Έξωση Express και Airbnb – Παγίδες και Λάθη

PodCast – Έξωση Express και Airbnb. Το φαινόμενο του AirBnB – Τα προβλήματα της πλατφόρμας και οι παγίδες που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες.

Διαβάστε περισσότερα για τις αλλαγές στην έξωση express με το νόμο 5221/2025 που ισχύει από την 1-1-2026 και τη δυνατότητα για έξωση express ακόμη και καλοπληρωτών ενοικιαστών.

Έξωση Express και Airbnb. Το 2017 η Airbnb είχε συνολικά 1.370.000 αφίξεις επισκεπτών στην Ελλάδα από 150 και πλέον χώρες, με το μέσο, ετήσιο εισόδημα ανά οικοδεσπότη να αντιστοιχεί σε 3.200 δολάρια, ενώ κάθε σπίτι ή κατάλυμα που φιλοξενήθηκε στην πλατφόρμα μέτρησε συνολικά κατά μέσο όρο 28 διανυκτερεύσεις.

Τα στοιχεία προέρχονται από την ετήσια έρευνα που δημοσίευσε η παγκόσμια πλατφόρμα βραχυπρόθεσμων μισθώσεων κατοικιών (και όχι μόνο) για «τις τοπ 300 περιοχές σε 80 χώρες το 2017», σύμφωνα με τα οποία παγκοσμίως η Airbnb αριθμεί 4.850.000 ενεργές καταχωρήσεις σε πάνω από 191 χώρες σε όλο τον κόσμο.

Για την Ελλάδα παρέχονται ειδικότερα στοιχεία για τους δύο βασικότερους προορισμούς της, την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη

Αθήνα: Οι αφίξεις επισκεπτών ανήλθαν πέρυσι στις 400.000 από 150 και πλέον χώρες, με ένα μέσο όρο 76 διανυκτερεύσεων ανά καταχώρηση, ενώ το μέσο εισόδημα ανά ιδιοκτήτη αντιστοιχεί σε 3.800 δολάρια.

Θεσσαλονίκη: 80.000 αφίξεις από 106 χώρες, 71 διανυκτερεύσεις ως προς το μέσο όρο ανά καταχώρηση, 2.800 δολάρια το μέσο εισόδημα ανά ιδιοκτήτη.

Με βάση τα ανωτέρω στοιχεία αρκετοί ιδιοκτήτες αποφάσισαν να στραφούν στη βραχυχρόνια ενοικίαση με αποτέλεσμα να κινούν τις διαδικασίες έξωσης σε βάρος σταθερών και μακροχρόνιων ενοικιαστών είτε καλοπληρωτών είτε κακοπληρωτών.

Το πρόβλημα εμφανίστηκε με τους καλοπληρωτές όπου ο μόνος τρόπος έξωσης ήταν η καταγγελία της μίσθωσης με κόστος για τον ιδιοκτήτη, εφόσον ο ενοικιαστής ήταν καλοπληρωτής και μπορούσε να αξιώσει κάποιας μορφής αποζημίωση, ή η μη ανανέωση της μίσθωσης μετά το λήξη της με αποτέλεσμα ο ενοικιαστής να υποχρεούται άμεσα να εύρει άλλη κατοικία για την οικογένειά του.

Στη περίπτωση δε των κακοπληρωτών ισχύουν τα ανωτέρω με την έξωση express, εκτός κάποιων περιπτώσεων όπου οι ιδιοκτήτες έπεσαν στη παγίδα των αγωγών με αποτέλεσμα να χάσουν 1-2 σεζόν στο κατάλυμά τους μέχρι να επιτύχουν την έξωση του προηγούμενου ενοικιαστή τους.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες – Ποια τα πλεονεκτήματα του Airbnb;

Α) Το βασικότερο πλεονέκτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι η εγγύηση της πιστωτικής κάρτας και της πολιτικής ακύρωσης της κράτησης. Ο ιδιοκτήτης διασφαλίζει ότι θα πληρωθεί για τη χρήση του συγκεκριμένου ακινήτου από τον ενοικιαστή του.

