ο πονοκέφαλος της έξωσης – Διαταγή απόδοσης μισθίου – Μέρος Πρώτο – Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Κεφάλαιο 18-8-2012
ο πονοκέφαλος της έξωσης
Ο πονοκέφαλος της έξωσης
Η σελίδα μας φιλοξενεί άρθρο που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα κεφάλαιο την 18-8-2012 και αποτελεί το πρώτο από τα τρία μέρη του θέματος διαταγή απόδοσης – διαταγή πληρωμής όπως αυτά προσαρμόστηκαν στις αλλαγές που επέφερε ο νόμος για τη δίκαιη δίκη.
Δείτε τη δημοσίευση εδώ
Σύμφωνα με τις τελευταίες τροποποιήσεις στο ΚΠολΔ με το νόμο 4055/2012 «Δίκαιη δίκη», έγιναν ουσιαστικές αλλαγές στη διαδικασία της απόδοσης του μισθίου από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη προς την κατεύθυνση της επιτάχυνσης της διαδικασίας της έξωσης. Ωστόσο, ο ενοικιαστής διατηρεί το νομικό του οπλοστάσιο επιδιώκωντας να σταματήσει την όλη διαδικασία με την κατάθεση ανακοπής.
Ειδικότερα εν συντομία αναφέρουμε τις πιο ουσιαστικές από αυτές:
Α) Διατηρείται ο χαρακτηρισμός της δυστροπίας στην μη καταβολή των ενοικίων από τον μισθωτή.
Β) Η σχετική έγγραφη όχληση προς τον ενοικιαστή για την καταβολή των μισθωμάτων, ως απαραίτητη προϋπόθεση της διαταγής απόδοσης μισθίου, επιδίδεται πλέον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης, αντί του προγενεστέρου ενός ολόκληρου μηνός.
Γ) Πλέον δεν απαιτούνται δύο επιδόσεις της διαταγής απόδοσης, προκειμένου αυτή να εκτελεστεί, αλλά η διαταγή απόδοσης επιδίδεται μία και μόνο φορά με δικαστικό επιμελητή.
Δ) Η διαταγή απόδοσης αποκτά εκτελεστότητα από της εκδόσεως, ενώ η εκτέλεση μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοση.
Από την επίδοση της διαταγής απόδοσης ξεκινάει η προθεσία για την άσκηση της ανακοπής με προβολή αντιρρήσεων σε βάρος της διαταγής απόδοσης.
Η μοναδική πιθανότητα να «μπλοκαριστεί» η έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι η καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων εντός των 15 ημερών από την επίδοση της όχλησης. Προσοχή, εάν αποπληρωθούν τη πρώτη φορά, αλλά ο ιδιοκτήτης επανέλθει με νέα όχληση για μεταγενέστερη μη πληρωμή μισθωμάτων τότε δεν εμποδίζεται η έκδοση διαταγής απόδοσης, ακόμη και με πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων.
Ωστόσο εάν τελικώς εκδοθεί η διαταγή απόδοσης μισθίου οι ενοικιαστές μπορούν να αμυνθούν :
Α) Αφού προσέξουν την προθεσμία για την άσκηση της ανακοπής που ο νόμος ορίζει ότι είναι 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής. Η παράμετρος αυτή είναι πάρα πολύ σημαντική, διότι εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία, χάνεται το μεγαλύτερο νομικό όπλο του ενοικιαστή.
Β) Ο ενοικιαστής, όταν παρέλθουν και οι 20 ημέρες και η διαταγή απόδοσης είναι πλέον εκτελεστή, έχει τη δυνατότητα να ασκήσει την ανακοπή κατά της εκτέλεσης πλέον. Σε αυτό το στάδιο προβάλλονται αντιρρήσεις κατά της διαδικασίας αποβολής του ενοικιαστή από το μίσθιο.
Γ) Ο ενοικιαστής πρέπει να γνωρίζει ότι μόνη η κατάθεση της ανακοπής δεν αναστέλλει τη διαδικασία της έξωσης. Δηλαδή ακόμη και αν κατατεθεί ανακοπή, η διαδικασία εξελίσσεται. Σε αυτό το στάδιο ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να βγάλει στην επιφάνεια το μεγάλο όπλο του που είναι η κατάθεση της αίτησης αναστολής (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων) και να ζητήσει από τον δικαστή να σταματήσει τη διαδικασία της έξωσης έως ότου συζητηθεί η ανακοπή του, πιστεύοντας ότι οι λόγοι που αναπτύχθηκαν στην ανακοπή θα ευδοκιμήσουν και να ακυρώσουν την εκδοθείσα διαταγή απόδοσης. Προσοχή! Οι λόγοι ανακοπής πρέπει να πιθανολογούνται ότι θα ευδοκιμήσουν για να γίνει δεκτή η αναστολή της διαδικασίας της έξωσης. Αυτό στη πράξη είναι ιδιαίτερα δύσκολο, αλλά όχι απίθανο.
Δ) Σε περίπτωση κατά την οποία γίνει δεκτή η αίτηση του ενοικιαστή για αναστολή της διαδικασίας απόδοσης, η θέση του ιδιοκτήτη καθίσταται ιδιαίτερα δύσκολη καθώς δεν μπορεί να αποβάλλει τον μισθωτή μέχρι να συζητηθεί η ανακοπή. Σε περίπτωση πάλι που δεν ευδοκιμήσει η αίτηση, τότε ο μισθωτής αποχωρεί από το μίσθιο, αλλά ελπίζει ότι θα ευδοκιμήσει η ανακοπή του. Σε αυτή τη περίπτωση πρακτικά ο ίδιος έχει εκδιωχθεί από το μίσθιο αλλά εάν ευδοκιμήσει η ανακοπή τότε θεωρείται ότι κακώς εκδιώχθηκε και αυτό έχει σημαντικές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη.
Συμπερασματικά θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο ενοικιαστής δε είναι απροστάτευτος στη διαδικασία της απόδοσης μισθίου. Μπορούμε να πούμε ότι είναι αυτός που μειονεκτεί σε σχέση με τον ιδιοκτήτη, αλλά μπορεί να περάσει στην αντεπίθεση με αυτά που αναφέραμε ανωτέρω. Ωστόσο, ανασταλτικός παράγοντας για την υπεράσπιση των συμφερόντων του ενοικιαστή είναι το ιδιαίτερα σημαντικό κόστος της δικαστικής διαδικασίας άμυνας κατά της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
