Ζητήστε εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση για την υπόθεσή σας – πιέστε εδώ

Νέα διαδικασία εξώσεων – διαταγή απόδοσης μισθίου – Πρακτικός οδηγός για εκμισθωτές

Η διαταγή απόδοσης μισθίου αποτελεί το ταχύτερο και αποτελεσματικότερο νομικό εργαλείο για την έξωση μισθωτή, χωρίς την ανάγκη μακρόχρονης δικαστικής διαδικασίας. Με τις πρόσφατες τροποποιήσεις των άρθρων 637 και 638 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διαδικασία απλοποιείται περαιτέρω και αποκτά ιδιαίτερο πρακτικό ενδιαφέρον για ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ακολουθεί πλήρης και απλός οδηγός.

---

Πότε μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου

Η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί πλέον να ζητηθεί στις εξής περιπτώσεις:

✔️ 1. Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία)

Όταν ο μισθωτής:

• δεν καταβάλλει το μίσθωμα,
• παρά την όχληση του εκμισθωτή με εξώδικη δήλωση στην οποία δεν περιλαμβάνεται καταγγελία της μίσθωσης.

Απαραίτητη προϋπόθεση:

• έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή,
• τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.

📌 Αν ο μισθωτής πληρώσει μέσα στο 15ήμερο, δεν εκδίδεται διαταγή, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία, οπότε η διαδικασία συνεχίζεται τον επόμενο μήνα που δεν θα καταβληθεί ενοίκιο, χωρίς όμως την επίδοση 2ης εξώδικης όχλησης.

---

✔️ 2. Λήξη της μίσθωσης (σημαντική νέα προσθήκη)

Με τη νέα ρύθμιση του άρθρου 72-73 του ν. 5221/2025, η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί και:

• λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου της μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τη 3ετία, ανεξαρτήτως συμφωνίας για μικρότερης διάρκειας μίσθωση, ή
• όταν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, μετά τη παρέλευση του νόμιμου χρόνου (3ετία) ή του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

Τι απαιτείται εδώ:

• εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου
• τουλάχιστον 3 μήνες πριν:
  • είτε από τη λήξη της μίσθωσης,
  • είτε (σε αόριστη μίσθωση) πριν από την επίδοση της διαταγής.

---

Πως παρακάμπτεται η 3ετής διάρκεια τη μίσθωσης;

🔹 Εάν τα μέρη καταρτίσουν νέα συμφωνία έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης

🔹 Η συμφωνία αυτή να περιορίζει το χρόνο της μίσθωσης.

🔹 Να γίνεται αποδοχή της, με χρονοσήμανση στο σύστημα taxis από τον μισθωτή.

Ποιος εκδίδει πλέον τη διαταγή απόδοσης μισθίου

🔹 Μεγάλη αλλαγή: όχι πλέον δικαστής

Με την τροποποίηση του άρθρου 638 ΚΠολΔ:

• αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου είναι πλέον δικηγόρος.

Συγκεκριμένα:

• δικηγόρος μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου της περιφέρειας του αρμόδιου Πρωτοδικείου,
• και μόνο κατ’ εξαίρεση, δικηγόρος της περιφέρειας του αντίστοιχου Εφετείου.

---

Πότε ξεκινά η αναγκαστική εκτέλεση (έξωση)

Στις περιπτώσεις διαταγής απόδοσης λόγω λήξης μίσθωσης:

• η αναγκαστική εκτέλεση (δηλαδή η έξωση),
• μπορεί να ξεκινήσει μετά την πάροδο 2 μηνών
• από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.

Αυτό παρέχει ένα σαφές χρονικό πλαίσιο προστασίας, χωρίς όμως να ακυρώνει το δικαίωμα του εκμισθωτή.

---

Βήμα-βήμα: Πρακτικός οδηγός για τον εκμισθωτή

1️⃣ Έλεγχος αν υπάρχει:

• καθυστέρηση μισθωμάτων ή
• λήξη μίσθωσης

2️⃣ Επίδοση:

• έγγραφης όχλησης (15 ημέρες) σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων, ή
• εξώδικης πρόσκλησης (3 μήνες) σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης με οποιονδήποτε τρόπο.

3️⃣ Συγκέντρωση εγγράφων:

• μισθωτήριο έντυπο με υπογραφές ή ψηφιακό με ψηφιακές υπογραφές
• pdf από το σύστημα καταχώρησης μισθώσεων της ΑΑΔΕ με αποδοχή από τον μισθωτή.
• αποδεικτικά επιδόσεων και εκθέσεις από δικαστικό επιμελητή.

4️⃣ Ανάθεση σε δικηγόρο για:

• έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου

5️⃣ Επίδοση διαταγής στον μισθωτή μετά την έκδοσή της.

6️⃣ Έναρξη διαδικασίας έξωσης, εφόσον δεν αποδοθεί το ακίνητο, από τον δικαστικό επιμελητή με αποβολή του μισθωτή και απογραφή των πραγμάτων εντός του μισθίου.

---

Συμπέρασμα

Η διαταγή απόδοσης μισθίου επεκτείνεται και στις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης. Οι νέες ρυθμίσεις:

• καλύπτουν ρητά και τη λήξη μίσθωσης,
• μεταφέρουν κρίσιμες αρμοδιότητες σε δικηγόρους,
• και καθιστούν τη διαδικασία ταχύτερη και προβλέψιμη.
• Δίδουν την δυνατότητα στους μισθωτές να αμφισβητήσουν την διαταγή απόδοσης με ανακοπή.

Για τον εκμισθωτή, η σωστή νομική καθοδήγηση από την αρχή είναι καθοριστική για την επιτυχή και σύννομη ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Ένα λάθος κατά τη σύνταξη της εξωδίκου μπορεί να οδηγήσει την υπόθεση στην αργή διαδικασία των δικαστηρίων.

---

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση στα ζητήματα της έξωσης express – διαταγή απόδοσης μισθίου

Κάθε υπόθεση μισθωτική έχει ιδιαιτερότητες ιδίως με τις αλλαγές που επήλθαν σε αυτές. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.

---

🟦 FAQ – Διαταγή Απόδοσης Μισθίου

❓ Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου;

Είναι ταχεία διαδικασία έξωσης μισθωτή χωρίς κανονική δίκη, βάσει ΚΠολΔ.

❓ Μπορεί να εκδοθεί μόνο για απλήρωτα ενοίκια;

Όχι. Πλέον εκδίδεται και λόγω λήξης της μίσθωσης.

❓ Ποιος εκδίδει τη διαταγή;

Δικηγόρος αρμόδιου Δικηγορικού Συλλόγου.

❓ Πόσο γρήγορα γίνεται η έξωση;

Σε σύντομο χρονικό διάστημα, μετά την επίδοση και την πάροδο των νόμιμων προθεσμιών.