Η έξωση express στη πράξη. Διαδικασία και Πρακτική εφαρμογή. Η διαταγή πληρωμής μισθωμάτων και το προβλήματά της. Το ζήτημα των εξόδων της διαδικασίας. Η εκχώρηση των μισθωμάτων στην εφορία και η αποβολή του ενοικιαστή από το μίσθιο.
Ανείσπρακτα ενοίκια : Ένας έξυπνος τρόπος να μην τα φορολογηθείτε.
ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΜΕ ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ η διαδικασία της έξωσης συνεχίζει ακόμη και μετά την εκπρόθεσμη πληρωμή των οφειλομένων από τον ενοικιαστή σύμφωνα με απόφαση του Αρείου Πάγου. Ταυτόχρονα η διαδικασία της έξωσης συνεχίζει καθώς οικονομική δυσχέρεια δεν αποτελεί λόγο μη πληρωμής του ενοικίου, σύμφωνα με το ίδιο ως άνω σκεπτικό.
Τι γίνεται σε περίπτωση που έχετε την τύχη μεν να κληρονομήσετε ένα ακίνητο, αλλά την ατυχία δε ο θανών να το είχε μισθώσει σε δύστροπο ενοικιαστή;
έξωση express στη πράξη
Δείτε εδώ το άρθρο για την έξωση express στη πράξη
Όλα τα νεότερα για τις αλλαγές και την έξωση EXPRESS με το νόμο 4055/2012
Δημοσίευση στην εφημερίδα Κεφάλαιο για την έξωση express στη πράξη.
Σχετικό παλαιότερο άρθρο για την έξωση express στη πράξη.
Η έξωση express στη πράξη
Διαβάζουμε κατά καιρούς στα ΜΜΕ και στο διαδίκτυο για την έξωση express και τον γρήγορο τρόπο με τον οποίο μπορεί να κινηθεί ένας ιδιοκτήτης προκειμένου να προβεί σε έξωση σε βάρος του ενοικιαστή του.
Πόσο όμως εύκολη είναι η διαδικασία, τι κινδύνους κρύβει και πως συντελείται στη πράξη είναι μερικά από τα ερωτήματα σας τα οποία θα προσπαθήσουμε να απαντήσουμε στο συγκεκριμένο άρθρο.
Τι εννοούμε όταν λέμε έξωση express στη πράξη.
Με τον όρο αυτό (διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου – νομικός όρος) εννοούμε τη διαδικασία που έχει θεσπίσει ο νομοθέτης έτσι ώστε ένας ιδιοκτήτης μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα να μπορέσει να εκδώσει μια απόφαση που θα του δίνει τη δυνατότητα να προβεί σε έξωση σε βάρος του ενοικιαστή του.
Ποια είναι η διαδικασία και ποιες οι προϋποθέσεις στην έξωση express στη πράξη.
Απαραίτητα δικαιολογητικά για την αποδοχή της διαδικασίας είναι α) το θεωρημένο αντίγραφο μισθωτηρίου από την αρμόδια ΔΟΥ που έχει καταρτιστεί μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή για την απόδειξη της έγγραφης συμφωνίας και την εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από τον ενοικιαστή, β) αποδεικτικό κατάθεσης του μισθωτηρίου στο taxisnet και γ) εξώδικος δήλωση η οποία έχει επιδοθεί προς τον ενοικιαστή πριν από 15 ημέρες έτσι ώστε να έχει το απαιτούμενο χρονικό διάστημα να αποπληρώσει τις οφειλές του. Απαραίτητη επίσης προϋπόθεση είναι η μη καταβολή των ενοικίων από τον ενοικιαστή λόγω δυστροπίας του άπαξ ή κατ’επανάληψη.
Στην έξωση express στη πράξη αποστέλλεται μιας εξώδικος δήλωση προς τον ενοικιαστή με βάση την οποία ο ιδιοκτήτης δίδει προθεσμία (όπως ορίζει ο νόμος) 15 ημερών στον ενοικιαστή να άρει τη δυστροπία και να αποπληρώσει τις οφειλές του από τη μη καταβολή των οφειλομένων ενοικίων. Το χρονικό αυτό διάστημα είναι καταλυτικό για τον ενοικιαστή διότι εάν δεν πληρώσει tα οφειλόμενα ή τα πληρώσει την 16η, 17η κ.ο.κ ημέρα ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην κατάθεση της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.
Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζει ο οφειλέτης ότι στη συγκεκριμένη διαδικασία ΔΕΝ κλητεύεται να πει τις απόψεις του, ούτε έχει δυνατότητα να πληροφορηθεί εάν ο ιδιοκτήτης κατέθεσε ή όχι διαταγή απόδοσης. Ο οφειλέτης το πληροφορείται μόλις του επιδοθεί η απόφαση, ημερομηνία κατά την οποία ξεκινάνε οι προθεσμίες για την άσκηση των νομίμων δικαιωμάτων του.
Αμέσως μετά την άπρακτη περίοδο των 15 ημερών ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου σε βάρος του δύστροπου ενοικιαστή του. Η αίτηση και η απόφαση χρονικά εκδίδονται αναλόγως της διαδικασία και του φόρτου εκάστοτε δικαστηρίου, αλλά κατά μέσο όρο απαιτούνται 2 εβδομάδες. Αμέσως μετά επιδίδεται η απόφαση στον ενοικιαστή ο οποίος έχει 15 ημέρες για να καταθέσει την ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκτελέσει την απόφαση και να προβεί σε έξωση του ενοικιαστή μετά την πάροδο 20 ημερών από την επίδοσή της σε αυτόν.
Πολλοί ενοικιαστές νομίζουν ότι εάν μείνουν μέσα στο σπίτι δεν μπορεί να τους βγάλει κανείς. Ωστόσο αυτή η πρακτική είναι λανθασμένη αφού κατά την ημερομηνία εκτέλεσης της απόφασης ο δικαστικός επιμελητής μαζί με η παρουσία κλειδαρά, αντικαθιστά την κλειδαριά και προβαίνει σε απογραφή του περιεχομένου του σπιτιού, εφόσον ο ενοικιαστής έχει αφήσει μέσα πράγματα. Εάν δεν απομακρύνεται καλείται η αστυνομία και τον απομακρύνει νομίμως.
Το πρόβλημα της διαταγής πληρωμής στην έξωση express στη πράξη.
Η νέα διαδικασία στην έξωση express στη πράξη δίνει την εξουσία στον ιδιοκτήτη να εκδώσει ταυτόχρονα με την έξωση και διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα στην ίδια απόφαση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να προβεί σε κατάσχεση και αμέσως μετά σε πλειστηριασμό όλων των πραγμάτων αξίας του ενοικιαστή που βρίσκονται πλέον κλειδωμένα μέσα στο σπίτι ή στο επαγγελματικό γραφείο.
Χαρακτηριστική περίπτωση τέτοιας ενέργειας αποτέλεσε στο πρόσφατο παρελθόν έξωση και διαταγή πληρωμής σε βάρος ενοικιαστή που διέθετε στεγνοκαθαριστήριο, όπου αμέσως μετά την έξωση κατασχέθηκαν τα ειδικά μηχανήματα (πλυντήρια, στεγνωτήρια κλπ. ) τα οποία μετά τον πλειστηριασμό τους αγοράστηκαν από πλειοδότες και μείωσαν την απαίτηση του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, ο ενοικιαστής απώλεσε τη κυριότητά τους και τη χρήση τους.
Το ζήτημα των εξόδων της όλης διαδικασίας στην έξωση express στη πράξη.
