Διανομή Ακινήτων: Πλήρης Οδηγός για Δικαστική Διανομή εξ Αδιαιρέτου ακινήτου

Η διανομή ακινήτων αποτελεί μία από τις συχνότερες και πιο σύνθετες διαδικασίες του αστικού δικαίου, ιδίως όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα εξ αδιαιρέτου. Πότε μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή; Πότε οδηγούμαστε σε πλειστηριασμό; Και ποιος είναι ο ρόλος του δικαστηρίου;

Στον παρόντα οδηγό απαντάμε με απλό και κατανοητό τρόπο στα πιο συχνά ερωτήματα σχετικά με τη δικαστική διανομή ακινήτου, με βάση τη σύγχρονη νομολογία του Αρείου Πάγου.

---

Τι είναι η διανομή ακινήτου;

Η διανομή ακινήτου είναι η διαδικασία με την οποία λύεται η συγκυριότητα ενός ακινήτου που ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες κατά ποσοστά, χωρίς να έχει χωριστεί υλικά. Σκοπός της διανομής είναι κάθε συγκύριος να αποκτήσει συγκεκριμένο και αυτοτελές δικαίωμα επί μέρους του ακινήτου ή, αν αυτό δεν είναι εφικτό, χρηματικό αντάλλαγμα.

Η διανομή μπορεί να γίνει:

• Εξωδικαστικά, με συμφωνία όλων των συγκυρίων ή
• Δικαστικά, όταν δεν υπάρχει συναίνεση.

---

Τι σημαίνει ακίνητο «εξ αδιαιρέτου»;

Ακίνητο εξ αδιαιρέτου σημαίνει ότι όλοι οι συγκύριοι έχουν ποσοστό επί ολόκληρου του ακινήτου και όχι σε συγκεκριμένο τμήμα του. Για παράδειγμα, δύο αδέλφια που κληρονομούν ένα ακίνητο κατά 50% έκαστος δεν έχουν «το μισό σπίτι», αλλά από 50% στο σύνολο.

Αυτή η κατάσταση συχνά δημιουργεί πρακτικά και νομικά προβλήματα, ιδίως όταν οι συγκύριοι έχουν διαφορετικά συμφέροντα ή σχέσεις.

---

Πότε απαιτείται δικαστική διανομή ακινήτου;

Η δικαστική διανομή ακινήτου απαιτείται όταν:

• Δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων
• Ένας ή περισσότεροι αρνούνται τη διανομή
• Υπάρχουν διαφωνίες ως προς τον τρόπο διανομής

Σημαντικό είναι ότι κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να ζητήσει διανομή οποτεδήποτε, ανεξάρτητα από το ποσοστό του.

---

Ποιο είναι το βασικό κριτήριο του δικαστηρίου;

Το δικαστήριο εξετάζει αν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή του ακινήτου, δηλαδή ο φυσικός χωρισμός του σε τμήματα αντίστοιχα με τα ποσοστά των συγκυρίων, χωρίς να μειώνεται η αξία του.

Αν η αυτούσια διανομή:

• Είναι εφικτή και συμφέρουσα → διατάσσεται
• Δεν είναι εφικτή ή οδηγεί σε ουσιώδη μείωση της αξίας → απορρίπτεται

---

Τι είναι η αυτούσια διανομή ακινήτου;

Η αυτούσια διανομή είναι ο φυσικός διαχωρισμός του ακινήτου σε αυτοτελή και λειτουργικά τμήματα. Για να διαταχθεί:

• Τα τμήματα πρέπει να είναι ισοδύναμα
• Να τηρούνται οι πολεοδομικοί κανόνες
• Να μη μειώνεται η οικονομική αξία του ακινήτου

Η αυτούσια διανομή προτιμάται από τον νόμο, αλλά δεν είναι πάντα εφικτή, ειδικά σε διαμερίσματα ή μικρά οικόπεδα.

---

Τι γίνεται όταν η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή;

Όταν το δικαστήριο κρίνει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή ή είναι ασύμφορη, διατάσσει τη διάθεση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του χρηματικού προϊόντος στους συγκυρίους, σύμφωνα με τα ποσοστά τους.

Αυτή η λύση είναι συχνή σε:

• Διαμερίσματα
• Μικρά ακίνητα
• Ακίνητα με πολεοδομικούς περιορισμούς

---

Ποιος αποφασίζει αν χρειάζεται πραγματογνωμοσύνη;

Το δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια να διατάξει πραγματογνωμοσύνη, εφόσον κρίνει ότι απαιτούνται τεχνικές ή οικονομικές γνώσεις για να αξιολογηθεί η δυνατότητα διανομής.

