Αυτόνομη θέρμανση χωρίς την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης – Αλήθειες και Ψέματα
Αυτόνομη θέρμανση χωρίς την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης Οικοδομής – Αλήθειες και Ψέματα
Η ψήφιση του νέου νόμου και το άρθρο 39 του 4447/2016.
Αυτόνομη θέρμανση. Πανικός και σύγχυση σε εκατοντάδες πολυκατοικίες έχει προκληθεί εξαιτίας την ψήφισης του νόμου 4447/2016 λίγο πριν τα Χριστούγεννα του 2016 και ειδικότερα με το άρθρο 39 του νόμου 4447/2016.
Εκατοντάδες ανακοινώσεις εξεδόθησαν από φορείς και ιδιώτες, ακόμη και από διαχειριστές πολυκατοικιών αναφορικά με την ερμηνεία της συγκεκριμένης διάταξης.
Σύμφωνα με τη γραμματική ερμηνεία της διάταξης από την δημοσίευση του νόμυο και συγκεκριμένα από την 22-12-2016 και εντεύθεν ΔΕΝ απαιτείται προηγούμενη έγκριση ή ενημέρωση οποιουδήποτε φορέα για την τοποθέτηση αυτόνομων μονάδων θέρμανσης σε συγκεκριμένο διαμέρισμα πολυκατοικίας, η οποία λειτουργεί κεντρικό σύστημα θέρμανσης για όλα τα διαμερίσματα της.
Πόσο εύλογη είναι η αυτονομία και ποια είναι η ερμηνεία της διάταξης;
Καταρχάς δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ο συγκεκριμένος νόμος αφορά το χωροταξικό σχεδιασμό, δηλαδή το σχεδιασμό, που εκπονείται σε εθνική ή περιφερειακή κλίμακα, με τον οποίο τίθενται οι μεσοπρόθεσμοι ή και μακροπρόθεσμοι στόχοι της ανάπτυξης και οργάνωσης του χώρου, καθώς και οι γενικές κατευθύνσεις και οι αναγκαίες, όπου απαιτείται, ρυθμίσεις, για τη διαμόρφωση των οικιστικών περιοχών, των περιοχών ασκήσεως παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και των περιοχών προστασίας και όχι ειδικά το ζήτημα της αυτόνομης θέρμανσης.
Επιπλέον, για το ζήτημα της αυτόνομης θέρμανσης είναι σε ισχύ ο ν. 4342/2015 (άρθρο 9 της Οδηγίας 2012/27/ΕΕ), ο οποίος καθορίζει το τρόπο εγκατάστασης και λειτουργίας της θέρμανσης και το τρόπο αλλαγής του κεντρικού συστήματος θέρμανσης με ατομικό σύστημα θέρμανσης ανά διαμέρισμα.
Τι αναφέρει το άρθρο 11 του νόμου 4342/2011;
Ειδικά το άρθρο 11 όπου προστέθηκε η επίμαχη παράγραφος 8, αποτελεί ξεχωριστό κεφάλαιο του νόμου και αναφέρεται γενικώς στη ΜΕΤΡΗΣΗ της κατανάλωσης της θέρμανσης στις πολυκατοικίες.
Στη παράγραφο 3 και 4 του άρθρου 11 γίνεται αναφορά στην υποχρέωση των ΠΑΡΟΧΩΝ ΘΕΡΜΑΝΗΣ σε πολυκατοικίες να ΕΓΚΑΤΑΣΤΗΣΟΥΝ ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ μετρητές, οι οποίοι θα καταγράφουν την κατανάλωση του κάθε διαμερίσματος ακόμη και στη περίπτωση που η θέρμανση παρέχεται κεντρικά στη συγκεκριμένη οικοδομή.
