Τα νομικά μυστικά μιας επιτυχημένης αγοραπωλησίας ακινήτου. Με άποψη
Τα νομικά μυστικά μιας επιτυχημένης αγοραπωλησίας ακινήτου.
Τα νομικά μυστικά μιας επιτυχημένης αγοραπωλησίας ακινήτου.
Το παρόν άρθρο δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα Κεφάλαιο την 8-9-2012 και 15-9-2012 σε δύο μέρη.
Το πρώτο μέρος δείτε εδώ.
Το δεύτερο μέρος δείτε εδώ.
Όλοι έχουμε στο μυαλό μας αργά ή γρήγορα την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας για να στεγάσουμε την οικογένειά μας. Πολλές φορές όμως ο ενθουσιασμός αλλά και η άγνοια των δυνατοτήτων της αγοράς μας οδηγούν ασυνείδητα στην λάθος επιλογή. Για να αποφύγουμε λοιπόν τη λάθος επιλογή στην αγορά ενός ακινήτου και την ενδεχόμενη ζημία που αυτή θα προκαλέσει σε εμάς αρκεί να εφαρμόσουμε τα 9 μυστικά για την επιτυχημένη αγοραπωλησία.
1) Εμπιστευόμαστε μια ομάδα ειδικών
Πρώτα και πάνω από όλα θα πρέπει να εμπιστευτούμε μια ομάδα ειδικών που θα μας συμβουλέψει σωστά έτσι ώστε να αποφύγουμε τις κακοτοπιές. Αυτή η ομάδα αποτελείται από τον έμπιστο δικηγόρο μας, τον έμπιστο μηχανικό μας και έναν μεσίτη της απολύτου εμπιστοσύνης μας. Δεν είναι λίγες οι φορές που ακούτε ή διαβάζετε για το περιττό κόστος μιας συμβουλής ενός μηχανικού ή ενός δικηγόρου στην αγορά κατοικίας. Δεν είναι λίγες οι φορές που θεωρείτε ότι το κόστος μιας τεχνικής πραγματογνωμοσύνης ή μιας νομικής συμβουλής είναι σχετικά υψηλό και ότι δεν χρειάζεται να απευθυνθείτε σε κάποιο ειδικό.
Είναι πολύ σημαντικό λοιπόν να γνωρίζετε ότι το κόστος μιας τεχνικής έκθεσης ή μιας νομικής συμβουλής είναι πολύ μικρό σε σχέση με τη ζημία που θα προκληθεί από μια λάθος επιλογή κατοικίας. Ας μην ξεχνάμε ότι χρειάζεται να ξοδέψει κανείς όλες τις οικονομίες του και επιπλέον να δανειστεί για να αποκτήσει το σπίτι που επιθυμεί.
2) Ελέγχουμε κατασκευαστικά το ακίνητο. Ζητείστε κάτοψη, συγγραφή δικαιωμάτων
Το δεύτερο βήμα που πρέπει να ακολουθήσετε ίεναι να εντοπίσετε την περιοχή που θέλετε να αγοράσετε και αφού καταλήξετε να ελέγξετε και να διασταυρώσετε τις πληροφορίες που θα σας δώσει ο κατασκευαστής με αυτά που θα διαπιστώσει ο δικός σας μηχανικός στον έλεγχο αυτοψίας που θα διενεργήσει για λογαριασμό σας στο ακίνητο. Άλλωστε, με τις πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία για την μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται βεβαίωση του μηχανικού ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαιρεσίες και ημιυπαίθριους και ότι πληροί τις προϋποθέσεις ενεργειακής απόδοσης που θέτει ο νόμος, παίρνοντας ταυτόχρονα και μοναδικό αριθμό ταυτότητας ακινήτου, ενώ χρειάζεται και τοπογραφικό διάγραμμα με σχετική δήλωση του μηχανικού.
3) Προσοχή στη προκαταβολή.