Β) Μπορείτε να εκμεταλλευτείτε ένα εξοχικό που ούτως ή άλλως δεν θα ενοικιαζόταν, αλλά ούτε και εσείς θα μπορούσατε να το κατοικήσετε για 3 μήνες το καλοκαίρι.

Γ) Εφόσον το ακίνητό σας είναι σε περίοπτη θέση υψηλής ζήτησης (βλ. κουκάκι, ιστορικό κέντρο, Ακρόπολη κλπ) τότε σίγουρα θα είστε πάνω από το μέσο όρο των εσόδων της πλατφόρμας.

 

Κλείστε ραντεβού για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση στα ζητήματα της έξωσης express – διαταγή απόδοσης μισθίου

Κάθε υπόθεση μισθωτική έχει ιδιαιτερότητες ιδίως με τις αλλαγές που επήλθαν σε αυτές. Κλείστε online ραντεβού και λάβετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στη δική σας περίπτωση.

Οι παγίδες της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Έξωση Express και Airbnb)

Α) Το μητρώο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι διασταυρώσεις από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Αυτές τις ημέρες ανοίγει το σύστημα του μητρώου και των διασταυρώσεων. Αυτό συνεπάγεται ότι όποιος δεν δηλώσει τις μισθώσεις και εντοπιστεί από διασταύρωση στοιχείων τότε τα πρόστιμα είναι εξοντωτικά.

Β) Ο περιορισμός των ημερών ενοικίασης του ακινήτου έως τις 90 ημέρες. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Airbnb ούτως ή άλλως οι ενοικιάσεις κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τις 90 ημέρες, ωστόσο οι ιδιώτες ιδιοκτήτες έχουν πλαφόν ενοικίασης τόσο στις κατοικίες όσο και στον αριθμό ημερών.

Γ) Τα αρνητικά σχόλια των φιλοξενούμενων για το ακίνητό του ιδιοκτήτη ή για τη συμπεριφορά του και τον τρόπο αντιμετώπισης της κατάστασης. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η δραστηριότητα αυτή είναι κατά βάση τουριστική, οπότε δεν μπορεί όλοι να έχουν γνώσεις τουριστικών επαγγελμάτων.

Δ) Όλοι οι λογαριασμοί τηλεφώνου, ρεύματος, αερίου, κοινοχρήστων και ΕΝΦΙΑ είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη, ο οποίος και είναι υπόχρεος είτε ενοικιαστεί το σπίτι του είτε όχι να τους τακτοποιεί κανονικά. (Μη ξεχνάμε ότι η κυριότερη αιτία αρνητικών σχολίων μετά τη καθαριότητα και τη συμπεριφορά είναι η γρήγορη ταχύτητα του Internet στο κατάλυμα.) Οπότε δεν μπορείς να έχεις υποτυπώδεις συμβάσεις με τους παρόχους τέτοιων υπηρεσιών αλλά αναβαθμισμένες άρα και κοστοβόρες.

Ε) Το κοτέτσι δεν μπορεί να γίνει κατάλυμα για ενοικίαση τύπου Airbnb. Κατά την εκτίμηση θα πρέπει να σταθμίσει ο ιδιοκτήτης το κόστος της ανακαίνισης με το ενδεχόμενο των εσόδων που θα δεχτεί αλλά και το χρόνο της απόσβεσης της επένδυσης. Δεν πρέπει να ξεχνούν οι ιδιοκτήτες ότι όσο περισσότερα κακά σπίτια εμφανίζονται στη πλατφόρμα τόσο περισσότερο θα συμπιέζονται οι τιμές προς τα κάτω, με αποτέλεσμα η επένδυση να μην αποσβήνεται εύκολα.

Στ) Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, υπάρχει και ο φόρος επί των μισθωμάτων. 15% έως 12.000 ευρώ εισόδημα και μετά 35% και 45% με κλίμακα αναλόγως του ύψους των εσόδων.

Ζ) Η καθαριότητα και η συντήρηση του χώρου. Θα πρέπει να υπάρχει συνεργείο καθαρισμού αλλά και συχνές αντικαταστάσεις αντικειμένων λόγω φυσιολογικής φθοράς από τους διαφορετικούς ανθρώπους που θα μπαίνουν μέσα στο σπίτι.

