Μείωση εμπορικών μισθώσεων με δικαστική απόφαση (άρθρο 288 ΑΚ) – Προϋποθέσεις – Αξιολόγηση ειδικών συνθηκών αναπροσαρμογής μισθώματος

Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και τις εξώσεις EXPRESS με το νόμο 4055/2012

Επιχειρηματίες εναντίον Ιδιοκτητών καταστημάτων με έπαθλο την επιβίωση.

Το τελευταίο διάστημα με την έξαρση της ύφεσης και την έκρηξη της ανεργίας βλέπουμε καθημερινά εμπορικά καταστήματα που άλλοτε έκαναν υψηλό τζίρο να βρίσκονται στα πρόθυρα της οικονομικής κατάρρευσης. Οι επιχειρηματίες αντιδρούν με μείωση των πάγιων και λειτουργικών αναγκών της επιχείρησης. Ένα από τα σημαντικά πάγια έξοδα μιας επιχείρησης είναι το ενοίκιο του καταστήματος.

Στο ίδιο ως άνω χρονικό διάστημα «διέρρευσε» στην αγορά ότι εξεδόθησαν δικαστικές αποφάσεις που εξαναγκάζουν τον εκμισθωτή να προβεί σε μείωση του ενοικίου με δικαστική απόφαση. Υπό το πρίσμα αυτής της ενημέρωσης του επιχειρηματικού κοινού επιχειρούμε να προσεγγίσουμε το ζήτημα της μείωσης του ενοικίου.

Κατ’ αρχάς κανείς δεν μπορεί να υποχρεώσει τον εκμισθωτή να μειώσει το ενοίκιο στο αποδεκτό από τον μισθωτή ποσό. Με άλλα λόγια, δεν προβλέπεται ρητή διάταξη νόμου με βάση την οποία ο εκμισθωτής να εξαναγκάζεται σε μείωση του ενοικίου δικαστικώς, αλλά οι όποιες αναπροσαρμογές, γίνονται υπό το πρίσμα γενικότερων προϋποθέσεων (άρθρο 288 ΑΚ) που δικαιολογούν την παρέμβαση της δικαιοσύνης.

Πολλές οι δικαστικές αποφάσεις που εξεδόθησαν για το ζήτημα της μείωσης του ενοικίου. Οι περισσότερες απορρίφθηκαν, ενώ εκείνες που έγιναν δεκτές στηρίχτηκαν στο άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα, το οποίο εμπεριέχει έννοιες όπως αυτή της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Έτσι, ο δικαστής έχει την ευχέρεια να διαπιστώσει τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά και στον επιχειρηματία και να ερμηνεύσει το νόμο με μεγαλύτερη ευρύτητα, εστιάζοντας στο συγκεκριμένο πρόβλημα.

Το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ανεξάρτητα εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ή άλλη δικαιοπραξία ή ευθέως από το νόμο (αδικοπραξία ή αδικαιολόγητος πλουτισμός). Ο μισθωτής επομένως δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη, μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές, και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Έτσι, ο δικαστής έχει τη δυνατότητα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (κατάστημα και ενοίκιο) και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμη και στη περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η αναπροσαρμογή βέβαια δε γίνεται στο ύψος του «ελεύθερου» μισθώματος, αλλά στο επίπεδο εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία σε όση έκταση και σε όποιο μέτρο επιβάλλουν οι αρχές τις καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό.

Οι ειδικές συνθήκες που μεταβάλλονται και οφείλουν να εξεταστούν από το δικαστήριο, προκειμένου αυτό να εξάγει ασφαλή κρίση, είναι ενδεικτικά η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους (οικονομικούς, κοινωνικούς, ανθρωπιστικούς,) μεταβολή των συνθηκών.

Οι ως άνω ειδικές συνθήκες αξιολογούνται πάντοτε με το δεδομένο ότι στις περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος, δεν είναι δυνατό, αυτές, να προβλεφθούν λεπτομερώς εκ των προτέρων, αφού κάθε φορά η (οικονομική ή όποια άλλη ) κρίση εξαρτάται από συγκεκριμένες συντρέχουσες συνθήκες.

Συνεπώς, για την αναπροσαρμογή μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί:

α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής.

β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη καταβαλλόμενο μίσθωμα και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ` αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα.

και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Συμπερασματικά, θα πρέπει να υπάρχει προσεκτική αξιολόγηση των δεδομένων, έτσι ώστε να προσδιοριστεί επακριβώς στην αγωγή ο λόγος αναπροσαρμογής του μισθώματος προς τα κάτω, χωρίς να υπάρχει ο κίνδυνος απόρριψης της αγωγής για οποιονδήποτε τυπικό ή ουσιαστικό λόγο. Και αυτό γιατί σε ορισμένες περιπτώσεις τυγχάνει εφαρμογής η ειδικότερη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ σε σχέση με τη γενική διάταξη του άρθρου 288.