δυνατότητα να επιλέξει να μη φορολογηθεί ανείσπρακτα ενοίκια.

Συμπερασματικά
Για το αν πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία της αγωγής ή της διαταγής αποδόσεως κρίσιμο στοιχείο είναι σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση το τι στάση θα κρατήσει ο μισθωτής. Έτσι, εάν ο μισθωτής Δεν έχει σκοπό να διατηρήσει μία σφοδρή αντιδικία η διαφορά τερματίζεται σύντομα με την διαταγή αποδόσεως. Σε διαφορετική περίπτωση η επίτευξη του όποιου στρατηγικού σχεδιασμού αφήνεται στις τύχες των εκάστοτε συντρεχουσών συνθηκών της αντιδικίας. ΠΡΟΣΟΧΗ!!! στην αναστολή των προθεσμιών με νόμο ή με ΠΝΠ, διότι σε αυτές τις περιπτώσεις καμία προθεσμία δεν συνυπολογίζετε. Δηλαδή είναι σαν να μην ξεκίνησε ο χρόνος των 15 ημερών της εξωδίκου ή των 20 ημερών της απόδοσης.

Συζητειστε την υποθεση σας με τους ειδικους – Περισσότερες πληροφορίες εδώ.