Προσοχή !!! Οι απλές-χειρόγραφες αποδείξεις και τα ιδιωτικά συμφωνητικά που καταρτίζονται στα μεσιτικά γραφεία και αφορούν την αγοραπωλησία του ακινήτου ή το τίμημα ή κάθε άλλο σχετικό στοιχείο με το υπό αγοράν ακίνητο δεν έχουν καμία νομική ισχύ επειδή δεν καταρτίζονται συμβολαιογραφικά όπως απαιτεί ο νόμος για την αγοραπωλησία ακινήτου και κατά συνέπεια δεν δεσμεύουν ούτε τον αγοραστή ούτε το πωλητή.
4) Έρευνα των τίτλων του πωλητή από το δικηγόρο του αγοραστή.
Ο πωλητής του ακινήτου πρέπει να είναι εφοδιασμένος με τίτλο ιδιοκτησίας (συμβολαιογραφικό έγγραφο ) και να στηρίζει την ιδιοκτησία του σε αδιάκοπη σειρά νόμιμων συμβολαιογραφικών εγγράφων των προκατόχων του ακινήτου. Προσοχή!!! Όταν ο τίτλος ιδιοκτησίας του πωλητή είναι συμβόλαιο απόκτησης κυριότητας με χρησικτησία. Σε αυτή τη περίπτωση θα πρέπει να γίνει ενδελεχής έρευνα για ενδεχόμενες αγωγές και αξιώσεις τρίτων κατά του πωλητή σας. Επειδή το σύστημα των υποθ/κειων είναι ιδιαίτερα αναποτελεσματικό και διάτρητο καλό θα ήταν να ληφθούν από τον αγοραστή δια μέσου του δικηγόρου του σχετικά πιστοποιητικά βαρών, ιδιοκτησίας και μη διεκδίκησης του ακινήτου και αν πρόκειται για κληρονομιαία περιουσία και πιστοποιητικά μη προσβολής κληρονομικού δικαιώματος που πρόκειται να πωληθεί έτσι ώστε να υπάρχει μεγάλη βεβαιότητα για τη νομική κατάσταση του ακινήτου.
Προσοχή!!! Εάν η οικοδομή κατασκευάζεται με το σύστημα της αντιπαροχής ζητείστε και το τίτλο του οικοπέδου και το εργολαβικό προσύμφωνο.
Προσοχή!!!! Επίσης, εάν η αγορά του ακινήτου από τον πωλητή σας έχει γίνει με στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να εντοπιστεί η δικαστική απόφαση του πρωτοδικείου της έδρας του ακινήτου για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης έτσι ώστε να εξαλειφθεί
5) Κανονισμός οικοδομής
Στο σημείο αυτό εντοπίζεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα στις αγοραπωλησίες. Ειδικότερα, οι αγοραστές συνήθως στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας υπογράφουν ότι προσχωρούν στον κανονισμό που ήδη υπάρχει ή εξουσιοδοτούν τον εργολάβο να υπογράψει για λογαριασμό τους τον κανονισμό που θα συνταχθεί με τους όρους που ο ίδιος προκρίνει.
ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Ο κανονισμός είναι εξίσου σημαντικός με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Στον κανονισμό περιγράφονται π.χ. οι αποκλειστικές χρήσης στην πυλωτή της οικοδομής, οι ενδεχόμενες θέσεις στάθμευσης και αποθήκες εκτός πυλωτής της οικοδομής, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών π.χ. στην εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής, στο δώμα ή στην ταράτσα, τα χιλιοστά συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες για το κάθε διαμέρισμα καθώς επίσης και οι αναφερόμενες χρήσης των διαμερισμάτων για οικιακούς ή επαγγελματικούς λόγους. Ειδικά για το τελευταίο υπήρξε περίπτωση που απαγόρευε τη χρήση ενός διαμερίσματος από την δημιουργία ινστιτούτου ομορφιάς και πολλές άλλες περιπτώσεις.
