Δεν είναι λίγοι αυτοι που πιστεύουν ότι η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι υπόθεση μερικών ωρών. Με το ίδιο σκεπτικό, θεωρούν ότι η αγοραπωλησία συντελείται μέσα μερικά λεπτά της ώρας κατά την ώρα που τίθενται οι υπογραφές ενώπιον του συμβολαιογράφου.

Όμως, η αντίληψη αυτή απέχει πάρα πολύ από την πραγματικότητα. Η άποψη αυτή ενισχύεται από το γεγονός ότι για την κατάρτιση ενός οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, είναι απαραίτητο να τηρηθούν ορισμένες προϋποθέσεις προκειμένου η καταρτισθείσα δικαιπραξία να μην πάσχει από κάποια ακυρότητα.

1) Πρώτα και πριν από όλα είναι απαραίτητος ο νομικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας.

1α) Ειδικότερα, πρέπει να γίνει έλεγχος αν ακαι κατά πόσο οι κατεχόμενοι τίτλοι από τον πωλητή είναι νόμιμοι. Αν δηλαδή στηρίζεται σε αδιάκοπη σειρά τίτλων και θεμελιώνεται δικαίωμα κυριότητας, νομής και κατοχής στο πρόσωπο του πωλητή.

2) Στη συνέχεια η έρευνα πρέπει να εστιαστεί στο εάν η πωλούμενη ιδιοκτησία είναι βεβαρημένη με κάποιο εμπράγματο βάρος (προσημείωση υποθήκης, υποθήκη, κατάσχεση)

3) Αμέσως μετά πρέπει να διασφαλιστεί εάν και κατά πόσο τρίτο πρόσωπο έχει κάποιο δικαίωμα επί της ακινήτου πεςριουσίας και το διεκδικεί με οποιονδήποτε τρόπο.

3α)Ο έλεγχος σε αυτή τη περίπτωση εστιάζεται στις εμπράγματες αγωγές και στις διεκδικητικές αγωγές κατά του πωλούμενου ακινήτου.

4) Επιπλέν, απαραίτητη είναι η διασάφηση για το εάν και κατά πόσο (κυρίως επί οικοπέδων) διεκδικείται η διάδοιξη κάποιας διόδου για είσοδο σε παρακείμενο οικόπεδο.

5) πριν την κατάρτιση του συμβολαίου απαιτείται η υποβολή δηλώσεων ΦΜΑ (Φόρου μεταβίβασης ακινήτου) στην αρμόδια ΔΟΥ

 ο πωλητής πρίν την υπογραφή του συμβολαίου, πρέπει να συγκεντρώσει και να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο τα πιο κάτω δικαιολογητικά:
1.Τίτλο κτήσεως του ακινήτου (Συμβόλαιο).

2.Φορολογική ενημερότητα και σε περίπτωση που απασχολεί προσωπικό και ασφαλιστική ενημερώτητα από το ΙΚΑ, άλλως να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν οφείλει στον ΙΚΑ.

3.Πιστοποιητικό ή υπεύθυνη δήλωση άρθρου 81, Ν2238/94, θεωρημένη από την ίδια Δ.Ο.Υ., ότι την τελευταία πενταετία δεν του απέφερε εισόδημα ή εάν του απέφερε ότι έχει δηλώσει το εισόδημα από το ακίνητο αυτό την τελευταία διετία.

4.Πιστοποιητικό ή υπεύθυνη δήλωση άρθρου 32, Ν2459/97, θεωρημένη από την ΔΟΥ, ότι έχει συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στο έντυπο Ε-9 και ότι δεν έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΦΜΑΠ. Σε περίπτωση που έχει τέτοια υποχρέωση θα προσκομίσει πιστοποιητικό από τη ΔΟΥ ότι έχει υποβληθεί η κατά νόμο δήλωση, έχει συμπεριληφθεί το μεταβιβαζόμενο ακίνητο και έχει πληρωθεί ο φόρος που αναλογεί.

5.Βεβαίωση από τον Δήμο, στον οποίο υπάγεται το ακίνητο, ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).

6.Τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου με δήλωση από μηχανικό του Ν. 651/1977 & Ν. 1337/83. καθώς και επικυρωμένο αντίγραφο της άδειας Οικοδομής του μεταβιβαζόμενου κτίσματος, εάν αυτή έχει εκδοθεί μετά τις 14.03.1983.

7.Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο περί μη οφειλής ληξιπρόθεσμων οφειλών του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα.

8. Ποιστοποιητικό εγραφής ακινήτου στο (Εθνικό Κτηματολόγιο), εφόσον η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο.
9. εάν το ακίνητο έχει ήδη ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο απαιτείται και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

Συμπερασματικά, η αγοραπωλησία ενός ακινήτου δεν είναι απλή διαδικασία ούτε πρέπει να αντιμετωπίζεται με επιπολαιότητα. Οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζει ένας νέος αγοραστής από την ενδεχόμενη πλημμέλεια κάποιου από τους παραπάνω όρους είναι ιδιαίτερα σημαντικοί. Ο ορθός έλεγχος και η αποφυγή ενδεχόμενων προβλημάτων κατά τη κατάρτιση του συμβολαίου διασφαλίζουν την καθαρότητα του τίτλου και την σιγουριά ότι η αγοραπωλησία συντελέστηκε επιτυχώς.