Αποζημίωση Μισθωτή λόγω Πραγματικού Ελαττώματος Μισθίου: Πότε Δικαιούται και Πότε Απορρίπτεται;

Η επαγγελματική μίσθωση μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό νομικό και οικονομικό πρόβλημα όταν το μίσθιο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί όπως συμφωνήθηκε. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν υπάρχει ελάττωμα, αλλά αν αυτό αρκεί για να απαλλάξει τον μισθωτή από το μίσθωμα ή ακόμη και να του θεμελιώσει αξίωση αποζημίωσης. Η νομολογία του Αρείου Πάγου δείχνει ότι η απάντηση δεν είναι αυτονόητη και ότι ο μισθωτής πρέπει να αποδείξει πολύ συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Σύνοψη της υπόθεσης

Σε επαγγελματική μίσθωση τουριστικού περιπτέρου, η μισθώτρια εταιρία υποστήριξε ότι το μίσθιο έφερε πραγματικά και νομικά ελαττώματα, τα οποία εμπόδισαν τη λειτουργία της επιχείρησής της. Επικαλέστηκε, μεταξύ άλλων, προβλήματα πολεοδομικής φύσης, αυθαίρετες κατασκευές, αμφισβήτηση ιδιοκτησιακού καθεστώτος και έλλειψη δυνατότητας λήψης απαιτούμενων αδειών. Με βάση αυτά ζήτησε να αναγνωριστεί δικαίωμά της να μην καταβάλει μισθώματα, να της επιστραφούν ήδη καταβληθέντα μισθώματα και να της επιδικαστεί αποζημίωση για δαπάνες και ζημίες.

Τα δικαστήρια ουσίας απέρριψαν τις αξιώσεις της και ο Άρειος Πάγος επικύρωσε την κρίση αυτή. Έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε πως υπήρξε τέτοιο πραγματικό ή νομικό ελάττωμα του μισθίου που να εμπόδισε τη συμφωνημένη χρήση του κατά τον επίδικο χρόνο.

Το ισχύον νομικό πλαίσιο

Κατά τα άρθρα 574 επ., 576, 577, 578 και 585 ΑΚ, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδώσει και να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Αν το μίσθιο έχει πραγματικό ελάττωμα ή λείπει συμφωνημένη ιδιότητα και αυτό εμποδίζει ολικά ή μερικά τη χρήση, ο μισθωτής μπορεί, κατ’ επιλογήν:

• να ζητήσει μείωση ή μη καταβολή μισθώματος, ή
• να ζητήσει αποζημίωση, εφόσον συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις του νόμου.

Οι αξιώσεις αυτές συρρέουν διαζευκτικά και όχι σωρευτικά για το ίδιο χρονικό διάστημα. Αυτό είναι κομβικό.

Υπαγωγή της υπόθεσης στον νόμο βήμα προς βήμα

Πρώτον, το Δικαστήριο εξέτασε αν υπήρχε πράγματι ελάττωμα του μισθίου που να εμπόδιζε τη συμφωνημένη χρήση. Δέχθηκε ότι δεν αποδείχθηκε τέτοια παρεμπόδιση.

Δεύτερον, εξέτασε αν η άρνηση χορήγησης οικοδομικής άδειας συνδεόταν με συμβατική χρήση του μισθίου. Έκρινε ότι η άρνηση αφορούσε προσθήκες και επεκτάσεις που έγιναν εκτός των συμβατικών όρων και όχι την επιτρεπτή συντήρηση και επισκευή του νομίμως υφιστάμενου κτίσματος.

Τρίτον, έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε πως η υποτιθέμενη αμφισβήτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος ή η επικαλούμενη κατάτμηση της έκτασης εμπόδισαν πραγματικά τη χρήση.

Τέταρτον, διαπίστωσε ότι η μισθώτρια είχε σωρεύσει απαραδέκτως, για το ίδιο διάστημα, αξίωση μη καταβολής μισθωμάτων και αξίωση αποζημίωσης, ενώ ο νόμος επιτρέπει διαζευκτική μόνο επιλογή.

