εμπορικές μισθώσεις νέος νόμος απελευθέρωσης: Ο “καυγάς” μεταξύ ιδιοκτητών και επαγγελματιών ξεκίνησε
εμπορικές μισθώσεις νέος νόμος απελευθέρωσης
Μείωση μισθώματος με δικαστική απόφαση
Μείωση μισθώματος εμπορικών μισθώσεων
Εμπορικές μσιθώσεις καταγγελία
Δείτε εδώ το άρθρο για την έξωση express
Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και έξωση express με το νόμο 4055/2012
Δημοσίευση στην εφημερίδα Κεφάλαιο για την έξωση express
Σχετικό παλαιότερο άρθρο για την έξωση express.
Σε θέσεις μάχης βρίσκονται οι ιδιοκτήτες καταστημάτων και οι ενοικιαστές επαγγελματίες προσπαθώντας να διατηρήσουν τις θέσεις τους αναφορικά με την σχεδιαζόμενη απελευθέρωση στις εμπορικές μισθώσεις. Τα δύο αντιμαχόμενα στρατόπεδα έχουν προτάξει σε πλήρη διάταξη όλη την επιχειρηματολογία τους αναφορικά με τα οφέλη και τους κινδύνους της προσεχούς διαδικασίας απελευθέρωσης στις εμπορικές μισθώσεις.
Από τη μία, οι επαγγελματίες – ενοικιαστές φοβούνται την απομάκρυνσή τους από μίσθιο, τη στιγμή που έχουν να αντιμετωπίσουν ένα καταιγισμό φόρων, δόσεων ασφαλιστικού σαφάρι και έκτακτων ειδικών τελών και εισφορών και από την άλλη το ρεαλιστικό τους αίτημα για νομοθετική παρέμβαση για μειώσεις μισθώσεων, ειδικά για περιπτώσεις άκαμπτων ιδιοκτητών.
Πάγιο αίτημα των επαγγελματιών – ενοικιαστών είναι η μείωση ενοικίου εν μέσω καταβαράθρωσης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και ραγδαίας πτώσης του τζίρου των καταστημάτων τους. Ταυτόχρονα οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων προσπαθούν να τηρήσουν μια ισορροπία ανάμεσα στον καλό ενοικιαστή και την ομοβροντία των φόρων και χαρατσιών που καλούνται να πληρώσουν για την ιδιοκτησία τους.
Από την άλλη οι ιδιοκτήτες καταστημάτων θεωρούν άδικη τη ρύθμιση του νόμου περί 12ετίας, η οποία ανανεώνεται για άλλα τέσσερα (4) έτη, αφού στην ουσία μιλούν για δήμευση ή τουλάχιστον υπερβολική δέσμευση για τη περιουσία τους, σε χρονικές συγκυρίες που κανείς δε μπορεί να γνωρίζει το οικονομικό μέλλον και την μισθωτική αξία των ακινήτων σε τέτοιο βάθος χρόνου.
Ωστόσο, κοινός τόπος των δύο πλευρών είναι η διατήρηση ενός επικαιροποιημένου καθεστώτος προστασίας σε λογικά πλαίσια ή τουλάχιστον η παραδοχή της συμφωνίας των μερών για το καθεστώς της μισθωτικής σχέσης που θα ισχύει από η δημοσίευση του νέου νόμου και εφεξής.
Βέβαια, εδώ ενυπάρχει ο κίνδυνος να έχουμε μισθώσεις δύο ταχυτήτων, μία με το παλιό καθεστώς προστασίας και μια με το νέο καθεστώς της συμφωνίας των μερών ή λιγότερης προστασίας της μισθωτικής σχέσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το σημερινό καθεστώς προβλέπει ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης τα 12 έτη με δυνατότητα παράτασης για άλλα 4 έτη, δηλαδή συνολική διάρκεια μίσθωσης έως και 16 έτη για τον ενοικιαστή ο οποίος είναι εντάξει με τις υποχρεώσεις του.
Πρέπει να αναφέρουμε ότι η προστασία αυτή της 12 ετίας ΔΕΝ ΙΣΧΥΕΙ στις περιπτώσεις όπου οφείλονται μισθώματα από δυστροπία, όπου τότε ο ιδιοκτήτς έχει το δικαίωμα να προβεί σε έξωση είτε με τη διαδικασία express (διαταγή απόδοσης μισθίου) είτε με κατάθεση αγωγής απόδοσης μισθίου κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Όσον αφορά το ζήτημα του χρόνου της μίσθωσης, αυτή είναι δίκοπο μαχαίρι και για τις δύο πλευρές. Οι μεν επιχειρηματίες δεν θα τολμούν να κάνουν σοβαρές επενδύσεις όταν θα γνωρίζουν ότι δε προστατεύονται και ότι ανά πάσα στιγμή ο ιδιοκτήτης θα προβεί σε έξωση όταν έχουν ήδη επενδύσει στο ακίνητο, από την άλλη ο ιδιοκτήτης όταν βλέπει ότι η επένδυση του ενοικιαστή του αποδίδει θα πιέζει για γενναία αναπροσαρμογή προκειμένου να ανανεωθεί η μίσθωση.
Είναι αυτονόητο ότι οι ιδιοκτήτες επιζητούν την απελευθέρωση με βάση τη συμφωνία των μερών για τις νέες μισθώσεις και τη σταδιακή αναπροσαρμογή των παλαιών στο νέο απελευθερωμένο καθεστώς.
Επίσης ο νόμος προβλέπει αυτόματη αύξηση του μισθώματος σε περίπτωση μη συμφωνίας αναπροσαρμογής μεταξύ των εμπλεκομένων καθώς επίσης και τη δυνατότητα του μισθωτή να μεταβιβάσει τη μισθωτική σχέση σε εταιρία συμφερόντων του. Επίσης προβλέπεται η λεγόμενη «ρήτρα εξόδου» , όπου δίνει τη δυνατότητα στον μισθωτή επαγγελματία να αποχωρεί από την μίσθωση χωρίς αποζημίωση και οικονομική εξόντωση.
Σε γενικές γραμμές θα πρέπει να υπάρξει μια επικαιροποίηση των διατάξεων του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις προκειμένου να ανταποκρίνονται στα σημερινά δεδομένα.
Καλό θα ήταν να υπάρξει απελευθέρωση με βάση τη συμφωνία των μερών για όλες τις μισθώσεις, αλλά ως αντιστάθμισμα να υπάρχει προβλεπόμενη μείωση του μισθώματος για συγκεκριμένες περιπτώσεις ή τουλάχιστον κατάργηση της αυτόματης αναπροσαρμογής σε περιόδους αρνητικού πληθωρισμού, όπως η δεδομένη