Γενική Συνέλευση Ιδιοκτητών Οικοδομής – Ακύρωση Απόφασης ΓΣ – Εργασίες στην Πολυκατοικία – Δικαίωμα προσφυγής στη Δικαιοσύνη
Συγκλήθηκε ΓΣ των ιδιοκτητών μιας οικοδομής με θέμα την τοποθέτηση κιγκλιδώματος στο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Η απόφαση ελήφθη χωρίς τη τήρηση της απαιτούμενης πλειοψηφίας. Εκδόθηκε η οικοδομική άδεια από τη πολεοδομία και τοποθετήθηκε η περίφραξη. Οι ιδιοκτήτες που εναντιώθηκαν προσέφυγαν στα δικαστήρια με αίτημα να αναγνωριστεί η ακυρότητα της λήψης της απόφασης της ΓΣ, να αφαιρεθεί η περίφραξη με έξοδα του διαχειριστή ή να τους επιτραπεί να την αφαιρέσουν αυτοί με δαπάνες του διαχειριστή με την αιτιολογία ότι προκαλεί οικονομική ζημιά στο ισόγειο κατάστημα και προκαλεί κίνδυνο στη μετακίνηση των ηλικιωμένων της οικοδομής αφού δε μένει χώρος για πέρασμα παρά μόνο ένα στενό δρομάκι και τέλος αλλοιώνεται η αισθητική του κτιρίου.
Το ζήτημα της ακύρωσης απόφασης Γενικής Συνέλευσης.
Σύμφωνα με τη επικρατούσα στη νομολογία άποψη μια απόφαση ΓΣ οικοδομής (δηλαδή ενός σωματείου) ακυρώνεται με δικαστική απόφαση όταν είναι αντίθετη στο νόμο ή το καταστατικό.
Δηλαδή, η απόφαση της ΓΣ εξακολουθεί να παράγει τα αποτελέσματα της ακόμη και εάν είναι ακυρώσιμη (δηλαδή υπάρχει βάσιμος λόγος ακύρωσής της) όσο χρονικό διάστημα δεν ζητείται η ακύρωσής της από το δικαστήριο.
Δικαίωμα προσφυγής στη δικαιοσύνη για ακύρωση της απόφασης της ΓΣ της οικοδομής έχει όποιος δεν συμφώνησε με αυτή και γενικότερα όποιος έχει έννομο συμφέρον (νομική έννοια).
Χρειάζεται προσοχή γιατί η προθεσμία που τάσσει ο νόμος για την κατάθεση της αγωγής ακύρωσης της απόφασης ΓΣ ενώπιον τη δικαιοσύνης είναι 6 μήνες από τη λήψη της απόφασης. Η προθεσμία λέει ο νόμος είναι αποσβεστική, δηλαδή μετά τη πάροδό της το δικαίωμα όποιου έχει έννομο συμφέρον για την ακύρωσή της αποσβέννυται (δηλαδή χάνεται).
Ζήτημα δημιουργήθηκε εάν η απόφαση που έλαβε η ΓΣ ήταν άκυρη ή ανυπόστατη. Για να είναι άκυρη αρκεί να απουσιάζουν κάποια στοιχεία του κύρους της όπως αυτά προσδιορίζονται στο νόμο. Ανυπόστατη είναι μια απόφαση όταν δεν περιλαμβάνει κανένα από τα εξωτερικά γνωρίσματα της απόφασης.
Σε κάθε περίπτωση όμως η νομολογία των έχει ξεκαθαρίσει ότι μια απόφαση ΓΣ δεν είναι ανυπόστατη όταν υπάρχει πρόβλημα με το ποσοστό απαρτίας για τη λήψη απόφασης ή τη συμμετοχή προσώπων στη ψηφοφορία που δεν το δικαιούνται σύμφωνα με το νόμο ή το κανονισμό.
Αρμόδιο δικαστήριο σύμφωνα με το ΚΠολΔ είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο που δικάζει κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τελικώς την αγωγή των παραπονούμενων συνιδιοκτητών με το σκεπτικό ότι η αγωγή για ακύρωση της απόφασης της ΓΣ κατατέθηκε μετά τη πάροδο 6μήνου από τη λήψη της, ενώ το εφετείο στο οποίο προσέφυγαν οι ίδιοι ως άνω συνιδιοκτήτες επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση με το επιπλέον σκεπτικό ότι η άσκηση του δικαιώματος (να τοποθετηθούν τα κιγκλιδώματα) από το διαχειριστή σε εκτέλεση της αποφάσεως της ΓΣ, σε καμία περίπτωση δεν είναι καταχρηστική αφού δεν συνιστά παραβίαση των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος και έτσι απέρριψε τελεσίδικα την αγωγή.
Σχόλιο : Έχει παρατηρηθεί στη πράξη ότι λίγες είναι οι οικοδομές που τηρούν κανονικά τα βιβλία του σωματείου διαχείρισης της πολυκατοικίας. Συνήθως κάποιος αναλαμβάνει τη διαχείριση στη πράξη, χωρίς να τηρούνται πρακτικά και να λαμβάνονται νόμιμα αποφάσεις ΓΣ των συνιδιοκτητών. Για να αποφευχθούν καταχρήσεις στη διαχείριση καλό είναι οι ιδιοκτήτες να τηρούν τα τυπικά στοιχεία του κύρους των αποφάσεων και να προσφεύγουν στα δικαστήρια εντός 6μήνου από τη λήψη της απόφασης γιατί σε διαφορετική περίπτωση ακόμη και εάν έχουν δίκαιο, η απόφαση δεν ακυρώνεται.
Τα δικαιώματά του και τις υποχρεώσεις του ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να τα βρει στο κανονισμό της οικοδομής, ο οποίος είναι μεταγγεγραμένο στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου. Κάθε απόφαση ή ενέργεια η οποία αντίκειται στο κανονισμό ή στο νόμο μπορεί να ακυρωθεί με δικαστική απόφαση.
Τέλος, προσοχή απαιτείται με την απαιτούμενη απαρτία για την λήψη νόμιμης απόφασης και με την εξουσιοδότηση από τη ΓΣ προς το διαχειριστή για την εκτέλεση των αποφάσεων. Πρέπει να είναι ρητές και ξεκάθαρες οι εντολές προκειμένου να μην γίνονται υπερβάσεις και ατασθαλίες από τη πλευρά της διαχείρισης.
