Χρησικτησία σε κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής

Ζητήστε εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση για την υπόθεσή σας – πιέστε εδώ

Νομική ανάλυση με βάση πρόσφατη δικαστική κρίση

Η χρησικτησία αποτελεί έναν από τους πλέον διαδεδομένους τρόπους κτήσης εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο ελληνικό δίκαιο. Όταν όμως το αντικείμενό της αφορά κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη πολυκατοικίας, το νομικό πλαίσιο αλλάζει ριζικά.

Η παρούσα ανάλυση εξετάζει πότε αποκλείεται απολύτως η χρησικτησία, ακόμη και μετά από πολυετή αποκλειστική χρήση, με βάση πρόσφατη δικαστική απόφαση που επαναβεβαιώνει πάγια αλλά συχνά παρερμηνευμένη νομολογία.

---

1. Τι θεωρείται κοινόχρηστο μέρος σε πολυκατοικία

Σύμφωνα με τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ και τον Ν. 3741/1929, κοινόχρηστα και κοινόκτητα θεωρούνται όλα τα μέρη της οικοδομής που εξυπηρετούν τη συλλογική χρήση των οροφοκτητών.

Ενδεικτικά περιλαμβάνονται:

• το έδαφος και τα θεμέλια,
• η στέγη και το δώμα (ταράτσα),
• τα κλιμακοστάσια,
• οι αυλές,
• οι κοινές εγκαταστάσεις (π.χ. θέρμανση, ανελκυστήρας).

Ιδίως το δώμα, ακόμη και όταν δεν χρησιμοποιείται συστηματικά από όλους, τεκμαίρεται κοινόχρηστο, εκτός αν υπάρχει ρητή και έγκυρη συμβολαιογραφική συμφωνία περί αποκλειστικής χρήσης.

---

2. Μπορεί να αποκτηθεί κοινόχρηστος χώρος με χρησικτησία;

Η σύντομη απάντηση: Όχι.

Η χρησικτησία δεν εφαρμόζεται στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, ακόμη και αν:

• ένας ιδιοκτήτης τα χρησιμοποιεί αποκλειστικά επί δεκαετίες,
• οι λοιποί συνιδιοκτήτες δεν αντιδρούν,
• έχουν γίνει κατασκευές ή παρεμβάσεις.

Η νομολογία είναι σαφής:

Κανένας ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να αποκτήσει με χρησικτησία δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης χρήσης στα κοινόχρηστα μέρη. ΕφΑθ 5077/2025

Ο λόγος είναι ότι ο κοινόχρηστος χαρακτήρας δεν αίρεται ούτε με αχρησία ούτε με χρησικτησία.

---

3. Γιατί αποκλείεται η χρησικτησία – το νομικό σκεπτικό

Η απόφαση τονίζει τρεις κρίσιμους άξονες:

α) Αναγκαστικός χαρακτήρας των διατάξεων

Οι διατάξεις που καθορίζουν τα κοινόχρηστα μέρη είναι αναγκαστικού δικαίου. Δεν επιτρέπεται η έμμεση κατάργησή τους μέσω γενικών διατάξεων χρησικτησίας.

β) Η συγκυριότητα δεν χάνεται με αχρησία

Η μη χρήση από κάποιους συνιδιοκτήτες δεν συνεπάγεται απώλεια δικαιώματος σύγχρησης.

γ) Η αποκλειστική χρήση ≠ κυριότητα

Ακόμη και αν ένας συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί κατ’ αποκλειστικότητα έναν χώρο, αυτό δεν μετατρέπεται σε εμπράγματο δικαίωμα.

---

4. Πότε επιτρέπεται αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου

Υπάρχει μία και μόνη νόμιμη εξαίρεση:

👉 Ρητή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών,
👉 με συμβολαιογραφικό έγγραφο,
👉 νομίμως μεταγεγραμμένο.

Μόνο τότε μπορεί να παραχωρηθεί αποκλειστική χρήση (όχι κυριότητα) κοινόχρηστου χώρου, χωρίς να αίρεται ο κοινόκτητος χαρακτήρας.

---

5. Παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη και έννομες συνέπειες

Η απόφαση ΕφΑθ 5077/2025 κρίνει ότι:

• η αυθαίρετη εγκατάσταση κατασκευών,
• η παραχώρηση χρήσης σε τρίτους,
• ο αποκλεισμός πρόσβασης άλλων συνιδιοκτητών,

συνιστούν παράνομη προσβολή του δικαιώματος συγκυριότητας και γεννούν δικαίωμα:

• άρσης της προσβολής,
• επαναφοράς στην προτέρα κατάσταση,
• παράλειψης στο μέλλον,
• χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης .

---

6. Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές

✔ Η ανοχή δεν δημιουργεί δικαίωμα
✔ Η πολυετής χρήση δεν θεμελιώνει χρησικτησία
✔ Το δώμα παραμένει κοινόχρηστο έως νόμιμη μεταβολή
✔ Οι διαφορές επιλύονται δικαστικά, όχι εθιμικά

---

7. Συμπέρασμα

Η χρησικτησία δεν αποτελεί “παράθυρο” ιδιοποίησης κοινόχρηστων χώρων σε πολυκατοικίες. Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση ΕφΑθ 5077/2025 επιβεβαιώνει με σαφήνεια ότι ο κοινόχρηστος χαρακτήρας προστατεύεται αυστηρά και δεν κάμπτεται ούτε από τον χρόνο ούτε από την αδράνεια των λοιπών συνιδιοκτητών.

Πρόκειται για κομβική υπενθύμιση σε μια από τις συχνότερες πηγές αστικών διαφορών στην πράξη.

---

❓ FAQ – Συχνές Ερωτήσεις (SEO rich results)

Μπορεί να αποκτηθεί δώμα με χρησικτησία;
Όχι. Το δώμα είναι κοινόχρηστο και δεν υπόκειται σε χρησικτησία.

Αν χρησιμοποιώ μόνο εγώ τον κοινόχρηστο χώρο για 20 χρόνια;
Η αποκλειστική χρήση δεν δημιουργεί εμπράγματο δικαίωμα.

Πότε επιτρέπεται αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου;
Μόνο με ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία.

Η αλλαγή κλειδαριάς σε κοινόχρηστο χώρο είναι νόμιμη;
Όχι, αν αποκλείει άλλους συνιδιοκτήτες από τη σύγχρηση.

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση στα ζητήματα της κοινοχρήστων μερών πολυκατοικίας και καταπάτηση κοινόχρηστων χώρων.

Κάθε υπόθεση τέτοιου είδους έχει ιδιαιτερότητες ιδίως με τις αλλαγές που επήλθαν σε αυτές. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.