απόφαση βόμβα για την πιλοτή – υποχρέωση δύστροπων συνιδιοκτητών να συμπράξουν σε συμβολαιογραφική τροποποίηση για τη δημιουργία αποκλειστικής χρήσης παρκινγκ στη πιλοτή..
απόφαση βόμβα για την πιλοτή
απόφαση βόμβα για την πιλοτή
Μια σημαντική απόφαση που αλλάζει τα δεδομένα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών αναφορικά με το ζήτημα της χρήσης της πιλοτής ως χώρου στάθμευσης εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο της Αθήνας. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης δεν αλλάζει ο βασικός κανόνας, δηλαδή ότι η πιλοτή είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη και δεν ανήκει σε κανένα από τους συνιδιοκτήτες ως κυριότητα, αλλά δίδεται η δυνατότητα συμφωνίας αποκλειστικής χρήσης τμημάτων της από συγκεκριμένους συνιδιοκήτες με συμβολαιογραφικό έγγραφο και αντίστοιχη μεταγραφή στο κτηματολόγιο.
Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη απόφαση του Πρωτοδικείου, θα μπορούσαμε να πούμε ότι όποιος έχει στα χέρια του έστω και ιδιωτικό συμφωνητικό που κάποιος του υποσχέθηκε ότι θα πορούσε να χρησιμοποιήσει ως χρήση χώρο της πιλοτής ή ακόμη και κάποιος που του υποσχέθηκε χρήση της πιλοτής όταν αγόραζε συγκεκριμένο διαμέρισμα σε οικοδομή, έχει τη δυνατότητα να προσφύγει στο πρωτοδικείο και να ζητήσει με δικαστική απόφαση υποχρεωτικά τη σύμπραξη των υπολοίπων συνιδιοκτητών έτσι ώστε να τροποποιηθεί ο κανονισμός ως προς τις αποκλειστικές χρήσεις στάθμευσης στη πιλοτή της οικοδομής και να αποκτήσει το χώρο του και αυτός στη πιλοτή.
Με άλλα λόγια το πρωτοδικείο υποχρέωσε σε υποχρεωτική σύμπραξη όλους τους συνιδιοκτήτες προκειμένου να παραχωρηθεί χώρος κοινόχρηστος χώρος ση πιλοτή ως θέση στάθμευσης για τον προσφεύγοντα στη δικαιοσύνη. Ο ενάγων στη προκειμένη περίπτωση διεκδικούσε την αποκλειστική χρήση ενός τμήματος της κοινόχρηστης πιλοτής, πάνω στο οποίο οι συνιδιοκτήτες είχαν τοποθετήσει μια ζαρτινιέρα, έτσι ώστε να την απομακρύνει και να δημιουργήσει μια ακόμη θέση στάθμευσης. Οι συνιδιοκτήτες σε προγενέστερο χρόνο είχαν συμπράξει και κατήργησαν μια θέση στάθμευσης λόγω έλλειψης χώρου, ωστόσο, ο προσφεύγων ζήτησε από το δικαστήριο να υποχρεωθούν οι συνιδιοκτήτες να συμπράξουν σε τροποποίηση προκειμένου να του παραχωρηθεί αποκλειστική χρήση στάθμευσης. Ο μόνος διαθέσιμος χώρος ήταν μια ζαρτινιέρα και το δικαστήριο υποχρέωσε τους συνιδιοκτήτες να παραχωρήσουν ως αποκλειστική χρήση το συγκεκριμένο χώρο έτσι ώστε ο προσφεύγων να τον μετατρέψει σε χώρο στάθμευσης.
Μέρος από το σκεπτικό της απόφασης.
Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πιλοτή (pilotis), είναι εξ ορισμού ανοικτός και κατά συνέπεια ισχύουν γι’ αυτόν όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, δηλαδή η συμφωνία των μερών να συστήσουν, σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη, στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν. όμως προβλέπεται στην αναφερθείσα συμφωνία, ότι στα ανωτέρω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός, ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη με τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών μόνο διοικητικές κυρώσεις συνεπάγεται και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (ΑΠ(ολ) 583/1983). Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη προς τις ειδικές ρυθμίσεις του άρθρου 1 παρ.5 εδ. α’ και β’ του ν. 960/1981, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά απ’ αυτές, οι οποίες προβλέπουν, ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που ευρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα, ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνο οι κλειστοί χώροι ορόφου ή διαμερισμάτων ορόφων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το εδάφιο γ’ της παραγράφου 5 του ανωτέρω άρθρου ορίζει, ότι οι δημιουργούμενες στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης, δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι ρυθμίσεις αυτές θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησίας επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Εν όψει αυτών γίνεται φανερό, ότι ο χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν είναι δυνατό ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1281 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και κατά συνέπεια, οι χώροι της πιλοτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 4 παρ.1 και 13 του ν. 3741/1979 (ΑΠ (ολ) 23/2000). Τέλος, η ρύθμιση που εισάγεται με τον εν λόγω νόμο σε σχέση με την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαιτέρων δικαιωμάτων χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της υπαγόμενης στη ρύθμιση του ιδιοκτησίας, εναρμονίζεται με την ιδιαιτερότητα της κατ’ ορόφου ιδιοκτησίας και προπαντός εξυπηρετεί την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας σε σχέση με τα δικαιώματα των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εναγόμενους, ως υπόχρεους εκ του από 5-1-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού, να συμπράξουν σε συμβολαιογραφική τροποποίηση της υπ’ αριθ. …/1999 πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμ/φου Αθηνών … και να δηλώσουν τη βούληση τους να παραχωρηθεί στους ενάγοντες δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της ζαρντινιέρας εμβαδού [4.50 μ. Χ 2.20 μ.=] 10 τ.μ., που κείται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, προς την οδό …, της επί της οδού …, στο Αιγάλεω Αττικής κειμένης πολυκατοικίας, ώστε να διαμορφωθεί σε θέση στάθμευσης του οχήματος τους, εξυπηρετούμενη από χειροκίνητη πόρτα εισόδου-εξόδου, κατασκευασθείσα με δαπάνες των εναγόντων.