Η απόφαση αυτή βασίζεται στα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.

---

Τι προβλέπει η νομολογία του Αρείου Πάγου;

Σύμφωνα με τη νομολογία:

• Η κρίση περί δυνατότητας αυτούσιας διανομής αποτελεί ζήτημα πραγματικών περιστατικών
• Δεν ελέγχεται αναιρετικά, εφόσον αιτιολογείται επαρκώς
• Το δικαστήριο δεν υποχρεούται να επιλέξει την αυτούσια διανομή αν αυτή οδηγεί σε μείωση της αξίας του ακινήτου
• Ο πλειστηριασμός αποτελεί νόμιμη και θεμιτή λύση

Η απόφαση επιβεβαιώνει τη σταθερή νομολογιακή γραμμή υπέρ της οικονομικής λειτουργικότητας του ακινήτου.

---

Ποιος μπορεί να ασκήσει αγωγή διανομής;

Αγωγή διανομής μπορεί να ασκήσει:

• Κάθε συγκύριος
• Ανεξαρτήτως ποσοστού
• Χωρίς χρονικό περιορισμό (δεν υπάρχει παραγραφή)

Αρκεί να αποδεικνύεται η συγκυριότητα και το ποσοστό συμμετοχής.

---

Συμπέρασμα: Τι πρέπει να γνωρίζετε για τη διανομή ακινήτων

Η διανομή ακινήτων εξ αδιαιρέτου είναι ένα ισχυρό δικαίωμα κάθε συγκυρίου, αλλά απαιτεί σωστή νομική αξιολόγηση. Η αυτούσια διανομή δεν είναι αυτονόητη και το δικαστήριο δίνει προτεραιότητα στη διατήρηση της αξίας του ακινήτου.

Η πρόσφατη νομολογία του Αρείου Πάγου ενισχύει την ασφάλεια δικαίου και ξεκαθαρίζει τα κριτήρια που εφαρμόζονται στην πράξη.

---

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση στη διανομή ακινήτων

Κάθε υπόθεση διανομής ακινήτου έχει ιδιαιτερότητες. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.

---

FAQ – Διανομή Ακινήτων

1. Τι είναι η διανομή ακινήτου;
Η διανομή ακινήτου είναι η διαδικασία λύσης συγκυριότητας για να αποκτήσει κάθε συγκύριος αυτοτελές τμήμα ή χρηματικό αντάλλαγμα.

2. Πότε χρειάζεται δικαστική διανομή;
Όταν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν για εξώδικη διανομή, τότε απαιτείται προσφυγή στο δικαστήριο.

3. Τι σημαίνει ακίνητο εξ αδιαιρέτου;
Σημαίνει ότι όλοι οι συγκύριοι έχουν ποσοστό στο σύνολο του ακινήτου και όχι σε συγκεκριμένο τμήμα.

4. Τι είναι η αυτούσια διανομή;
Είναι ο φυσικός διαχωρισμός του ακινήτου σε τμήματα ανάλογα με τα ποσοστά των συγκυρίων, χωρίς να μειώνεται η αξία.

5. Τι γίνεται αν η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή;
Το δικαστήριο διατάσσει πλειστηριασμό του ακινήτου και διανομή του προϊόντος στους συγκυρίους.

6. Ποιος αποφασίζει αν χρειάζεται πραγματογνωμοσύνη;
Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει πραγματογνωμοσύνη για να εκτιμηθεί η δυνατότητα διανομής.

7. Ποιος μπορεί να ζητήσει διανομή;
Κάθε συγκύριος, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής, μπορεί να ασκήσει αγωγή διανομής οποτεδήποτε.

8. Υπάρχει παραγραφή δικαιώματος;
Όχι, το δικαίωμα για δικαστική διανομή δεν παραγράφεται.

9. Τι προβλέπει η νομολογία
Η απόφαση καθορίζει ότι η αυτούσια διανομή επιλέγεται μόνο αν είναι εφικτή και συμφέρουσα, διαφορετικά επιτρέπεται ο πλειστηριασμός.

10. Πώς εκτελείται η διανομή πρακτικά;
Το ακίνητο διαχωρίζεται ή πωλείται, και κάθε συγκύριος λαμβάνει το μερίδιό του σύμφωνα με το ποσοστό ιδιοκτησίας.