Δείτε αναλυτικά τι λέει η παράγραφος 3 και 4
3. Στην περίπτωση που η θέρμανση και η ψύξη ή το ζεστό νερό ενός κτιρίου παρέχονται από δίκτυο τηλεθέρμανσης ή από κεντρική πηγή που εξυπηρετεί πολλαπλά κτίρια, εγκαθίσταται συσκευή μέτρησης της κατανάλωσης θερμότητας ή ζεστού νερού στον εναλλάκτη θερμότητας ή στο σημείο διανομής.
4. Σε πολυκατοικίες και σε κτίρια πολλαπλών χρήσεων όπου η θέρμανση/ψύξη παρέχεται από κεντρική πηγή ή δίκτυο τηλεθέρμανσης ή από κεντρική πηγή που εξυπηρετεί πολλαπλά κτίρια, εγκαθίστανται ατομικοί μετρητές κατανάλωσης έως την 31η Δεκεμβρίου 2016 για τη μέτρηση της κατανάλωσης για θέρμανση ή ψύξη ή για ζεστό νερό σε κάθε μονάδα, εφόσον αυτό είναι τεχνικά εφικτό και οικονομικώς αποδοτικό.
Στην παράγραφο 5 αναφέρεται ότι εάν η εγκατάσταση μετρητών είναι ασύμφορη τότε θα πρέπει για λόγους διαφάνειας να βρεθεί εναλλακτική λύση καταμέτρησης των διαμερισμάτων
5. Στην περίπτωση της παραγράφου 4, αν η χρήση ατομικών μετρητών δεν είναι τεχνικά εφικτή ή οικονομικώς αποδοτική, για τη μέτρηση της θερμότητας, πρέπει να χρησιμοποιούνται ατομικοί κατανεμητές κόστους θερμότητας για τη μέτρηση της κατανάλωσης θερμότητας σε κάθε θερμαντικό σώμα, εκτός εάν η εγκατάσταση των εν λόγω κατανεμητών κόστους θερμότητας δεν είναι οικονομικώς αποδοτική. Σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι δυνατόν να αναζητούνται εναλλακτικές, οικονομικώς αποδοτικές μέθοδοι για τη μέτρηση της κατανάλωσης θερμότητας.
Κατόπιν των ανωτέρω ο νομοθέτης έρχεται και συμπληρώνει το άρθρο 11 και προσθέτει την παράγραφο 8, η οποία είναι ξεκάθαρο ότι ουσιαστικά αναφέρει στην εγκατάσταση συσκευών μέτρησης όπως αυτές αναφέρονται στις προηγούμενες παραγράφους, έτσι ώστε η εγκατάσταση των μετρητών αυτών να μην μπορεί να σταματήσει από οποιαδήποτε απόφαση της οικοδομής ή άλλου φορέα.
Επί της ουσίας δεν απαιτείται άδεια για τέτοιου είδους μετρητές.
Η ερμηνεία της παραγράφου 8 και η αυτόνομη θέρμανση.
Ωστόσο, από τη γραμματική ερμηνεία της διάταξης και ειδικότερα από την διαζευκτική επιλογή “ή ανεξάρτητων μονάδων θέρμανσης σε μεμονωμένες ιδιοκτησίες καταναλωτών σε υφιστάμενα πριν από την έναρξη εφαρμογής του παρόντος νόμου κτίρια…”, δημιουργείται η εντύπωση ότι οι ανεξάρτητες μονάδες θέρμανσης αφορούν την αυτονομία των διαμερισμάτων από την κεντρική θέρμανση.
Εάν επιμείνουμε όμως στην γραμματική ερμηνεία του νόμου, τότε θα πρέπει να διευκρινίσουμε σε όλους τους ιδιοκτήτες ότι ΔΕΝ ΓΙΝΕΤΑΙ καμία μνεία εάν η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε όσες οικοδομές έχουν καταργήσει την κεντρική θέρμανση ή σε όσες οικοδομές εξακολουθούν να έχουν κεντρική θέρμανση.