Η) το μέσο εισόδημα στην Αθήνα είναι περίπου 3.600 ευρώ, ενώ για τη Θεσσαλονίκη 2.600 ευρώ. Συνεπώς, με απλά μαθηματικά εάν το ακίνητό σας το ενοικιάζει ένας άνθρωπος που σας πληρώνει για την Αθήνα με 300 ευρώ μηνιαίως και για τη Θεσσαλονίκη 220 ευρώ μηνιαίως, τότε δεν σας συμφέρει να το μετατρέψετε το σπίτι σας σε AirBnb γιατί είναι μαθηματικά βέβαιο ότι θα βγείτε ζημιωμένοι.

Θ) Μην ξεχάσετε ότι σε περίπτωση που δώσετε το ακίνητό σας σε εταιρία διαχείρισης, θα πρέπει να υπολογίσετε και την αμοιβή της για τη διαχείριση.

Ι) Μη λησμονήσετε τους συνιδιοκτήτες σας σε περίπτωση διαμερίσματος σε οικοδομή. Εάν ο κανονισμός απαγορεύει τέτοιες δραστηριότητες θα βρεθείτε ζημιωμένοι.

Ια) Κανείς δε ξέρει ή τουλάχιστον δεν μπορεί να ξέρει τι ακριβώς θα γίνεται μέσα στο σπίτι σας και τι ακριβώς δραστηριότητες θα κάνουν οι φιλοξενούμενοί σας μέσα στο σπίτι σας.

Ιβ) εάν το ακίνητό σας είναι σε ζώνη όχι υψηλής ζήτησης τότε η ζημιά είναι διπλή καθώς τα έσοδα θα είναι μηδαμινά και η ζημιά στο ύψος των τιμών γενικότερα θα συμπαρασύρει και άλλους ιδιοκτήτες προς τα κάτω.

Έξωση express και Aribnb. Ποια διαδικασία ακολουθούν οι ιδιοκτήτες για να απελευθερώσουν τα ακίνητά τους.

Η μισθωτική διαφορά αποτελεί μία από τις συχνότερες δικαστικές διενέξεις. Αρκετά συχνά ο εκμισθωτής βρίσκεται αντιμέτωπος με την απώλεια μισθωμάτων για μεγάλο χρονικό διάστημα και πρέπει να ζητήσει την καταβολή τους και την απόδοση του μισθίου ακινήτου.

Σε αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει η δυνατότητα επιλογής μεταξύ των ακόλουθων διαδικασιών:

• της έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων,
• της άσκησης αγωγής για την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των μισθωμάτων. Κατόπιν των αλλαγών που επέφερε ο ν.4335/2015 στη σχετική διαδικασία, παραθέτουμε κατωτέρω τα βασικά γνωρίσματα των ως άνω διαδικασιών.

Α) Διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (Έξωση Express και Airbnb):

Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μία απλή διαδικασία που διακρίνεται για την ταχύτητά της αφού ο χρόνος που απαιτείται ορίζεται σε λιγότερο από δύο μήνες.  Είναι ιδιαιτέρως σημαντικό να σημειωθεί ότι, με την ως άνω διαταγή, μπορεί επίσης να ζητηθεί η καταβολή κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος κλπ., εφόσον η εξόφλησή τους αποδεικνύεται εγγράφως.

Προϋποθέσεις:

• Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας
• Συμφωνητικό μίσθωσης
• Να έχει πραγματοποιηθεί η επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για την έκδοση της ως άνω διαταγής. Με την εξώδικη όχληση ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή/και τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι εάν ο μισθωτής καταβάλει τις οφειλές του εντός του δεκαπενθημέρου δεν μπορεί να εκδοθεί η διαταγή, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση του μισθωτή από δυστροπία. Τέτοια δυστροπία έχει κριθεί νομολογιακά ότι υφίσταται όταν π.χ. υπάρχει καθυστέρηση σε τουλάχιστον δύο περιπτώσεις και ο ιδιοκτήτης έχει αποδεδειγμένα διαμαρτυρηθεί, χωρίς να είναι απαραίτητο να έχουν κινηθεί δικαστικές διαδικασίες. Σύμφωνα δε με πρόσφατη νομολογία του Αρείου Πάγου, η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής ενός μισθώματος.

