Διεκδικήσεις Δημοσίου σε Ιδιωτικά Ακίνητα – Τι έκρινε ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 1490/2023)

Πότε οι διεκδικήσεις του Κράτους «καταρρέουν» στα δικαστήρια. Τι ισχύει για τη χρησικτησία σε βάρος του δημοσίου και τη καταχώρηση του δημοσίου στο κτηματολόγιο.

Η απόφαση ΑΠ 1490/2023 του Αρείου Πάγου αφορά ιδιοκτησιακή διαφορά μεταξύ ιδιωτών και του Ελληνικού Δημοσίου σχετικά με ακίνητο που είχε καταγραφεί ως δημόσιο κτήμα. Το Δημόσιο στηρίχθηκε σε ιστορικές αναφορές και διοικητικές καταγραφές, ενώ οι ιδιώτες προέβαλαν μακρόχρονη, αδιάλειπτη και καλόπιστη νομή με πράξεις αξιοποίησης επί δεκαετίες. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης του Δημοσίου, κρίνοντας ότι η εγγραφή στο Κτηματολόγιο και η διοικητική καταγραφή δεν θεμελιώνουν αυτοτελώς κυριότητα. Τόνισε ότι το Δημόσιο φέρει πλήρες βάρος απόδειξης, όπως κάθε διάδικος, και ότι η εξαίρεση από τη χρησικτησία προϋποθέτει αποδεδειγμένη δημόσια κυριότητα. Η απόφαση ενισχύει την ασφάλεια δικαίου για ιδιοκτήτες ακινήτων και θέτει σαφή όρια στις δημόσιες διεκδικήσεις που δεν συνοδεύονται από συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία.

Σύνοψη Υπόθεσης

Σε πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου (ΑΠ 1490/2023), κρίθηκε ιδιοκτησιακή διαφορά μεταξύ ιδιωτών και του Ελληνικού Δημοσίου σχετικά με έκταση που είχε καταγραφεί ως δημόσιο κτήμα. Το Δημόσιο θεμελίωσε τη διεκδίκησή του σε ιστορικά δεδομένα, καταγραφή στα βιβλία δημοσίων κτημάτων και γενικές αναφορές περί δημόσιας γης.

Οι ιδιώτες, αντίθετα, προέβαλαν μακρόχρονη, αδιάλειπτη και καλόπιστη νομή, με συνεχείς πράξεις αξιοποίησης, τίτλους που ανάγονταν σε πολλές δεκαετίες και απουσία οποιασδήποτε όχλησης από το Δημόσιο μέχρι πολύ πρόσφατα.

Ο Άρειος Πάγος απέρριψε οριστικά την αίτηση αναίρεσης του Δημοσίου, επιβεβαιώνοντας ότι η δημόσια διεκδίκηση δεν αρκεί να στηρίζεται σε καταγραφές και ιστορικούς ισχυρισμούς, αλλά απαιτεί συγκεκριμένη και πλήρη απόδειξη κυριότητας.

---

🔍 Το νομικό πλαίσιο που έκρινε ο Άρειος Πάγος

Η απόφαση αναλύει εκτενώς:

• τις γενικές διατάξεις τακτικής και έκτακτης χρησικτησίας (άρθρα 974 επ. ΑΚ),
• τη specialis ρύθμιση του άρθρου 4 ν. 3127/2003 για ακίνητα εντός οικισμών,
• το ζήτημα της νομής, καλής πίστης και διατάραξης,
• και το κρίσιμο ερώτημα:
  πότε το Δημόσιο μπορεί πράγματι να αποκλείσει τη χρησικτησία.

Κεντρικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου:
👉 η εξαίρεση του Δημοσίου από τη χρησικτησία προϋποθέτει πρώτα αποδεδειγμένη δημόσια κυριότητα.

---

🧾 Γιατί η εγγραφή στο Κτηματολόγιο δεν αρκεί

Ο Άρειος Πάγος ξεκαθαρίζει ότι:

• η καταγραφή ως δημόσιου κτήματος,
• η αναφορά σε παλαιές διοικητικές πράξεις,
• ή η απλή επίκληση ιστορικής διαδοχής,

δεν θεμελιώνουν αυτοτελώς κυριότητα.

Απαιτείται:

• συγκεκριμένος τίτλος ή
• αποδείξεις πραγματικής και αποκλειστικής νομής του Δημοσίου.

Στην εξεταζόμενη υπόθεση, το Δημόσιο δεν είχε ασκήσει καμία πράξη νομής για δεκαετίες, ούτε είχε ενοχλήσει τους κατόχους πριν από τη διοικητική καταγραφή του ακινήτου ως δημόσιου.

---

🏠 Η σημασία της μακρόχρονης και καλόπιστης νομής

Το Δικαστήριο έδωσε ιδιαίτερη βαρύτητα:

• στη συνεχή κατοχή,
• στην καλλιέργεια και αξιοποίηση,
• στη σύνδεση του ακινήτου με την κοινωνική και οικονομική ζωή της περιοχής.

Κρίθηκε ότι οι ιδιώτες:

• νέμονταν το ακίνητο επί δεκαετίες,
• είχαν ειλικρινή πεποίθηση κυριότητας,
• δεν τελούσαν σε κακή πίστη, αφού ουδέποτε είχαν ενημερωθεί για δημόσια αξίωση πριν από την καταγραφή του 2002.

