Pilotis – Αλήθειες και Ψέματα – Κυριότητα ή Δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης;

Το καθεστώς των θέσεων στάθμευσης στις Pilotis των οικοδομών Αποτελεί μόνιμο πρόβλημα και πονοκέφαλος των ιδιοκτητών διαμερισμάτων οικοδομών στα μεγάλα κυρίως αστικά κέντρα.

Οι κυριότερες ερωτήσεις που τίθενται στο τραπέζι των συζητήσεων αφορούν το νομικό καθεστώς της Pilotis. Δηλαδή εάν μπορεί κάποιος να είναι κύριος και ιδιοκτήτης τμήματος της Pilotis, εάν μπορεί να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά και εάν υπάρχει τρόπος να μην το χρησιμοποιεί ο γείτονας.

Ας δούμε λοιπόν τα δικαιώματα των ιδιοκτητών στη pilotis.

Α) Μπορεί η pilotis να αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία που να ανήκει κατά κυριότητα σε κάποιον;

Όχι. Δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δηλαδή ιδιοκτησίας που να ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες (ιδιοκτήτες διαμερίσματος σε κάποιον από τους ορόφους τις οικοδομής) είτε τρίτοι, αλλά παραμένει ως  κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα.

Β) Αποκτάται εμπράγματο δικαίωμα(κυριότητα κλπ) επ’αυτών;

Ο συγκεκριμένος χώρος δεν είναι δεκτικός συστάσεως χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος, όπως κυριότητας, πραγματικής δουλείας, γιατί αλλιώς  θα έχανε τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του.

Γ) Ποια η διαφορά εμπραγμάτου δικαιώματος από το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης;

Το εμπράγματο δικαίωμα δίδει τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη του πράγματος (κινητού ή ακινήτου) να το διαθέτει όπως ο ίδιος επιθυμεί πχ. να το πουλάει, να το μισθώνει κλπ.. Ωστόσο, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης περιορίζει τον κάτοχο μόνο στη δυνατότητα να κάνει χρήση αυτού του πράγματος.

Δ) Μπορούν οι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν κάτι διαφορετικό για τη χρήση της πυλωτής και με ποιο τρόπο;

Με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού (pilotis)  ή τμημάτων τούτου αποκλειστικώς σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος, αλλά μόνο της οικοδομής στην οποία υπάρχει ο εν λόγω χώρος.

Ε) Απαιτείται ιδιαίτερος τύπος για την αποκλειστική χρήση της pilotis από κάποιος από τους συνιδιοκτήτες;

H συμφωνία για τη χρήση της pilotis,  μπορεί να περιληφθεί και στην αρχική πράξη σύστασης της οροφοκτησίας και δεν μπορεί να τροποποιηθεί ή καταργηθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των αρχικών συμβληθέντων ή των μετέπειτα συνιδιοκτητών της οικοδομής αυτής και αφού η σχετική συμφωνία τους περιβληθεί τον τύπο του

συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβληθεί σε μεταγραφή.

ΣΤ) Δηλαδή μπορούν οι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν παραχώρηση κυριότητας μέρους της pilotis;

ΔΕΝ μπορούν οι συνιδιοκτήτες να ΚΑΤΑΡΓΗΣΟΥΝ τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της.

Ζ) Τι γίνεται στη πράξη με τις θέσεις στάθμευσης στη pilotis της οικοδομής.

1) Στα αρχικά συμβόλαια εξουσιοδοτείται ρητά ο εργολάβος όπως καταρτίσει κανονισμό οικοδομής που θα καθορίζει τη χρήση της πυλωτής. ΕΠΕΙΔΗ η pilotis ΔΕ μπορεί να βρίσκεται στη κυριότητα κάποιου προσώπου, οι συνιδιοκτήτες της ίδιας οικοδομής αποφασίζουν ΜΟΝΟ για τη μεταξύ τους χρήση στο συγκεκριμένο χώρο.

2) Είναι τελείως διαφορετική η κατάσταση στις υπόγειες θέσεις στάθμευσης-αποθήκες. Σε αυτή τη περίπτωση, συνήθως συστήνεται ξεχωριστή διηρεμένη ιδιοκτησία κατά τους κανόνες περί οριζόντιας ιδιοκτησίας με συγκεκριμένο ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο. Έτσι, αποκτάται κυριότητα σε συγκεκριμένο τμήμα της υπογείου αποθήκης, το οποίο είναι δεκτικό μεταβίβασης, εκμίσθωσης κλπ.

3) Εάν δεν έχει συσταθεί κανονισμός οικοδομής, η χρήση της pilotis γίνεται υποχρεωτικά από όλους τους συνιδιοκτήτες και μόνο από αυτούς. Η χρήση της από ένα μόνο συνιδιοκτήτη, αποκλείοντας τους υπολοίπους, αντίκειται στον κοινόχρηστο χαρακτήρα της.

Συμπερασματικά: Πρέπει να γίνει αντιληπτή η ουσιώδης διαφορά των δύο παραπάνω εννοιών (δικαίωμα κυριότητας και δικαίωμα χρήσης) ώστε να αντιλαμβανόμαστε με ασφάλεια την ουσία των πραγμάτων. Επίσης ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται κατά τη σύνταξη των συμβολαίων έτσι ώστε οι σχετικές διατυπώσεις των όρων σ’ αυτά, να συνάδουν με το νόμο και τις δικαστικές αποφάσεις αναφορικά με το ζήτημα αυτό.

Αν σας φάνηκε χρήσιμο, μπορείτε να το μοιραστείτε:
Facebook Twitter Email

Related Posts

Leave A Reply