Ο πονοκέφαλος των κοινοχρήστων – Τι πρέπει να γνωρίζετε προκειμένου να μην βρεθείτε προ εκπλήξεων αναφορικά με τις κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας.

Οι κοινόχρηστες δαπάνες αποτελούν ένα εν δυνάμει «δούρειο ίππο» κάθε ξεχωριστής και αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία. Για τον ενοικιαστή η παγίδα των κοινοχρήστων δεν μπορεί εύκολα να γίνει αντιληπτή μέχρι την αποστολή του πρώτου λογαριασμού κοινοχρήστων. Για τον νέο ιδιοκτήτη αποτελεί έκπληξη εάν προηγουμένως δεν έχει εξακριβώσει το ποσοστό συνιδιοκτησίας του διαμερίσματός του στις λοιπές κοινόχρηστες και κοινόκτητες δαπάνες και τα χιλιοστά για τη δαπάνη συντήρησης και λειτουργίας του ανελκυστήρα, των εγκαταστάσεων της οικοδομής, της θέρμανσης κλπ.

Τι πρέπει να γνωρίζετε προκειμένου να μην βρεθείτε προ εκπλήξεων αναφορικά με τις κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας.

Τι είναι οριζόντια ιδιοκτησία;

Οριζόντια ιδιοκτησία είναι η κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής συνδυασμένη με συγκυριότητα στο έδαφος όπου είναι χτισμένη η οικοδομή και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών στους λοιπούς κοινόκτητους και κοινόχρηστους.

Κανονισμός Οικοδομής

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας.

Η σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τις κοινόχρηστες δαπάνες.

Η οριζόντια/κάθετη ιδιοκτησία και ο κανονισμός δεσμεύουν τους συνιδιοκτήτες ως προς τον επιμερισμό των κοινόχρηστων δαπανών. Απόκλιση από τη σύσταση με αντίθετη συμφωνία δεν είναι εφικτή. Θα πρέπει να τροποποιηθεί συμβολαιογραφικά η σύσταση με υπογραφή όλων των συνιδιοκτητών και να μεταγραφεί στο οικείο υποθη/κειου – κτηματολόγιο.

Τι γίνεται με τον μισθωτή που δεν πληρώνει τα κοινόρηστα.

Τα κοινόχρηστα κατά βάση βαρύνουν τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Συνεπώς, δικαστικά επιδιώξιμα είναι μόνο από τον ιδιοκτήτη με κατάθεση αγωγής από το διαχειριστή. Στη πράξη ο ιδιοκτήτης συμφωνεί με τον ενοικιαστή στη σύμβαση μισθώσεως ότι κάθε κοινόχρηστη δαπάνη που θα βεβαιώνεται στον ιδιοκτήτη θα βαρύνει χάρη της σύμβασης μισθώσεως τον μισθωτή.

Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει κατά τη σύνταξη της σύμβασης μισθώσεως να συμπεριλάβει δύο απαραίτητους όρους. Α) Να υποχρεώσει τον μισθωτή να αποδεχτεί το κανονισμό της πολυκατοικίας και β) να μεταθέσει το βάρος των κοινόχρηστων δαπανών στον μισθωτή.

Σε ποιες ενέργειες πρέπει να προβεί ο διαχειριστής σε περίπτωση μη πληρωμής κοινοχρήστων;
Ο διαχειριστής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει τη δικαστική καταβολή των οφειλομένων κοινοχρήστων δαπανών. Συνήθως και σύμφωνα με το κανονισμό της πολυκατοικίας, ο ιδιοκτήτης βαρύνεται με τις κοινόχρηστες δαπάνες, οπότε και τις περισσότερες φορές είναι ο εναγόμενος στα δικαστήρια. Ωστόσο, ο διαχειριστής έχει το δικαίωμα να στραφεί πλαγιαστικώς κατά του μισθωτή και να ζητήσει από αυτόν να πληρώσει τα χρήματα που θα έδινε ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση που ήταν εναγόμενος. Αυτό το δικαίωμα δίδεται στο διαχειριστή δυνάμει της σύμβασης μισθώσεως μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή.

Μπορεί να εκδοθεί διαταγή πληρωμής για οφειλή κονοχρήστων.

Δεν αποκλείεται και η έκδοση διαταγής πληρωμής σε βάρος του ιδιοκτήτη για οφειλές κοινοχρήστων. Απαιτείται όμως η τήρηση συγκεκριμένων προϋποθέσεων για μία τέτοια ενέργεια.

Τι ισχύει για τα κενά διαμερίσματα και τις ζημιές, επιδιορθώσεις και βλάβες της πολυκατοικίας;

Οι ιδιοκτήτες βαρύνονται με την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών κατά το λόγο των χιλιοστών των ιδιοκτησιών τους όπως αυτός προβλέπεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και στο κανονισμό της οικοδομής.

Πως αποδεικνύεται η οφειλή των κοινοχρήστων, πως μπορεί να γίνει η διεκδίκηση των χρημάτων και τι έγγραφα απαιτούνται;

Α) Η συμβολαιογραφική πράξη σύστασης ιδιοκτησίας
Β) Η κτήση της κυριότητας από μέρους του εναγομένου (οφειλέτη – ιδιοκτήτη) της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Γ) Η ιδιότητα του ενάγοντος – διαχειριστή με προσκόμιση του πρακτικού γεν. συνέλευσης που του αναθέτει τη σχετική εντολή.
Δ) Τα ποσοστά συμμετοχής της ιδιοκτησίας του εναγομένου(οφειλέτη – ιδιοκτήτη) στις συγκεκριμένες κοινόχρηστες δαπάνες
Ε) Τα τιμολόγια και τις αποδείξεις καταβολής των δαπανών
ΣΤ) Το επιμέρους ποσό που οφείλεται από το συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.

Αν σας φάνηκε χρήσιμο, μπορείτε να το μοιραστείτε:
Facebook Twitter Email

Related Posts

Leave A Reply