Μπορεί ο νομοθέτης να προέβλεψε μια ταχεία διαδικασία απόδοσης και έξωσης για τους δύστροπους ενοικιαστές, εκείνο ωστόσο που δεν εξασφάλισε η κάλυψη του κόστους πληρωμής των εξόδων της διαδικασίας από τους ιδιοκτήτες. Με άλλα λόγια ο ιδιοκτήτης, που τις περισσότερες φορές είναι ζημιωμένος από τη μη καταβολή μισθωμάτων για μεγάλα χρονικά διαστήματα, αν και τα ποσά αυτά θα τα φορολογηθεί με πολύ υψηλούς πλέον συντελεστές, είναι αυτός που θα κληθεί να πληρώσει τη διαδικασία έξωσης προπληρώνοντας τα δικαστικά έξοδα τα οποία μεταφέρει ως βάρος στον ενοικιαστή. Βέβαια, τα έξοδα αυτά προστίθενται στα ήδη υπάρχοντα και ο ιδιοκτήτης απλώς έχει να λαμβάνει από τον ενοικιαστή. Στη πράξη από προσωπική εμπειρία όμως μόνο το 5% των ενοικιαστών ανταποκρίνεται στην καταβολή ή τουλάχιστον διαθέτει περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να εκποιηθούν για να πληρωθούν οι οφειλές. Όλοι οι υπόλοιποι συνήθως εξαφανίζονται η νύχτα, αφήνοντας εκτός από τα απλήρωτα ενοίκια και ζημιές μέσα στο σπίτι που αυξάνουν το κόστος επισκευής και τη ζημιά του ιδιοκτήτη.
Παλαιότερα – Η εκχώρηση των μισθωμάτων στην εφορία για την έξωση express στη πράξη.
Στη λύση της εκχώρησης των οφειλομένων από τον ενοικιαστή μισθωμάτων καταφεύγουν πλέον χιλιάδες ιδιοκτήτες προκειμένου να μην πληρώσουν φόρο για ενοίκια που δεν εισέπραξαν ποτέ από τους ενοικιαστές τους. Το άρθρο 4 παρ. 7 ΚΦΕ ν. 2238/1994 δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να εκχωρήσουν τα μισθώματα στο Δημόσιο προκειμένου να απαλλαχθούν από το φόρο εισοδήματος για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει. Στη πράξη η λύση αυτή είναι έκτακτης ανάγκης προκειμένου να μειωθεί στο ελάχιστο η ζημιά που έχει ήδη συντελεστεί στον ιδιοκτήτη. Από την ημερομηνία εκχώρησης ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διεκδικήσει τα οφειλόμενα ποσά, Δεν φορολογείται για αυτά, ενώ το βάρος πλέον πέφτει στον ενοικιαστή ο οποίος θα λάβει το ειδοποιητήριο της εφορίας προκειμένου να πληρώσει τα οφειλόμενα, αφού αυτά πλέον από οφειλόμενα ενοίκια μετατράπηκαν σε οφειλή σε βάρος του δημοσίου με όλες τις συνέπειες του νόμου.
Μετά τις τελευταίες τροποποιήσεις του νόμου και τη σχετική εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών η δήλωση των ανείσπρακτων μισθωμάτων δεν θα επιφέρει την επιβολή φόρου ΜΟΝΟ στη περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης θα έχει προβεί στην κατάθεση αγωγής απόδοσης ή διαταγής απόδοσης και διαταγής πληρωμής μισθωμάτων σε βάρος του ενοικιαστή ή έχει εκδοθεί σχεική δικαστική απόφαση και προσκομιστεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.
ΣΗΜΕΡΑ – Μη Φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων – Πρώην εκχώρηση των μισθωμάτων στην εφορία. (έξωση express-Η διαταγή πληρωμής και απόδοση μισθίου)
Πλέον η εφορία αναγνωρίζει την μη είσπραξη των ενοικίων και δεν επιβάλλει φορολογία στους ιδιοκτήτες εφόσον οι ιδιοκτήτες έχουν εκδόσει διαταγή πληρωμής μισθωμάτων ή διαταγή απόδοσης μισθίου, ή έχει εκδοθεί απόφαση επί μισθωτικής αγωγής για οφειλές μισθωμάτων εναντίον των ενοικιαστών τους. Βασική προϋπόθεση μη φορολόγησής τους είναι να καταθέσουν τα στοιχεία αυτά στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πρίν την υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης. Έτσι θα τους δίδεται η δυνατότητα στο taxis και συγκεκριμένα στο Ε2 να μπορούν να επιλέξουν την κατηγορία ανείσπρακτα ενοίκια και έτσι το σύστημα να μην επιβάλλει φορολογία για ποσά που δεν εισπράχθηκαν.
Συζητειστε την υποθεση σας με τους ειδικους
