Καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής – Αυθαίρετη κατασκευή
Οριζόντια ιδιοκτησία
Καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής – Αυθαίρετη κατασκευή
Ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου εφόσον δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία από τον κανονισμό της οικοδομής που συντάσσεται συμβολαιογραφικά και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο, δικαιούται στη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών της οικοδομής, στην επισκευή, ανανέωση ή μεταβολή αυτών, στο μέτρο όμως που δεν παραβλάπτεται η χρήση τους από του λοιπούς συνιδιοκτήτες και δεν επηρεάζεται η ασφάλεια των προσώπων ή του οικοδομήματος.
Αναφορικά με την καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής και τη δημιουργία νέων ορόφων ύπερθεν του τελευταίου ισχύουν τα ακόλουθα:
Το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής με τη προσθήκη νέου ορόφου ανήκει κατ’ αρχήν από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους επί του οποίου ανεγέρθηκε η οικοδομή. Στην καθημερινή πρακτική συναντούμε κατά κύριο λόγο δύο περιπτώσεις. Η μεν πρώτη αφορά στην ανέγερση της οικοδομής με ίδιες δαπάνες των συνοικοπεδούχων και στη δεύτερη περίπτωση την ανέγερση με βάση το θεσμό της αντιπαροχής. Έτσι, στην αντιπαροχή για παράδειγμα συνήθως συμφωνείται να παραχωρείται το δικαίωμα της καθ’ύψους επέκτασης ενώ στις κατασκευές με ίδιες δαπάνες παρακρατείται από τους οικοπεδούχους οι οποίοι τελικώς το μεταβιβάζουν στα παιδιά τους με διαθήκες.
Το δικαίωμα της καθ’ ύψους επέκτασης δεν είναι δικαίωμα κυριότητας αλλά δικαίωμα εξουσίας όλων των συνιδιοκτητών, το οποίο πηγάζει από το δικαίωμα συγκυριότητας αυτών στο οικόπεδο. Μέχρι την κατασκευή του ο νέος όροφος ανήκει κατά κυριότητα και χρήση σε όλους τους συνιδιοκτήτες, Μετά την ανέγερσή του περιέρχεται στην αποκλειστική κυριότητα του δικαιούχου της επεκτάσεως, ο οποίος αποκτά και το ανάλογο ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινών μερών της οικοδομής.
–
Τα ελληνικά δικαστήρια απασχόλησε η περίπτωση κατά την οποία δικαιούχος επέκτασης ορόφου έχτισε καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας και ανήγειρε αυθαίρετα κτίσματα (υπέρβαση μέγιστου ύψους, κατασκευή παταριού, μεγαλύτερους εξώστες αλλαγές στην όψη του ακαλύπτου χώρου κλπ) , τα οποία όμως δημιούργησαν σοβαρά προβλήματα στη στατικότητα και την αρχιτεκτονική και αισθητική όψη του κτιρίου. Σε αυτή τη περίπτωση αποκλείεται το δικαίωμα επεκτάσεως. Το μόνο παραθυράκι που ίσως αναγνωρίζεται είναι η εκ των υστέρων ένταξη του αυθαίρετου τμήματος σε νεότερη νομοθετική ρύθμιση τακτοποίησης ή νομιμοποίησης, οπότε και το ανεγερθέν αποβάλει το χαρακτήρα του αυθαίρετου και καθίσταται πλέον νόμιμο.
Στην συγκεκριμένη ως άνω περίπτωση διενεργήθηκε πραγματογνωμοσύνη για να διαπιστωθεί η σοβαρότητα του προβλήματος και οι πιθανές λύσεις αποκατάστασης. Στο μεσοδιάστημα επιβλήθηκαν πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Από τις μελέτες των μηχανικών διαπιστώθηκε ότι θα χρειαστούν ενίσχυση τα θεμέλια της οικοδομής και θα πρέπει να υπάρξει περιορισμός των κτισμάτων στα πλαίσια της οικοδομικής άδειας.
Έτσι, η επιβάρυνση για την ενίσχυση της στατικότητας πήγαινε στους αυθαιρετούντες αν και οι ίδιοι επικαλέστηκαν ότι μέχρι την αποπεράτωση η ζημιά πρέπει να επιμεριστεί σε όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής. Με νεότερη πολεοδομική ρύθμιση ορισμένες από τις παραβάσεις που διαπιστώθηκαν τακτοποιήθηκαν ενώ οι υπόλοιπες διορθώθηκαν τελικώς από τους επιχειρούντες την ανέγερση. Έτσι, διαφυλάχτηκε η στατικότητα του κτιρίου και η επέκταση του ορόφου.
