Τα φέσια του ενοικιαστή στο μίσθιο και η διαταγή πληρωμής. (ενοικιαστής δεν πληρώνει) Μέρος ΙΙΙ
ενοικιαστής δεν πληρώνει
ενοικιαστής δεν πληρώνει
Το συγκεκριμένο άρθρο δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα Κεφάλαιο την 1-9-2012. Για να το δείτε σε έντυπη μορφή πατήστε εδώ.
Με τον νόμο 4055/2012 «δίκαιη δίκη» προτέθηκε στον ΚΠολΔ η 662Θ κατά την οποία δίδεται η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να σωρεύσει με την διαταγή απόδοσης μισθίου και σχετικό αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής
Ωφελείας.
Έχει παρατηρηθεί στη πράξη ότι η μεγαλύτερη ζημία που υφίστανται οι ιδιοκτήτες από την προβληματική μισθωτική σχέση είναι αυτή που σχετίζεται με τις οφειλές του ενοικιαστή σε ΔΕΗ,ΟΤΕ, Κοινόχρηστα κλπ. Τα χρέη αυτά είναι εύκολο να δημιουργηθούν από τον ενοικιαστή και δύσκολο να εντοπιστούν από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν έχει άμεση πρόσβαση στις αρμόδιες υπηρεσίες για ενημέρωση σχετικά με το ύψος της οφειλής. Σε αντίθεση με τα μισθώματα, όπου η μη πληρωμή τους γίνεται άμεση αντιληπτή.
Στην παγίδα αυτή «πέφτουν» κυρίως οι ιδιοκτήτες οι οποίοι κατά την κατάρτιση του μισθωτηρίου, συμπλήρωσαν ένα απλό έντυπο από το περίπτερο και δεν φρόντισαν στη συνέχεια να αλλάξουν τους λογαριασμούς στο όνομα των ενοικιαστών, ώστε να υπάρχει καιη συμβατική δέσμευση αυτών με τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
Το αμέσως παραπάνω σε συνδυασμό με το φαινόμενο που παρατηρείται να φεύγουν «νύχτα» οι ενοικιαστές από το μίσθιο, αφού πρώτα το αδειάσουν και αφού κάποιοι από αυτούς προξενήσουν τεράστιες ζημιές ξηλώνοντας ακομη και πατώματα , δημιουργεί μια δικαιολογημένη ανυσηχία στους ιδιοκτήτες που αναρωτιούνται ποια είναι τα νομικά τους όπλα για την αποκατάσταση της ζημίας.
Κατά αυτής της πρακτικής ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον μετά τη τροποποίηση του νόμου να εκδώσει και διαταγή πληρωμής στο ίδιο έγγραφο με την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
Προυποθέσεις έκδοσης διαταγή ςπληρωμής:
Α) Χρηματική απαίτηση ορισμένο κατά ποσό και ληξιπρόθεσμη.
Β) Η απαίτηση πρέπει να αποδεικνύεται με δημόσιο ή ιδιωτικό έγγραφο.
Γ) Η μη εξάρτηση της απαίτησης από αίρεση ή προθεσμία.
Δ) Να μην γίνει επίδοση στην αλλοδαπή ή ως αγνώστου διαμονής.
Η μη τήρηση των ανωτέρω προϋποθέσεων συνεπάγεται ακυρώτητα η οποία μπορεί να αποτελέσει βάσιμο λόγο ανακοπής από την πλευρά του ενοικιαστή.
Με τη διαταγή πληρωμής ο ιδιοκτήτης εφοδιάζεται άμεσα με μία δικαστική επιταγή με άμεση εκτελεστότητα και έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ενοικιαστή του.
Δυσκολίες θα αντιμετωπίσει ο ιδιοκτήτης μόνο στη περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής δεν έχει στη διάθεσή του κάποιο περιουσιακό στοιχείο (κινητό ή ακίνητο) που θα μπορούσε να κατάσχει ή να δεσμεύσει με προσημείωση υποθήκης. Αυτές οι περιπτώσεις είναι οι συνηθισμένες, ενώ παρατηρείται το φαινόμενο στη πράξη οι ενοικιαστές να εξαφανίζονται, χωρίς να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης που βρίσκονται για να μπορέσει να τους επιδόσει την διαταγή πληρωμής. Η εξαφάνιση σε συνδυασμό με την απαγόρευση του νόμου για επίδοση ως αγνώστου διαμονής εγκλωβίζει λίγο τους ιδιοκτήτες οι οποίες πρέπει από πριν να φροντίσουν να μάθουν ενδεχόμενες εναλλακτικές διευθύνσεις των ενοικιαστών τους.
Ένα άλλο φαινόμενο που παρατηρούνταν στο παρελθόν, αλλά εξαλείφθηκε τα τελευταία χρόνια ήταν η μη θεώρηση του μισθωτηρίου συμβολαίου στην αρμόδια ΔΟΥ,. Σε αυτή τη περίπτωση εξυπακούεται ότι δεν είναι δυνατή οποιαδήποτε νόμιμη διαδικαστική ενέργεια. Αν και πολύ νομικοί θεωρούν ότι δεν είναι απαραίτητη η προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού στη πράξη, ζητείται αλλιώς δεν εκδίδεται η διαταγή απόδοσης και διαταγή πληρωμής μισθωμάτων.
Συμπερασματικά θα μπορούσαμε να πούμε ότι οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί στην επιλογή του ενοικιαστή τους, να ζητούν εγγυήσεις φερεγγυότητας από αυτούς και να προσπαθούν να εμφανίζουν μισθωτήρια συμβόλαια με περιεχόμενο που θα περιέχει ρήτρες και δεσμεύσεις που θα περιορίζουν τη ζημία τους σε περίπτωση που η μισθωτική σχέση δεν θα εξελιχθεί ομαλά.