Συνεπώς, όταν ανακύπτουν ζητήματα με τη χρήση της πυλωτής και δεν υπάρχει ειδική μνεία χρήσεων στο συμβόλαιο της οικοδομής ανατρέχουμε στο κανονισμό της οικοδομής. Εφόσον δεν έλαβαν επί της ουσίας γνώση οι νέοι ιδιοκτήτες βρίσκονται εκ των πραγμάτων προ τετελεσμένων γεγονότων που θα διαταράξουν ουσιωδώς τη σχέση τους με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
6) Οι δηλώσεις ΦΠΑ ή μεταβίβασης ακινήτου.
Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζουν οι υποψήφιοι αγοραστές ότι πριν την αγορά υποβάλλουν δηλώσεις στην αρμόδια ΔΥΟ προκειμένου να φορολογηθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Σε αυτό το σημείο πρέπει οι αγοραστές να προσέξουν 3 σημεία.
Α) Οι δηλώσεις μεταβίβασης πρέπει να αναγράφουν τον ακριβή αριθμό του τιμήματος, διότι σε διαφορετική περίπτωση οι εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία εμπλέκονται σε ποινικά αδικήματα φοροδιαφυγής, ξεπλύματος μαύρου χρήματος και εικονικών μεταβιβάσεων ακινήτων με βαρύτατες κυρώσεις και φυλακίσεις.
Β) Εφόσον πρόκειται για νεόδμητη οικοδομή πρέπει να λάβουν υπόψην τους οι αγοραστές ότι η μεταβίβαση υπόκειται σε ΦΠΑ 23% επί της αξίας του ακινήτου. Συνεπώς το κόστος ανεβαίνει δυσανάλογα και
Γ) Εφόσον οι αγοραστές τύχουν απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας πρέπει να διατηρήσουν το ακίνητο στην ιδιοκτησία τους για τουλάχισον μια πενταετία, διαφορετικά εάν το μεταβιβάσουν πριν από την παρέλευση του ανωτέρω χρονικού διαστήματος πρέπει να πληρώσουν το φόρο μεταβίβασης ή το ΦΠΑ αντίστοιχα για τα οποία τους είχε χορηγηθεί η απαλλαγή.
7) Προσύμφωνο και φορολογική –ασφαλιστική ενημερότητα
Εφόσον ο αγοραστής είναι έμπορος εκτός από φορολογική απαιτείται και ασφαλιστική ενημερότητα. Σε αυτή τη περίπτωση εάν δεν μπορεί να εκδοθεί ενημερότητα τότε δεν μπορεί να καταρτιστεί οριστικό συμβόλαιο. Έτσι, κάποιοι προτιμούν τη λύση του προσυμφώνου (με πολλά μειονεκτήματα) και κάποιοι άλλοι προτιμούν την κατάρτιση των συμβολαίων υπό τον όρο παρακράτησης από το συμβολαιογράφο του ακριβούς ποσού της οφειλής προς το δημόσιο.
8) Το στεγαστικό δάνειο
Εάν το ακίνητο αγοραστεί με στεγαστικό πρέπει πρώτα να καταρτιστεί το οριστικό συμβόλαιο, να μεταγραφεί στο υποθ/κειο – κτηματολόγιο, να εγγραφεί η προσημείωση υποθήκης της τράπεζας στο ακίνητο και στη συνέχεια θα εκταμιευθεί το ποσό του δανείου. Τα έξοδα τα επιβαρύνεται ο αγοραστής.
9) Μεταγραφή στο υποθ/κειο – κτηματολόγιο
Αμέσως μετά τη κατάρτιση του συμβολαίου είναι απόλυτη ανάγκημ το συμβόλαιο αυτό να μεταγραφεί στο υπθ/κειο – κτηματολόγιο. Σε αυτή τη περίπτωση, πλέον, εμφανίζεται το ακίνητο στην ιδιοκτησιακή μερίδα του αγοραστή και έτσι δεν υφίσταται κίνδυνος δεύτερης μεταβίβασης, ή εγγραφή βάρους από το πωλητή.