Σύμφωνα λοιπόν με τη γραμματική ερμηνεία, η δυνατότητα αυτονόμησης της θέρμανσης συγκεκριμένου διαμερίσματος αφορά την περίπτωση οικοδομών που ΔΕΝ έχουν κεντρική θέρμανση ή έχουν αποφασίσει να μην τη λειτουργήσουν για οποιονδήποτε λόγο. Σε αυτή τη περίπτωση ο νομοθέτης προκειμένου μια ιδιοκτησία να μπορεί να θερμανθεί δεν απαιτεί την απόφαση πλειοψηφίας στην αυτονομία, αφού στην πράξη έχει παρατηρηθεί να διακόπτεται η κεντρική θέρμανση και εξαιτίας προσωπικών προστριβών των συνιδιοκτητών να μην μπορεί να ληφθεί απόφαση για εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης των διαμερισμάτων με αποτέλεσμα να μην θερμαίνονται τα διαμερίσματα.
Σε αντίθετη περίπτωση εφόσον υπάρχει κεντρική θέρμανση σε λειτουργία, δεν συντρέχει και λόγος αυτονόμησης, δεδομένου ότι το διαμέρισμα θερμαίνεται. Η απόφαση ενός ιδιοκτήτη να μην συμμετάσχει τότε στην κεντρική θέρμανση αποτελεί αντικείμενο απόφασης της πλειοψηφίας της Γενικής Συνέλευσης, η οποία στις περιπτώσεις της κεντρικής θέρμανσης δεν μπορεί να υποκατασταθεί από τη συγκεκριμένη διάταξη, αφού η γραμματική της ερμηνεία δεν επιτρέπει κάτι τέτοιο.
Σε κάθε περίπτωση τα διαμερίσματα στην κεντρική θέρμανση, ανεξάρτητα εάν έχουν αυτόνομη θέρμανση, επωφελούνται ενεργειακά, ακόμη και αν δεν κάνουν χρήση της ή δεν θέλουν να κάνουν χρήση της, ωφέλεια η οποία δεν αποτελεί σύμφωνα με το νόμο, αντικείμενο μεμονωμένης απόφασης κάποιου ιδιοκτήτη.
Τα προβλήματα στην ερμηνεία της παραγράφου 8 για την αυτόνομη θέρμανση.
Επίσης, η συγκεκριμένη προσθήκη ΔΕΝ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΖΕΙ τί γίνεται ως προς την ελάχιστη συμμετοχή στη κεντρική θέρμανση, ούτε ποιες είναι οι αυτόνομες μονάδες θέρμανσης.
Εάν πχ μια αυτόνομη μονάδα θέρμανσης είναι το κλιματιστικό, τότε ο εκάστοτε ιδιοκτήτης μπορεί να το επικαλεστεί προκειμένου να αυτονομηθεί. Σε μια τέτοια περίπτωση όμως, εφόσον υπάρχει κεντρική θέρμανση τότε το μεν διαμέρισμα ωφελείται ενεργειακά, ο δε ιδιοκτήτης δεν συμμετέχει στη κοινόχρηστη δαπάνη. Εφόσον, όμως η κατανάλωση της κοινόχρηστης θέρμανσης αποτελεί κοινόχρηστο έξοδο, ο ιδιοκτήτης που δεν το πλήρωσε βρίσκεται αντιμέτωπος με διαταγή πληρωμής από την διαχείριση της πολυκατοικίας για μη πληρωμή κοινοχρήστων δαπανών.
Επιπλέον, είναι σαφές ότι η συγκεκριμένη παράγραφος δεν καταργεί τους κανονισμούς και το νόμο περί σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τις υποχρεώσεις από τις κοινόχρηστες δαπάνες. Μη ξεχνάμε ότι ο κανονισμός είναι συμβολαιογραφική πράξη ΔΕΣΜΕΥΤΙΚΗ για τον ιδιοκτήτη και μεταγράφεται στο κτηματολόγιο.
