μείωση μισθώματος λόγω κρίσης- ΜΠρΣύρου: Μείωση μισθώματος σε εμπορική μίσθωση λόγω απρόβλεπτων συνθηκών – 388 Αστικός Κώδικας
μείωση μισθώματος λόγω κρίσης
μείωση μισθώματος
Δείτε εδώ το άρθρο για την έξωση
Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και τις εξώσεις EXPRESS με το νόμο 4055/2012
Δημοσίευση στην εφημερίδα Κεφάλαιο για την έξωση
Σχετικό παλαιότερο άρθρο για την έξωση.
Δημοσίευση για τις προϋποθέσεις μείωσης του μισθώματος
Σύμβαση εμπορικής μίσθωσης. Μηνιαίο μίσθωμα 3.858,75 ευρώ. Οικονομική κρίση στην Ελλάδα. Μείωση εμπορικής κίνησης. Έκτακτες και απρόβλεπτες συνθήκες. 388 ΑΚ. Αίτημα μείωσης μισθώματος στα 2.700 ευρώ. Δεκτή εν μέρει η αγωγή μείωσης του μισθώματος. Αναπροσαρμογή μισθώματος στα 3.087 ευρώ. Καθορισμός ποσοστού ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος στο 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή.
Διατάξεις: άρθρα 288, 388 ΑΚ
[…] Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η διάταξη αυτή, η οποία αποδίδει γενική αρχή του δικαίου, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή (και στις συμβάσεις μίσθωσης που διέπονται από τον ΑΚ) ασχέτως εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή εάν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός εάν προβλέπεται άλλη, ανάλογη, ειδική προστασία ή συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως, και ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας απρόβλεπτων ή προβλεπτών περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρο 281 ΑΚ), παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ Ολ 9/1997 ΕλλΔνη 1997,767). Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημ. στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 δημ. στη ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο της άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο, μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995 ΕΔΠ 1996,114, ΑΠ 1427/1991 ΕΔΠ 1992,105, ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 35,1597, ΕφΑθ 6578/2000 ΕλλΔνη 41,1684, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκης σε ΕΕΝ 45,623). Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, προϋποθέσεις, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δε συντρέχει η προϋπόθεση της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, από την οποία μεταβολή επήλθε μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο μισθωτής, σε τέτοιο ποσό, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 42,718, ΑΠ 893/2010 δημ. στη ΝΟΜΟΣ).
μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης, μείωση μισθώματος λόγω κρίσης