Άρα συνοπτικά τα βήματα που ακολουθούνται είναι τα εξής:

• Βήμα 1ο: Αποστολή εξωδίκου με δικαστικό επιμελητή στο οποίο ο ενοικιαστής καλείται να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός ορισμένης προθεσμίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλει η διαδικασία για την έξωση προχωράει ως ακολούθως:
• Βήμα 2ο: Έκδοση Διαταγής αποδόσεως χρήσης μισθίου (Διαταγή Έξωσης Ενοικιαστή). Η εν λόγω διαταγή εκδίδεται σύντομα σε περίπου δύο εβδομάδες και διατάσσει τον ενοικιαστή να παραδώσει τη χρήση στον ιδιοκτήτη. Παράλληλα με τη διαταγή αυτή μπορούν να διεκδικηθούν τα οφειλόμενα ενοίκια καθώς και δαπάνες ύδρευσης και ηλεκτρισμού που ενδέχεται να μην έχει πληρώσει ο ενοικιαστής. Στις περισσότερες περιπτώσεις ο ενοικιαστής υποχωρεί και παραδίδει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη, άλλως θα πρέπει να επιδιωχθεί με την αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης.
• Βήμα 3ο: Αναγκαστική έξωση: Σε αυτή την περίπτωση ο δικαστικός επιμελητής προβαίνει σε έξωση χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ενοικιαστή και ο ιδιοκτήτης αλλάζει κλειδαριά στο ακίνητο (κατοικία ή επαγγελματική στέγη) στερώντας νόμιμα από τον ενοικιαστή την πρόσβαση.

Β) Έξωση Express και Airbnb  – Άσκηση αγωγής:

Αρκετές φορές δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου, π.χ. όταν δεν αποδεικνύεται η μίσθωση με έγγραφη συμφωνία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή κατά του μισθωτή με αίτημα την απόδοση του μισθίου. Σε αντίθεση με την διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, η άσκηση της αγωγής είναι χρονοβόρα και δαπανηρή καθώς απαιτείται παράσταση ενώπιον του Δικαστηρίου και πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

Η αγωγή προϋποθέτει ότι έχει το δικαίωμα ο εναγόμενος – ενοικιαστής να παρασταθεί ενώπιον του δικαστηρίου και να αναπτύξει τους ισχυρισμούς του, ενώ μετά την έκδοση της απόφασης υπάρχει σε αμφότερες τις πλευρές το δικαίωμα της άσκησης των ενδίκων μέσων της έφεσης ή της ανακοπής ερημοδικίας.

Όλα τα παραπάνω και με δεδομένο το μεγάλο φόρτο εργασίας των δικαστηρίων της χώρας συνεπάγεται μακρινές ημερομηνίες εκδίκασης και έκδοσης απόφασης.

Όλο αυτό το χρονικό διάστημα ο ενοικιαστής δεν μπορεί να αποβληθεί από το μίσθιο, ωστόσο δεν σημαίνει ότι δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώνει μισθώματα. Στην πράξη βέβαια, το φαινόμενο αυτό το εκμεταλλεύονται οι ενοικιαστές και παραμένουν στο μίσθιο αυξάνοντας το χρέος προς τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι είναι σε απόγνωση έχοντας εισέλθει σε ένα κυκεώνα προβλημάτων από τον οποίων προσπαθούν να ξεφύγουν.

Για να αποφύγουν λοιπόν οι ιδιοκτήτες ενδεχόμενους κακούς ενοικιαστές και να διασφαλίσουν κάπως καλύτερα την είσπραξη των  μισθωμάτων τους καταφεύγουν στη νέα μόδα της εποχής που είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω από πλατφόρμες όπως είναι το airbnb, booking, hotels κλπ.