Συνέπειες για όσους στο μεσοδιάστημα εγκαταστήσουν στα διαμερίσματά τους αυτόνομη θέρμανση
Είναι ξεκάθαρο μέχρι στιγμής ότι η λειτουργία κεντρικής θέρμανσης παράγει κοινόχρηστη δαπάνη για ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Επίσης είναι σαφές ότι εφόσον υπάρχει κανονισμός της πολυκατοικίας, ΟΛΟΙ οι συνιδιοκτήτες ΔΕΣΜΕΥΟΝΤΑΙ απέναντι στον κανονισμό και τις διατάξεις του.
Κατά συνέπεια, ναι μεν το κενό στην ερμηνεία της συγκεκριμένης παραγράφου μπορεί να δώσει το δικαίωμα αυτόνομης θέρμανσης σε μεμονωμένα διαμερίσματα, πλην όμως όταν εκδοθούν τα κοινόχρηστα, οι ιδιοκτήτες που προχώρησαν στην εγκατάσταση συστήματος αυτόνομης θέρμανσης θα ΥΠΟΧΡΕΩΘΟΥΝ ακόμη και με ΔΙΑΤΑΓΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ και ΤΕΙΡΕΣΙΑ σε περίπτωση που αρνηθούν να πληρώσουν τη συμμετοχή τους στις κοινόχρηστες δαπάνες της κεντρικής Θέρμανσης.
Διότι όπως αναφέραμε και ανωτέρω, η εξουσία του διαχειριστή να στραφεί εναντίον οφειλέτη από κοινόχρηστες δαπάνες, δυνάμει του κανονισμού της οικοδομής και μετά από απόφαση της ΓΣ για λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης ή για εκ του κανονισμού λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης, ΔΕΝ ΚΑΤΑΡΓΕΙΤΑΙ με την προσθήκη της συγκεκριμένης παραγράφου.
Κατόπιν όλων των ανωτέρω αιτιάσεων και της αντιφατικής ερμηνείας της συγκεκριμένης προσθήκης το Υπουργείο ανέλαβε τη πρωτοβουλία να εκδώσει σχετική εγκύκλιο, σύμφωνα με την οποία, κατά πληροφορίες, θα διευκρινίζεται μεν η δυνατότητα ουσιαστικής αυτονόμησης από τη κεντρική θέρμανση από το εκάστοτε διαμέρισμα, πλην όμως το συγκεκριμένο διαμέρισμα θα υποχρεούται στην καταβολή των κοινόχρηστων δαπανών από τη λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης.
Τέλος δείτε τη προσθήκη της παραγράφου 8 στο άρθρο 11 του νόμου 4342/2015, όπως αυτή προστέθηκε με το άρθρο 39 του νόμου 4447/2016 για την αυτόνομη θέρμανση.
Στο τέλος της παρ. 7 τουάρθρου 11 του ν. 4342/2015 (άρθρο 9 της Οδηγίας 2012/27/ΕΕ) προστίθεται παράγραφος 8 ως ακολούθως:
«8. Για την τοποθέτηση μετρητικών ή ρυθμιστικών διατάξεων ενέργειας ή ανεξάρτητων μονάδων θέρμανσης σε μεμονωμένες ιδιοκτησίες καταναλωτών σε υφιστάμενα πριν από την έναρξη εφαρμογής του παρόντος νόμου κτίρια, καθώς και σε όσα κτίρια ανεγερθούν μετά την έναρξη εφαρμογής αυτού, δεν απαιτείται προηγούμενη έγκριση ή απόφαση οργάνου ή ενημέρωση ή άδεια άλλης αρχής ή φορέα, πέραν των πιστοποιημένων φορέων παροχής ή εγκατάστασης όπου αυτό απαιτείται.».
Ζητειστε τη γνωμη μας
Μπορείτε να δείτε το άρθρο και εδώ