Πέμπτον, απέρριψε και το αίτημα επιστροφής ήδη καταβληθέντων μισθωμάτων ως αχρεωστήτων, διότι τα μισθώματα καταβλήθηκαν βάσει ισχυρής μισθωτικής σύμβασης, δηλαδή υπήρχε νόμιμη αιτία καταβολής.

Πώς οδηγήθηκε το δικαστήριο στην απόρριψη

Το σκεπτικό της απόρριψης ήταν διπλό: δικονομικό και ουσιαστικό.

Σε δικονομικό επίπεδο, το δικαστήριο έκρινε απαράδεκτη τη σωρευτική άσκηση αξιώσεων που από τον νόμο προβλέπονται διαζευκτικά. Ο μισθωτής δεν μπορεί για το ίδιο χρονικό διάστημα να ζητά συγχρόνως και μη καταβολή μισθώματος και αποζημίωση λόγω του ίδιου ελαττώματος.

Σε ουσιαστικό επίπεδο, έκρινε ότι η παρεμπόδιση της χρήσης δεν αποδείχθηκε ότι οφειλόταν σε προϋπάρχον ελάττωμα του μισθίου, αλλά σε μεταγενέστερες επιλογές και ενέργειες της ίδιας της μισθώτριας, ιδίως σε αυθαίρετες επεκτάσεις και σε οικοδομικές παρεμβάσεις που υπερέβαιναν το συμβατικό και πολεοδομικό πλαίσιο.

Πότε δικαιούται πράγματι αποζημίωση ο μισθωτής;

Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση όταν:

• υπάρχει πραγματικό ή νομικό ελάττωμα που εμποδίζει τη συμφωνημένη χρήση,
• το ελάττωμα το γνώριζε ή όφειλε να το γνωρίζει ο εκμισθωτής, ή κατέστη υπερήμερος στην άρση του,
• ο μισθωτής δεν έκανε χρήση του μισθίου ή έκανε περιορισμένη χρήση του, εξαιτίας αυτού,
• η ζημία συνδέεται αιτιωδώς με το ελάττωμα.

Αν, αντίθετα, η χρήση δεν εμποδίζεται στην πράξη, ή αν το πρόβλημα συνδέεται με μη επιτρεπτές επεμβάσεις του μισθωτή, η αποζημίωση δεν θεμελιώνεται.

---

Συχνές Ερωτήσεις

Πότε θεωρείται ότι υπάρχει πραγματικό ελάττωμα μισθίου;
Όταν υπάρχει φυσική ή νομική κατάσταση που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου.

Μπορεί ο μισθωτής να μη πληρώσει μίσθωμα;
Ναι, αν αποδειχθεί ότι το ελάττωμα εμπόδισε τη χρήση. Όχι όμως αυθαίρετα και χωρίς απόδειξη.

Μπορεί να ζητήσει και αποζημίωση και μη καταβολή μισθώματος μαζί;
Όχι για το ίδιο χρονικό διάστημα. Οι σχετικές αξιώσεις ασκούνται διαζευκτικά.

Τα ήδη καταβληθέντα μισθώματα επιστρέφονται πάντα;
Όχι. Αν καταβλήθηκαν βάσει ισχυρής μίσθωσης, δεν θεωρούνται αυτομάτως αχρεώστητα. Θα αξιολογηθεί εάν υπήρξε μερική παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου.

---

Συμπέρασμα

Η ΑΠ 806/2023 επιβεβαιώνει ότι η προστασία του μισθωτή είναι ουσιαστική αλλά όχι απεριόριστη. Για να θεμελιωθεί αποζημίωση ή δικαίωμα μη καταβολής μισθώματος, απαιτείται σαφής απόδειξη ότι υπήρχε πραγματικό ή νομικό ελάττωμα του μισθίου, το οποίο πράγματι παρεμπόδισε τη συμφωνημένη χρήση. Αντίθετα, όταν η δυσχέρεια προέρχεται από ενέργειες του ίδιου του μισθωτή ή δεν αποδεικνύεται πραγματική παρεμπόδιση, οι αξιώσεις απορρίπτονται.

---

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση

Κάθε υπόθεση έχει ιδιαιτερότητες που χρήζουν προσοχής. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.