ΑΠ: αγωγή μείωσης μισθώματος – Εμπορική Μίσθωση – Συμφωνία αναπροσαρμογής προς τα πάνω του μισθώματος. Αγωγή για μείωση του αρχικού μισθώματος και μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το άρθρο 288 ΑΚ με δικαστική απόφαση. Πως ρυθμίζεται αυτή η κατάσταση; – Αντίθετη μειοψηφία – παραπομπή στην ολομέλεια
αγωγή μείωσης μισθώματος
αγωγή μείωσης μισθώματος
Εξαιρετικά ενδιαφέρον ζήτημα παρουσιάστηκε το 2012 στον Αρειο Πάγο. Σύμφωνα με τα στοιχεία ο Αρειος Παγος κλήθηκε να αξιολογήσει εάν και κατά πόσο συμφωνία για σταδιακή προσαρμογή προς τα πάνω του μισθώματος και δικαστική απόφαση για μείωση του μισθώματος κατάρθρο 288 ΑΚ επηρεάζουν το σύνολο της μισθωτικής συμφωνίας ή μόνο το ζήτημα του μισθώματος. Η έρευνα από τον ΑΠ εστιάστηκε στο αν και κατά πόσο η έκδοση της δικαστικής απόφασης συνεπάγεται την πλήρη αλλοίωση της μισθωτικής σχέσης αναφορικά με το ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος με συνέπεια να καταλύεται και η υπάρχουσα συμφωνία σταδιακής για το μέλλον αναπροσαρμογής, έτσι ώστε το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ. 34.1995.
Υπήρξε αντίθετη και ισχυρή άποψη της μειοψηφίας αναφορικά με το ζήτημα που ανέκυψε με αποτέλεσμα η υπόθεση να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου. Μέρος του σκεπτικού παρατίθεται κάτωθι.
Σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι η συμφωνία των μερών, ότι το μίσθωμα θα αυξομειώνεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα και κατά ορισμένο ποσό ή ποσοστό. Η ανωτέρω ρύθμιση του νόμου είναι συμπληρωματική της δήλωσης βούλησης των συμβαλλομένων, περιέχει δηλαδή ερμηνευτικό κανόνα συμπληρωματικό της δήλωσης των μερών, ο οποίος ως ειδικός εφαρμόζεται και κατισχύει των γενικών ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, οι οποίοι δεν εφαρμόζονται στην ερμηνεία του ανωτέρω όρου της σύμβασης (ΑΠ 521/2011 και 330/2004). Ακόμα με την παρ.4 του ιδίου ως άνω άρθρου ορίζεται ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα”, ενώ περαιτέρω κάθε συμβαλλόμενος και στις εμπορικές μισθώσεις μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997).
Κατά την τελευταία αυτή διάταξη ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Από τη διάταξη αυτή θεσπίζεται αρχή που λειτουργεί, τόσο ως συμπληρωματική ρήτρα των δικαιοπρακτικών ουλήσεων, όσο και ως διορθωτική αυτών στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, λόγω ειδικών οικονομικών, νομισματικών ή και άλλων συνθηκών, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης τω συμβατικών παροχών στο προσήκον μέτρο. Παρέχεται έτσι στο δικαστή η δυνατότητα με βάση αντικειμενικά κριτήρια που αντλούνται από την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις να προσδιορίζει,
κατ` απόκλιση από τα συμφωνηθέντα, την εκπληρωτέα παροχή, περιστέλλοντας ή επεκτείνοντας το συμφωνηθέν μέγεθος της ώστε η παροχή να ανταποκρίνεται, κατά το χρόνο εκπλήρωσης της, στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Ειδικά στις συμβάσεις μισθώσεως, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΆΚ, μείωση του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξ αιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα, τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, με συνεκτίμηση της κατοχύρωσης και ασφάλειας των συναλλαγών ή μείωση του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Σκοπός δηλαδή του άρθρου 288 ΑΚ στις συμβάσεις μισθώσεως είναι να εναρμονιστεί το συμβατικά οφειλόμενο μίσθωμα με το αντικειμενικά δυνάμενο να επιτευχθεί στη
δεδομένη χρονική περίοδο για την οποία κρίθηκε ότι υπάρχει δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να καταργείται η συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος.(ΑΠ 837/2005, 258/1986, 1186/1986, 647/1984).
Κατά τη γνώμη, όμως, δύο μελών αυτού του Δικαστηρίου ήτοι των αρεοπαγιτών ……………………..
, οι αμέσως πιο πάνω (από τον αριθμό 1 του άρθρου
559 Κ,Πολ.Δ.) λόγοι αναίρεσης έπρεπε να γίνουν δεκτοί, καθόσον, η δικαστική απόφαση με την
οποία αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα κατ` εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, είναι
διαπλαστική και κατά συνέπεια, η έκδοση της συνεπάγεται την πλήρη αλλοίωση της μισθωτικής
σχέσης αναφορικά με το ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος με συνέπεια να καταλύεται και η
υπάρχουσα συμφωνία σταδιακής για το μέλλον αναπροσαρμογής, έτσι ώστε το μόνο που μπορεί
να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του
π.δ. 34.1995. Εξάλλου, με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται πλήρως τα
περιστατικά πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή
αναπροσαρμογή και έτσι δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση συμφωνηθέντων. (Παπαδάκης
“Αγωγές Απόδοσης Μισθίων 2476, Φίλιος “Επαγγελματική Μίσθωση παρ.27, Ε2, Κατράς
“Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας” παρ.108 , ΣΤ`). Σύμφωνα με το άρθρο 559 αριθμ.9
περ.β του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται “αν το δικαστήριο επιδίκασε περισσότερα από όσα
ζητήθηκαν”.
Δείτε και εδώ
