Μείωση Ενοικίων με δικαστική Απόφαση – Απόδειξη στα δικαστήρια – Προϋποθέσεις για τη μείωση των ενοικίων με δικαστική απόφαση. Τι απαιτείται να αποδειχθεί στο δικαστήριο για να επιτευχθεί η σχετική μείωση
Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και τις εξώσεις EXPRESS με το νόμο 4055/2012
Δικαστική απόφαση μείωση ενοικίων
Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να
εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα
συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει
από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει
ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν
συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.
Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή
στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την
εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την
περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν
στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της
συναλλακτικής πίστης (ολ. ΑΠ 927/1392).
Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του
άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει
κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από
αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας
προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης
μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες
συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι
αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και
να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την
ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας
των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του
μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν
παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ολ. ΑΠ 9/1997).
Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η
σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων
και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους
αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι.
Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν
μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής
αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς
ελεύθερης μισθώσεως (“ελεύθερου”), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε
επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα
συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν
διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο
επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή
πίστη (ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΝΟΜΟΣ).
Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα,
αρκεί:
α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της
επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος
και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή
νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το
υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω
μεταβολή,
.
β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της
αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο
αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ` αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο
μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον
ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από
αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και
γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του
μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν
και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 850/2010
ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ
1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλΔ 2005. 1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη
2009-1254).
Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288
του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί
διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα
στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση
που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι
διαπλαστική.
Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν
δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς
αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995,
ΕΔΠ 1996, 114, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 105, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ
6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589
επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623).
