Προσύμφωνο Πωλησης Ακινήτου – Πλεονεκτήματα και Πιθανές παγίδες.
Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου. Τα πλεονεκτήματα και οι πιθανές παγίδες.
Στη πράξη αρκετοί συμπολίτες μας οι οποίοι δεν γνωρίζουν και δεν έχουν ζητήσει τη γνώμη κάποιου ειδικού έχουν πέσει θύματα επιτήδειων που επιχείρησαν να τους μεταβιβάσουν κυριότητα ακινήτων σε διάφορες περιοχές στην Ελλάδα.
Συνήθης πρακτική των ανθρώπων που επιδιώκουν να παραπλανήσουν κάποιον που δεν έχει συμβουλευτεί δικηγόρο για την αγοραπωλησία ακινήτου είναι η κατάρτιση προσυμφώνου.
Το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου είναι μία ενοχική δικαιοπραξία με βάση την οποία ο πωλητής και φερόμενος ως ιδιοκτήτης του προς μεταβίβαση ακινήτου, υπόσχεται στον επίδοξο αγοραστή να παρασταθεί και να υπογράψει ενώπιον του συμβολαιογράφου το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
Δηλαδή με το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου:
1) Δεν καταρτίζεται οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μεταβίβασης κυριότητας.
2) Δίδεται υπόσχεση από τον ιδιοκτήτη – πωλητή, ότι θα προσέλθει και θα υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας
3) Ο Αστικός Κώδικας επιβάλλει την τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου για τα προσύμφωνα που καταρτίζονται με σκοπό την μελλοντική αγοραπωλησία-μεταβίβαση κυριότητας
4) ΔΕΝ εγγράφονται στο Υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο και ΔΕΝ απαιτούν δημοσιότητα.
5) ΔΕΝ απαιτείται η πληρωμή φόρου, εξόδων, συγκέντρωση πιστοποιητικών για την υπογραφή του.
6) Δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά απλή υπόσχεση κατάρτισης οριστικού συμβολαίου.
7) Δεν αλλάζει η νομική κατάσταση του ακινήτου. Δηλαδή αλλάζει χέρια η κυριότητα του ακινήτου και τα τυχόν βάρη εξακολουθούν να υφίστανται.
Αναφορικά με τα παραπάνω διακρίνουμε πλεονεκτήματα και πιθανές παγίδες του προσυμφώνου.
Τα θετικά σημεία του προσυμφώνου
1) Δεσμεύεται ο επίδοξος πωλητής ενοχικά. Δηλαδή σε περίπτωση που δεν προσέλθει να υπογράψει την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας μεταβίβασης κυριότητας τότε ο αγοραστής έχει το δικαίωμα είτε να απαιτήσει την παρουσία του στο συμβόλαιο είτε να προχωρήσει μόνος του στη σχετική δικαιοπραξία (με ρήτρα αυτοσύμβασης) είτε να επιδιώξει δικαστικά την καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως του πωλητή (την δικαστική υποχρέωση συμμετοχής στη δικαιοπραξία).
2) Δεν έχει πρακτικά εμπόδια η κατάρτισή του και λειτουργεί προς εξασφάλιση του αγοραστή ως προς τις προθέσεις του πωλητή. Με άλλα λόγια δεν απαιτείται η συγκέντρωση των πιστοποιητικών που χρειάζεται για την κατάρτιση οριστικού συμβολαίου, Δεν απαιτείται η παρουσία δικηγόρου και τα έξοδα είναι εντελώς περιορισμένα.
Οι παγίδες του προσυμφώνου
1) Το σημείο που χρήζει προσοχής με τη κατάρτιση του προσυμφώνου είναι ακριβώς ότι ΔΕΝ αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο εκ προσυμφώνου αγοραστής ΔΕΝ αποκτά τη κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο.
2) Ακριβώς για τον παραπάνω λόγο ένας κακόπιστος πωλητής Α «έχει τη δυνατότητα» να καταρτίσει περισσότερα του ενός προσύμφωνα με τον Β, Γ, και τελικώς να καταρτίσει και οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μεταβίβασης κυριότητας με έναν τέταρτο άσχετο με τους προηγούμενους Δ, ο οποίος φυσικά είναι και αυτός που θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Οι προηγούμενοι Δεν θα αποκτήσουν ποτέ την κυριότητα ακινήτου, απλώς θα περιοριστούν στην αξίωσή τους για αποζημίωση.
3) Αξίζει επίσης να επισημανθεί ότι ακόμη και αν καταρτιστούν περισσότερες από μία συμβάσεις με οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μεταβίβασης ακινήτου εκείνος που πραγματικά αποκτά την κυριότητα είναι όποιος μεταγράψει πρώτος τον οριστικό του τίτλο. Οι τυχόν υπόλοιποι ακόμη και εάν έχουν οριστικό συμβόλαιο ΔΕΝ θα αποκτήσουν ποτέ την κυριότητα του ακινήτου. Σε αυτή τη περίπτωση λαμβάνεται υπόψη η χρονική προτεραιότητα της μεταγραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας και μεταβίβασης κυριότητας.
3) Είναι σύνηθες το φαινόμενο από κάποιον κακόπιστο, να “μεταβιβάζει” με προσύμφωνο το ίδιο ακίνητο σε πολλούς επίδοξους αγοραστές, εκμεταλλευόμενος το γεγονός της μη δημοσιότητας του προσυμφώνου.
4) Δεν αποκλείεται το ενδεχόμενο ο κακόπιστος πωλητής να επιβαρύνει με εμπράγματα βάρη το ακίνητο το οποίο εξακολουθεί να εμφανίζεται στο όνομά του μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.
Συνεπώς, επιβάλλεται να γίνεται αυστηρός έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου και της σκοπιμότητας κατάρτισης προσυμφώνου σε σχέση με το οριστικό συμβόλαιο. Σε διαφορετική περίπτωση οφείλετε να είστε ιδιαίτερα επιφυλακτικοί ως προς την επιλογή σας αυτή. Εκείνο που πρέπει να έχετε συνεχώς στο μυαλό σας είναι όσο το δυνατόν γρηγορότερη διευθέτηση της μεταβίβασης της κυριότητας σε σας.
