Η αμυνα του ενοικιαστή στον ισχυρισμό της δυστροπίας

Η αμυνα του ενοικιαστή στον ισχυρισμό της δυστροπίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών σε εκδίκαση μισθωτικής διαφοράς αναφορικά με το ζήτημα της δυστροπίας του ενοικιαστή και τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού μιας δυστροπίας, αλλά και την άμυνα του ενοικιαστή στην έξωση με σκοπό την απόδειξη της μη δυστροπίας του.

Σύμφωνα με την απόφαση αυτή εύλογη αιτία που αίρει τη δυστροπία αποτελεί

1) η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων,

2) η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του,

3) η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη,

4) η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του,

5) η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα,

6) η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.Τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα κατάθεσης δημόσια του μισθώματος στο ταμείο παρακαταθηκών και δανείων. Πάντως η δημόσια κατάθεση πρέπει να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά τη συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως προς τον ιδιοκτήτη, ο οποίος αδιαφόρησε προς τούτο.

Εφόσον ο ενοικιαστής καταφέρει και αποδείξει στην ακροαματική διαδικασία την εύλογη αιτία μη πληρωμής του μισθώματος τότε αίρεται η δυστροπία και ακυρώνεται η έξωση με δικαστική απόφαση.

Με την ίδια απόφαση όμως κρίθηκε ότι δεν αίρεται η δυστροπία με την έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία ή δυσχέρεια του μισθωτή, ανεξάρτητα από το γενεσιουργό της λόγο, ή λ.χ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησης του κ.λπ. (βλ. Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, Π. Κορνηλάκης, τομ. II, εκδ. 2005, σελ. 169-174, ΑΠ 1080/2001 ΕλλΔνη 44,477)..

Αν ο μισθωτής καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα εντός της δεκαπενθήμερης προθεσμίας που τάσσει ο νόμος από την επίδοση της εξώδικης όχλησης, αυτό ματαιώνει μόνο για μία φορά την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.

Ομως, αν ο μισθωτής καθυστερήσει για δεύτερη φορά την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία σε περίπτωση που υποχρεούται να καταβάλλει το μίσθωμα σε δήλη ημέρα και οχληθεί εξωδίκως από τον εκμισθωτή, η καταβολή του μισθώματος εντός της τασσόμενης δεκαπενθήμερης από το νόμο προθεσμίας δε ματαιώνει την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου.

Ποια είναι η έννοια της δυστροπίαςκαι ποια η αμυνα του ενοικιαστή;

Κατά την έννοια του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ δύστροπος είναι ο μισθωτής όταν είναι υπερήμερος (340 επ.) ως προς την καταβολή του μισθώματος ή με άλλη διατύπωση όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, που ο ίδιος οφείλει να προβάλει κατ` ένσταση και να αποδείξει (ΑΚ 342, ΚΠολΔ 362 παρ. 1, 269 παρ. 2).

Πότε επέρχεται η υπερημερία του μισθωτή που χαρακτηρίζει τη συμπεριφορά αυτή ως δυστροπία;

Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής, ενώ η υπαιτιότητα του τεκμαίρεται.

Με βάση τα ανωτέρω το νομικό πλαίσιο για το χαρακτηρισμό της δυστροπίας χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα αυστηρό, πλην όμως στην άμυνα του ενοικιαστή διδονται λόγοι άρσης της δυστροπίας του που οδηγούν στην ακύρωση της έξωσης και της διαταγής απόδοσης με δικαστική απόφαση και την συνακόλουθη παραμονή στο μίσθιο με επιπλέον δυνατότητα διεκδίκησης και αποζημίωσης για την ηθική βλάβη που υπέστη.

 Συζητειστε την υποθεση σας με τους ειδικους

Αν σας φάνηκε χρήσιμο, μπορείτε να το μοιραστείτε: