Τα 3 πιο συχνά “λάθη” των ιδιοκτητών στην έξωση express λόγω δυστροπίας

Τα 3 πιο συχνά λάθη των ιδιοκτητών στην έξωση express και τη με αυτή διαταγή πληρωμής.

Το σύνολο σχεδόν των περιπτώσεων των εξώσεων (λόγω μη πληρωμής από δυστροπία) αντιμετωπίζουν το μεγάλο δίλημμα εάν πρέπει να κινηθεί άμεσα η διαδικασία της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου (έξωση express) ή να ακολουθήσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία της αγωγής απόδοσης με προσδιορισμό ρητής δικασίμους και έκδοση απόφασης με τη δυνατότητα παράθεσης προτάσεων και ισχυρισμών από τις διάδικες πλευρές.

Πρωτίστως θα πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι η διαδικασία της απόδοσης μισθίου ξεκινάει λόγω της δυστροπίας του ενοικιαστή να καταβάλει το μίσθωμα που έχει συμφωνήσει δυνάμει του μισθωτηρίου συμβολαίου (εξαιρούμε στο παρόν άρθρο τις περιπτώσεις απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης).

Στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης αποστέλλει σχετική εξώδικη όχληση και ο ενοικιαστής οφείλει να καταβάλει τα οφειλόμενα εντός 15 ημερών.

Στη συνέχεια και εφόσον ο ενοικιαστή δεν ανταποκριθεί στην όχληση αυτή κατατίθεται η διαταγή απόδοσης μισθίου και εκδίδεται ΧΩΡΙΣ την ΠΑΡΟΥΣΙΑ ή την ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΠΡΟΤΑΣΕΩΝ ή ΙΣΧΥΡΙΣΜΩΝ του ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ, σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ενοικιαστής λαμβάνει γνώση της έξωσης αφότου έχει εκδοθεί η διαταγή απόδοσης.

Τα σημαντικότερα λάθη των ιδιοκτητών που οδηγούν στην ακύρωση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου (έξωση express) είναι τα εξής:

Α) Η αποστολή του εξωδίκου, δεν αναφέρει τη δυστροπία, ούτε αφορά όχληση απόδοσης μισθίου ή καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων και εξόδων αλλά καταγγέλλει τη μίσθωση.

Στη περίπτωση αυτή δεν δύναται να ακολουθήσει διαδικασία απόδοσης μισθίου με διαταγή απόδοσης λόγω μη ύπαρξης ενεργούς μίσθωσης. Η καταγγελία λύνει την υφιστάμενη μίσθωση με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η έξωση με απόδοση, αλλά με αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο παρουσία αμφοτέρων των διαδίκων.

Β) Η άρνηση παραλαβής των οφειλομένων ή πληρωμή των οφειλομένων εντός του 15νθημέρου και η εξακολούθηση της διαδικασίας.

Στη περίπτωση αυτή η διαδικασία της απόδοσης σταματάει λόγω πληρωμής των οφειλομένων και συνεχίζει εκ νέου κατά την επόμενη φορά που θα υπάρξει δυστροπία , αλλά χωρίς πλέον την υποχρέωση εκ νέου αποστολής εξωδίκου δηλώσεως για την ίδια αιτία προς τον ίδιο ενοικιαστή.

Γ) η κατάθεση αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου χωρίς έγγραφο μισθωτήριο ή με μισθωτήριο που έχει λήξει και δεν προκύπτει η διάρκεια της μίσθωσης ή η μισθωτήριο που δεν προβλέπει τη λήξη της μίσθωσης.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κατάθεσης αιτήσεως για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου χωρίς την ύπαρξη μισθωτηρίων με την επίκληση προφορικής μίσθωσης. Κατ’αρχάς να πούμε ότι η μίσθωση δεν απαιτεί έγγραφο τύπο, δηλαδή μπορεί να καταρτιστεί και προφορικά μεταξύ των μερών. Η διαδικασία όμως της διταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου απαιτεί έγγραφη απόδειξη της ενεργής μίσθωσης. Σε διαφορετική περίπτωση δεν είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης.

ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Σε περίπτωση που εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου με τις ανωτέρω προϋποθέσεις, ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή. Με τη διαδικασία της ανακοπής ανοίγει ένας δικαστικός αγώνας που θα οδηγήσει στην ακύρωση της διαταγής απόδοσης ή της έξωσης. Εάν έχει ασκηθεί ανακοπή και έχει ανασταλεί η διαδικασία της έξωσης με απόφαση ασφαλιστικών μέτρων ή προσωρινής διαταγής, τότε ο ιδιοκτήτης ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΚΑΤΑΘΕΣΕΙ ΑΓΩΓΗ ΟΥΤΕ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΟΥΤΕ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ της μίσθωσης λόγω εκκρεμοδικίας.

Δηλαδή θα πρέπει πρώτα να τελειώσει η συγκεκριμένη εκκρεμοδικία και μετά εάν το αποτέλεσμα είναι υπέρ του ενοικιαστή (λόγω των παραπάνω τριών λαθών) τότε να κινηθεί εκ νέου άλλη δικαστική διαδικασία απόδοσης του μισθίου.

Συμπερασματικά θα μπορούσαμε να πούμε ότι στη διαδικασία απόδοσης της χρήσης του μισθίου απαιτούνται τυπικές προϋποθέσεις ύπαρξης με σκοπό την έκδοση, πέραν των ουσιαστικών προϋποθέσεως της κατ’αρχήν δυστροπίας στην αποπληρωμή των οφειλομένων από τη πλευρά του μισθωτή, διαφορετικά ο ιδιοκτήτης αποκλείεται από την έκδοσή της και εμπλέκεται σε ένα δικαστικό αγώνα που είναι χρονοβόρος.