---

⚖️ Το βάρος απόδειξης: το Δημόσιο ως ισότιμος διάδικος

Η απόφαση επιβεβαιώνει πάγια αρχή:

Το Δημόσιο δεν απολαμβάνει προνομιακή μεταχείριση στο βάρος απόδειξης.

Όταν διεκδικεί ακίνητο:

• φέρει το ίδιο βάρος απόδειξης με κάθε ιδιώτη,
• οφείλει να αποδείξει τίτλο, νομή και συνέχεια δικαιώματος,
• δεν μπορεί να στηρίζεται σε αοριστία ή γενικόλογους ισχυρισμούς.

---

🧩 Τι σημαίνει πρακτικά για ιδιοκτήτες

Για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε:

• οικισμούς προ του 1923,
• περιοχές με αμφισβητούμενο καθεστώς,
• εκτάσεις που καταγράφηκαν εκ των υστέρων ως δημόσιες,

η απόφαση αυτή σημαίνει:

✔ ουσιαστική ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου,
✔ περιορισμό αιφνίδιων δημόσιων διεκδικήσεων,
✔ πραγματική αξία των αποδεικτικών στοιχείων νομής, όχι απλώς των εγγραφών.

---

❓ FAQ – Συχνές Ερωτήσεις

Μπορεί το Δημόσιο να αποκλείσει πάντα τη χρησικτησία;
Όχι. Πρέπει πρώτα να αποδείξει ότι το ακίνητο του ανήκει.

Αρκεί η εγγραφή ως δημόσιο στο Κτηματολόγιο;
Όχι. Η εγγραφή δεν θεμελιώνει αυτοτελώς κυριότητα.

Τι ρόλο παίζει η καλή πίστη;
Καθοριστικό. Αν ο ιδιώτης αγνοούσε δικαιολογημένα οποιαδήποτε δημόσια αξίωση, προστατεύεται.

---

🏁 Συμπέρασμα

Η ΑΠ 1490/2023 επιβεβαιώνει ότι οι διεκδικήσεις του Δημοσίου δεν είναι υπεράνω δικαστικού ελέγχου.
Η κυριότητα δεν αποδεικνύεται με γενικές εγγραφές, αλλά με πραγματικά δεδομένα.
Για τους ιδιοκτήτες, η απόφαση αυτή λειτουργεί ως ισχυρό νομικό ανάχωμα απέναντι σε αόριστες και εκ των υστέρων κρατικές αξιώσεις.

---

Επιπλέον αποφάσεις του Αρείου Πάγου για το ίδιο ζήτημα. Τα οθωμανικά έγγραφα δεν αρκούν χωρίς εξατομίκευση

ΑΠ 233/2022
Γενικές ιστορικές αναφορές ή αόριστα οθωμανικά έγγραφα:

• δεν ταυτοποιούν ακίνητο,
• δεν αποδεικνύουν μεταβίβαση δικαιώματος στο Ελληνικό Δημόσιο,
• δεν τεκμηριώνουν συνέχεια νομής.

Χωρίς αυτά, οι διεκδικήσεις κρίνονται αβάσιμες, ιδίως έναντι ιδιωτών με αδιατάρακτη κατοχή.

---

Το βάρος απόδειξης φέρει το Δημόσιο

ΑΠ 1787/2019
Το Δημόσιο αντιμετωπίζεται ως ισότιμος διάδικος.
Δεν αρκούν:

• χαρακτηρισμοί περί «δημόσιας γης»,
• παλαιές διοικητικές καταγραφές.

Απαιτείται πλήρης και συγκεκριμένη αποδεικτική θεμελίωση, όπως για κάθε ιδιώτη.

---

Η εξαίρεση από τη χρησικτησία δεν λειτουργεί αυτομάτως

ΑΠ 1673/2017
Η χρησικτησία κατ’ αρχήν αποκλείεται κατά του Δημοσίου μόνο αν αποδειχθεί πρώτα δημόσια κυριότητα.
Αν αυτή δεν θεμελιωθεί, το Δημόσιο δεν μπορεί να επικαλεστεί την εξαίρεση.

---

Αοριστία = απόρριψη αγωγής

Πάγια νομολογία
Αγωγές που:

• δεν προσδιορίζουν με ακρίβεια το ακίνητο,
• δεν αποδεικνύουν πράξεις νομής,
• στηρίζονται σε γενικούς ιστορικούς ισχυρισμούς,
  απορρίπτονται.

---

🧩 Τι σημαίνουν όλα αυτά για τους ιδιοκτήτες

• Ο ιδιώτης δεν χάνει την ιδιοκτησία του επειδή το Δημόσιο εγγράφηκε στο Κτηματολόγιο.
• Η μακροχρόνια χρήση, καλλιέργεια, δόμηση και κοινωνική ένταξη του ακινήτου έχουν καθοριστική σημασία.
• Το νέο νομοσχέδιο ενισχύει την ασφάλεια δικαίου και περιορίζει αιφνίδιες αξιώσεις.

---

Ζητήστε εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση πριν δημιουργηθούν μη αναστρέψιμα τετελεσμένα.

Κάθε υπόθεση τέτοιου είδους έχει ιδιαιτερότητες ιδίως με τις αλλαγές που επήλθαν σε αυτές. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.