Πιλοτή Οικοδομής: Ιδιοκτησία ή Αποκλειστική Χρήση;
Πολλά τα e-mail από ανθρώπους που αντιμετωπίζουν πρόβλημα με την πιλοτή της οικοδομής στην οποία διαμένουν.
Επειδή οι νομικές ορολογίες μπορεί να σας ακούγονται σαν κινέζικα ο Αστικός Κώδικας κάνει την εξής διάκριση
Ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος
Α) διατηρεί την αποκλειστική κυριότητα χωριστά του δικού του διαμερίσματος.
Β) Αποκτά αναλογικά με το μέγεθος του διαμερίσματός του ποσοστό εξ αδιαιρέτου με τους λοιπούς ιδιοκτήτες επί του οικοπέδου πάνω στο οποίο είναι χτισμένο το διαμέρισμά του.
Γ) Είναι αναγκαστικά συγκύριος με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (έδαφος, ταράτσα, εξωτερική όψη, καυστήρα, κλιμακοστάσιο, πιλοτή, αυλές, επιχρήσματα, υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις κλπ.)
Πρώτο συμπέρασμα η πιλοτή είναι κοινόχρηστη και ανήκει αναγκαστικά σε όλους τους συγκυρίους της οικοδομής.
Ερώτηση που προβληματίζει τους περισσότερους από εσάς
Δηλαδή μπορώ να σταθμεύω το αυτοκίνητό μου στην πιλοτή της οικοδομής;
Η απάντηση είναι εύκολη και θετική μόνο στην περίπτωση που δεν έχει συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται στα υποθηκοφυλακεία της χώρας ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ που να ρυθμίζει τη χρήση της πιλοτής.
Με άλλα λόγια οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής ως συγκύριοι της πιλοτής έχουν το δικαίωμα να ρυθμίσουν το πώς θα χρησιμοποιείται η πιλοτή από όλους τους συνιδικτήτες.
Έτσι μπορούν να ρυθμίσουν ότι συγκεκριμένα τμήματα της πιλοτής θα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά από συγκεκριμένους ιδιοκτήτες ενώ η χρήση του συγκεκριμένου τμήματος θα αποκλείεται από άλλους. Δηλαδή μπορούν να καθορίσουν με αριθμούς συγκεκριμένα τμήματα της πιλοτής και να ορίσουν σε ποιον αριθμό ο κάθε ένας θα σταθμεύει το αυτοκίνητό του.
Η ρύθμιση αυτή δε θεμελιωνει δικαίωμα χρησικτησίας ούτε μπορεί κανείς να αποκτήσει κυριότητα, δεδομένου ότι για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρο δεν αποκτά κυριότητα αλλά ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ.
Ερώτηση
Μπορεί η συγκεκριμένη ρύθμιση να γίνει άτυπα και προφορικά;
Όχι, απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο υπό τη μορφή του κανονισμού οπότε και μετά τη μεταγραφή οι συνιδιοκτήτες αποκτούν και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου. Και αυτό γιατί οι λοιποί συνιδιοκτήτες συμφωνούν στη χρήση συγκεκριμένου χώρου από κάποιον άλλο συνιδιοκτήτη, ενώ η χρήση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες απαγορεύεται.
Να το πούμε και νομικά;
Σύμφωνα με τα όσα ισχύουν στην Ελλάδα και ειδικότερα κατά τον Αστικό Κώδικα προκύπτει ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία(διαμερίσματα κατά όροφο) ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπόμενα, δε, αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ, επί των οποίων (κοινών μερών) κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται σε απόλυτη χρήση ανεξάρτητα από το μέγεθος της ιδανικής του μερίδας.
Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών πάνω σ’ αυτά, γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, οι οποίες γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλονται σε μεταγραφή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 1192 αριθμ 1 και 1198 ΑΚ. Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών. Αν ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις.
